湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1230民初11号
原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。
法定代表人：杨明珠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：龙凤梅，女，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。
委托诉讼代理人：尹涌江，通道县诚信法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（以下简称廊桥公司）与被告龙凤梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告廊桥公司的委托诉讼代理人高景行，被告龙凤梅及其委托诉讼代理人尹涌江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊桥公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还所欠原告的租金37916元，因被告不履行合同条款，将不享受免租期（现租金计算至2016年12月21日，最终租金要计算到交铺日为止）；2.判决被告赔偿原告违约金4929元（以应交租金按月息2%计算）；3.判决被告赔偿原告2个月租金11666元，用于原告另行招商；4.判决被告赔偿原告因诉讼所产生的律师费、人工工资、差旅费和向被告招租所支付营销公司的佣金10000元；5.判决被告缴纳的履约保证金4500元不予退还，作为赔偿原告损失；6.判决被告终止合同退还铺面，自动撤场，不得损坏商铺现有装修；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月3日原告廊桥公司与被告龙凤梅签订《通道廊桥商铺租赁合同》，合同约定：1、①被告应在每个缴租期（每12个月为1个缴租期）开始的60天前一次性全额缴清下个租赁期租金；②被告超过2个月未交租金，原告有权终止本合同收回租赁的商铺；③因被告违约而提前终止合同的，则原告有权没收本合同履约保证金。2、①被告或被告代理人、委托人如有违反本合同的行为，均视为乙方（被告）的违约行为，原告有权向被告收取违约金、限制服务、终止本合同，依合同约定向被告索赔；②因被告原因造成违约并终止本合同，被告自动撤场，并承担合同约定的违约金、履约保证金等，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”的原则，不得损坏。然而，缴租期已超过半年多了，被告以各种理由和借口迟迟不肯缴纳租金或申请退铺，其行为严重损害了原告的合法权益。现特提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。原告廊桥公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、廊桥公司营业执照和法定代表人的身份证复印件，拟证明原告廊桥公司的企业基本信息和法定代表人的身份信息，是本案适格的原告。2、《房产委托经营管理合同》、怀化廊桥置业有限责任公司营业执照，拟共同证明原告廊桥公司受怀化廊桥置业有限责任公司的委托管理通道县廊桥的商业运营，是本案适格的原告。3、《通道侗族自治县商品房买卖合同》、通道廊桥商铺委托招商和经营管理协议书、通房***号房屋所有权证，拟证明327#门面出售给金莎的事实和金莎委托原告廊桥公司运营管理的事实，证明原告是本案适格的原告。4、通道廊桥商铺租赁合同TDLQ－327#、331#和收据，拟证明（1）、被告龙凤梅租赁廊桥三楼327、331号商铺的事实。（2）、2015年6月3日交43750元（免租3个月）第一年的租金，时间从2015年6月6日至2016年6月5日。并依第五条的规定交履约保证金4500元。（3）、甲方有权采取下列措施：①要求乙方支付拖欠的违约金，违约金按乙方拖欠费用每日千分之五计收。②乙方拖欠上述费用任何一种，时间超过2个月，甲方有权终止本合同，收回租赁商铺，乙方赔偿因违约给甲方造成的损失，合同履约保证金不退，作为违约金收归甲方所有。5、商铺租赁审批表，商户交铺费用预算单,陈福钊、张正君委托书,中国建设银行POS机收据，拟证明（1）、2015年6月3日被告交5694元的事实，明细为履约保证金4500元，首期物业管理费2015年6月194元，装修押金1000元。（2）、被告的门面是陈福钊、张正君转让的事实。（3）、2015年6月3日被告交43750元第一年租金的事实。6、《分户面积明细表》，拟证明证明被告龙凤梅租赁廊桥三楼327、331号商铺的实际面积分别为47.91平方米和47.91平方米的事实。7、中华人民共和国国有土地使用证和商品房预售许可证，拟证明怀化廊桥置业有限责任公司开发的房屋取得合法的手续的事实。
被告龙凤梅辩称，本案是原告廊桥公司违约在先。本案原、被告双方签订的并不是一个单纯的房屋租赁合同，合同对原告还约定了物业管理等义务，《通道廊桥商铺租赁合同》第八条第6项约定：甲方（即原告）对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施进行管理。但是在第一个租赁期的后期廊桥股东之间闹意见，廊桥的大小事情都无人管理、无人过问；商户流失也不向外招商，楼道的灯坏了、厕所爆水管、电梯坏了、楼道漏水、疯子进店烧衣服等都没人来管。因原告疏于管理，廊桥总体环境差，顾客和商户都没有安全感，导致顾客越来越少，廊桥店铺的生意也更加冷清。原告在招商宣传中曾许诺前三年每月进行一次促销活动，但自从开业时举办过一次廊桥开业典礼后，就再也没有搞过促销活动了。原告招商宣传中要在二楼建大型儿童游乐场、四楼全部搞餐饮，以利于形成廊桥浓厚的商业氛围，但原告并没有兑现。综上，原告对廊桥物业疏于管理，原告违约在先，是原告的原因导致廊桥市场氛围没有形成，造成被告租赁的店铺生意没法做、投入的资金无法收回，被告遭受了巨大经济损失，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告龙凤梅针对其辩称向本院提供了下列证据材料：1、编号为TDLQ-327#331#的《通道廊桥商铺租赁合同》，拟证明该合同不仅只是商铺租赁合同，同时也具有物业管理部分条款。原告有应加强物业管理、及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现故障的义务。根据第八条第6点的约定，原告有对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理的义务。2、合同履约保证金“收据”一张、租金“收据”一张，拟共同证明原告已收被告合同履约保证金4500元、租金43750元的事实。3、《接警证明》一份、“光碟”影像资料一份，拟共同证明是被告的员工报警，原告对通道廊桥商业街的治安疏于管理，不作为的事实。（播放影像资料）4、照片二张，拟证明廊桥的电梯经常坏掉、无人修理及通道廊桥三楼楼道经常漏水，环境很差，原告没有及时进行维修管理，导致客流量少、被告经营困难的事实。5、证人证言（证人武思颖、杨银练、杨练书出庭作证），拟证明原告对通道廊桥商业街管理不善，导致被告客流量少，经营困难的事实。经庭审质证，被告龙凤梅对原告廊桥公司提交的证据发表了如下质证意见：对原告提交的1号证据没有异议。对原告提交的2号证据的异议为没有原件，不能确定，如果有原件并核实正确就没有异议。对原告提交的3号证据中房产证的土地状况真实性有异议，持怀疑意见，因河道上建房是违章，其他无异议。对原告提交的4号证据合同的真实性、关联性无异议，对费用收据没有异议，对合同中一部分条款的效力有异议，此合同属格式合同，里面有些条款属霸王条款，属无效条款，比如说里面的第八条第2点等，都是为限制或免除一方的权利而写的，应该采取相应的方式提起对方的注意，但是原告没有。此合同中也约定了原告相应的义务，原告没有按合同约定履行。对原告提交的5号证据没有异议。对原告提交的6号证据有异议，异议为证据上的面积与3号证据中房产证上的面积是不一致的。对原告提交的7号证据真实性有异议，对其取得方式与程序有异议，因为在河道上建房是违章的。原告廊桥公司对被告提供的证据材料发表了如下质证意见：对被告的1号证据合同的真实性、合法性、关联性认可，原告有被告所说的义务，但是被告也有缴纳物业管理费的义务，但是从2016年1月开始，原告方就没有收到过被告方的物业管理费，被告方总共只缴纳了半年的物业费，也没有履行好自己的义务。此合同也不是格式合同，没有霸王条款。对2号证据的真实性无异议，但被告装修与原告无关。对3号证据的真实性无异议，但不能证明被告欲证明的事实，这只是一个偶发性的事件，不能达到被告的证明目的。对4号证据的异议为不知道被告拍这张照片的时间是什么时候，积水有可能是下雨后积水。电梯坏掉是当时有客人醉酒将电梯损坏的，原告当时也有报警并喊人维修，电梯现在也能正常使用。对被告所提交的5号证据有异议，异议为不能证明被告欲证明的事实。本院对原告及被告提供的证据材料认证如下：对原告廊桥公司提供的1、2、3、4、5、6、7号证据，证据的形式、来源符合法律规定，内容真实能够证实本案的相关事实，本院对这些证据的真实性、合法性、关联性均予认定。被告提供的1、2号证据，原告也提交了相同的证据，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告的3号、4号、5号证据能相互应证，证明廊桥管理存在问题的一些相关情况，本院对这些证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告龙凤梅租赁经营的商铺，是位于通道廊桥三楼的327号、331号，该商铺的房屋所有权人是金莎。2014年8月15日金莎将上述商铺授权委托原告廊桥公司对外招商租赁经营及进行管理。2015年6月3日原告廊桥公司与被告龙凤梅签订了编号为TDLQ-327#、331#《通道廊桥商铺租赁合同》，合同约定：乙方（被告）租赁甲方（原告）在通道县城东大桥通道廊桥三层327#、331#号商铺，该商铺的建筑面积为97.22平方米（最终以产权登记面积为准），以建筑面积计算租金、物业费、折旧费和收取有关管理费用；租赁期限：项目开业时间定于2015年5月31日，租赁期限自2015年5月31日起36个月，如果甲方（原告）通知提前开业、乙方应无条件接受并及时完成开业准备及装修工作，开业时间如有变动，以公司公告为准；租赁费用、免租期及交付方式：第一年租赁单价为每月50元/㎡，年租金为58332元，享受免租期三个月，实际支付租金43750元；第二年租赁单价为每月60元/㎡，年租金为69998元，享受免租期二个月，实际支付租金58332元；第三年租赁单价……；第一年租金43750元应于本合同签订时支付，以12个月为一个交租期，乙方（被告）应当在每个交租期开始的60天前向甲方（原告）一次足额支付下个租赁期租金……；履约保证金：商铺物业交付时，乙方向甲方支付4500元合同履约保证金……。乙方拖欠上述费用的任何一种，时间超过2个月，甲方有权终止本合同，收回租赁的商铺，履约保证金不退还；甲方（原告）应加强物业管理，及时维修公共区域固定资产和设备出现的故障；甲方对通道廊桥商业街各区域环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理……。合同对租赁事项及原告廊桥公司对廊桥的管理等作出了相关约定。合同签订后，被告龙凤梅依约于2015年6月3日向原告廊桥公司交付了第一期（12个月）租金43750元、履约保证金4500元，原告向被告交付了商铺钥匙。2015年6月6日通道廊桥商业街开业，在经营过程中第一个租期的后期，廊桥的环境卫生、治安状况较差，经常出现电梯损坏、楼道漏水、打架斗殴、有人进店闹事等情况，被告等廊桥商户认为原告没有尽到管理义务，在第二个交租期，被告就以原告对廊桥事务疏于管理存在违约，影响了商铺经营为由，遂以拒付第二期租金的形式向原告讨要说法，为此发生纠纷。原告诉至本院，请求依法解决。另查明，本案商铺房屋产权登记测绘得的建筑面积为95.82平方米。原告已于2017年1月7日将商铺换锁收回。
本院认为，原、被告签订的《通道廊桥商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，原告应加强物业管理，及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现的故障，有对廊桥的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理的义务。本案中原告疏于管理，对廊桥电梯经常坏、楼道漏水、疯子进店闹事等情况未能妥善处理，原告对廊桥商业街并未能依约履行好管理义务，存在违约行为，对被告商铺的经营造成了一定影响，原告对本案纠纷的形成有一定过错，应负相应责任。被告对原告廊桥管理上存在的问题，没有依约维权，只简单的以拒交租金的形式抗议，被告也存在过错，其行为亦违反了合同约定，被告对本案应承担相应责任。被告租赁原告的商铺进行经营，应全面评估经营风险，自主经营，自负盈亏，被告对其商铺的经营起主导作用；原告对廊桥物业事务管理的好坏，直接体现廊桥经营环境状态，对廊桥各商户的经营有一定影响，起次要辅助作用。故本院确定原告对被告拒付第二期租金承担40%的责任，被告承担60%的责任。租赁期限按原、被告实际履行情况从2015年6月6日廊桥开业庆典之日起计算，租期36个月，每12个月为一个交租期，照此推算第二个交租期从2016年6月6日起计算，12个月为一个交租期。本案中原告对被告拖欠第二期租金，诉请计算至被告退还商铺之日，原告于2017年对被告租赁的商铺门锁采取了换锁收回措施，因此第二期租金本院支持从2016年6月6日计算至2017年1月6日止，共计210天。原、被告在租赁合同中约定租金最终以产权登记面积为准计算，原依合同所交租金按“多退少补”的原则处理，多交的租金可扣减为下一期租金。合同约定的第一期租赁单价为每个月50元/㎡，享受免租期三个月，因此被告第一期应交租金为50元/㎡×95.82㎡×（12-3）=43119元，实际已交租金43750元，多交租金631元。合同约定第二期的租赁单价为每月60元/㎡，享受免租期二个月；原告对被告欠交第二个租期租金诉请从2016年6月6日计算至退还商铺之日即2017年1月6日，共计210天，减去二个月（60天）免租期，实为150天，则被告欠租金为60元/㎡×95.82㎡÷30天×150天=28746元，原告对被告所欠租金承担40%的责任即28746元×40%=11498.40元；被告承担60%的责任即28746元×60%=17247.60元，扣减第一个交租期多交的租金631元，实欠租金16616.60元。原告诉请被告所交履约保证金4500元不予退还（作为赔偿原告损失），因原告对廊桥物业管理不善、违约在先，本院对原告的该诉讼请求不予支持。被告尚欠原告租金16616.60元，该履约保证金4500元应抵扣被告所欠租金，即被告尚应支付给原告租金16616.60元-4500元=12116.60元。原告要求被告承担租金违约金4929元，并赔偿原告两个月租金11666元用于原告另行招商的诉讼请求，因原、被告双方合同中没有该事项约定，且在履行合同过程中原告也有违约行为，故本院对该诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿因诉讼产生的律师费、人工工资、差旅费和向被告招租所支付营销公司的佣金10000元的诉讼请求，因本案原告在履约过程中也有违约行为，且原告对该诉讼标的未提供相关证据，故本院不予支持。原告诉请终止合同退还商铺，被告自动撤场不得损坏商铺现有装修。本案被告已清空商铺，未向原告交还钥匙退还商铺，但原告于2017年1月7日已将该商铺换锁，原告已实际收回了商铺，对此本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下:
一、终止原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告龙凤梅签订的《通道廊桥商铺租赁合同》。被告龙凤梅将商铺退还给原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（商铺已于2017年1月7日退还）；
二、限被告龙凤梅于本判决生效后三日内付给原告湖南廊桥商业运营管理有限公司租金12116.60元；
三、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司承担610元，被告龙凤梅承担915元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 李 平
人民陪审员 杨 思
人民陪审员 蒋思芳
二〇一七年七月五日
书 记 员 方 艺附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”