江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3689号
上诉人（原审原告）：顾跃进，男，1958年1月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：李晓钧，男，1968年3月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：邱菊仙，女，1945年11月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：田霞，女，1972年10月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：田甜，女，1974年9月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：田可可，女，1976年11月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：殷九兰，女，1961年5月29日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上述七上诉人的
委托诉讼代理人：李春禹，北京在明律师事务所律师，执业证号11101200810109483。
上诉人（原审原告）：田萍，女，1969年7月25日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
被
上诉人（原审被告）：南京市国土资源局，住所地在南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人：许明，南京市国土资源局局长。
委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师，执业证号13201201610971778。
委托诉讼代理人：刘廉超,江苏三法律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：南京临江老城改造建设投资有限公司，住所地在南京市鼓楼区北祖师庵45号。
法定代表人：孙建伟，南京临江老城改造建设投资有限公司董事长。上诉人顾跃进、李晓钧、邱菊仙、田霞、田甜、田可可、殷九兰、田萍、祝永海、祝李、刘雅英、黄辉等12人因与被上诉人南京市国土资源局（以下简称市国土局）、南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称临江老城改造公司）确认土地出让合同效力纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人祝永海、祝李、刘雅英、黄辉四人当庭撤回上诉。上诉人顾跃进、李晓钧、邱菊仙、田霞、田甜、田可可、殷九兰及七上诉人的委托诉讼代理人李春禹，被上诉人市国土局委托诉讼代理人倪杰、刘廉超到庭参加诉讼。被上诉人临江老城改造公司经本院合法传唤,以案件与其无关为由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顾跃进等人上诉请求:1.请求依法判决撤销一审法院作出的（2016）苏0106民初5267号民事判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审适用法律错误。上诉人房屋所占土地使用权尚未注销，上诉人系该土地的使用权人。一审过程中，上诉人向法庭提交了土地使用权证证明上诉人系该土地的合法使用权人，合议庭也曾对此进行查明，被上诉人市国土局明确表示上诉人对于该土地的使用权尚未注销，一审法院在判决中对此也予以了确认。一审法院认为两被上诉人之间签署的《国有建设用地使用权出让合同》并未损害上诉人的合法权益，也就意味着上诉人对于该土地的使用权并没有因为两被上诉人之间的出让行为受到影响，上诉人依然是该土地的合法使用权人。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条之规定，该土地使用权的变更应以登记为准，未经登记，不发生效力。而两被上诉人之间签署的《国有建设用地使用权出让合同》中转让标的则是上诉人合法享有的该土地使用权。被上诉人在未经注销上诉人使用权的情况下对此转让显然属于典型的无权处分。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条之规定，无权处分的情况经权利人追认后才生效，显然本案上诉人对此不仅是没有追认，而且是明示反对，所以该《国有建设用地使用权出让合同》因未取得土地使用权人的追认应认定无效。土地征收应该是报批后依法征收为开始，并最终以使用权人取得了补偿，土地使用权注销为结束。但是一审法院错误的适用《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》相关规定仅仅审理被上诉人对于该土地征收的报批和征收过程。在已经确认征收并未完成的情况下却对于本应是征收完成后的出让行为的效力进行了认定，显然是适用法律错误。本案当中一审法院既然已经确认上诉人是该土地的合法使用权人，那就应当适用合同法第五十一条认定《国有建设用地使用权出让合同》，待该土地完成征收，国家依法收回上诉人的土地使用权后才能进行再次出让，否则必然会导致同一块土地上存在两个使用权人。为保护上诉人的合法权益特上诉至法院，希望依法查实，判如所请。
被上诉人市国土局辩称,1.涉案地块出让前已经过南京市人民政府（以下简称市政府）批准，并发布了相应的收回公告。涉案出让合同的订立过程及合同内容，符合相关法律规定，并无不当。2.依据物权法第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，涉案地块出让前已经市政府批准收回，虽然上诉人土地使用权证未予注销，但是并不影响物权变动的效力，我方有权出让涉案地块。退一步讲，依据物权法第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便在无权处分合同中，权利人拒绝追认也并不影响出卖人和买受人之间合同的效力，涉案出让合同合法有效。综上所述,涉案出让合同系出让双方真实意思表示，不存在恶意串通损害上诉人利益的情形，其内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人临江老城改造公司未向本院提交书面答辩意见。上诉人顾跃进等人向一审法院起诉请求：1.确认被告市国土局与被告临江老城改造公司签订的“3201012010CR0132《国有建设用地使用权出让合同》”无效；2.判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告均系南京市鼓楼区龙江桥、老江口及兴安西路区域的居民，在该区域拥有合法的房屋所有权和土地使用权。2010年8月23日，市政府向被告市国土局发出一份《建设用地供应方案批准通知书》（编号为宁政国土批[2010]211号），称被告市国土局上报的2010G33地块房地产开发项目的供地方案已经市政府批准，现将有关事项通知如下：1.该地块位于南京市××以西、长江大桥以南（3号）宗地总面积为576547.1平方米，实际供地面积为313879.4平方米，土地用途为商业、文娱、住宅混合用地；2.该地块供地方式为挂牌出让；3.地块范围内原土地使用权同时收回，由拆迁人依法对原土地使用权及地上附着物进行补偿，在原土地使用者与拆迁单位签订拆迁补偿协议后，原土地使用权予以注销；4.接此通知后，请按规定办理相关后续手续。同日，被告市国土局发出[2010]1186号《收回土地使用权公告》，称根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，因公共利益需要，经市政府批准（宁政国土批[2010]211号），决定依法收回下列土地范围内的土地使用权，由拆迁实施单位依法对原土地使用权人进行补偿，涉及该范围的原土地使用者在完成拆迁补偿后15日内，持土地使用证到我局办理土地使用权注销登记手续，逾期不申请注销的，将依法直接办理土地使用权注销登记。收回地块范围：东至回龙桥、西至江边路、北至长江大桥、南至规划道路。具体范围见附图，详情可到南京市土地矿产市场管理办公室查询。2010年9月30日，被告市国土局（出让人）与被告临江老城改造公司（受让人）签订了一份编号为3201012010CR0132号的《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让位于南京市××以西××号地块，东至回龙桥、西至江边路、北至长江大桥、南至规划道路，用地总面积为576547.1平方米，实际出让面积为313879.4平方米；出让土地用途为：批发零售用地、商务金融用地、其他商服用地、住宿餐饮用地、文体娱乐用地、城镇混合住宅用地；出让人负责于2012年3月30日前以净地方式交付给受让人，净地即地块范围内房屋及构筑物拆至室内地坪（规划需要保留的除外），杆线按规划要求迁移，其余维持自然现状，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准；土地成交价款总额为78.93亿元，上述竞买价包括征地补偿安置费、地上附着物拆迁补偿费和支付土地所有权收益，不含其它税费；受让人同意在2012年3月30日之前动工建设，2018年3月30日前完成全部工程建设；受让人按合同约定按时支付土地成交价款的，出让人须根据合同约定按时向受让人交付土地；如因出让人原因不能按时交付土地的，在合同约定交地时间截止时，对已具备交地条件的土地先行交付，对因不具备交地条件而未能按约交付的土地，每日按未交付土地所对应的土地成交价款在扣除相应比例定金后的1‰向受让人给付违约金；出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的扣除定金后土地成交价款等等。2010年11月6日，南京市住房与城乡建设委员会作出宁拆许字（2010）第041号房屋拆迁许可证，拆迁人为南京市土地储备中心和南京市下关区国有资产经营中心，拆迁实施单位为南京市下关区房屋拆迁安置办公室，拆迁期限为2010年11月20日至2011年11月19日。2013年4月，南京市原鼓楼区和原下关区合并为鼓楼区。2015年9月9日，原告方通过申请政府信息公开而得知上述合同内容，遂提起行政诉讼，要求确认上述合同无效。2015年12月，本院裁定对原告方的起诉不予立案。
原告方对裁定不服，提出上诉。2016年1月28日，南京市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。原告方于2016年4月向本院提起诉讼，要求判如所请。本院于2016年4月裁定不予受理。
原告等人不服，提起上诉。2016年5月，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终3657号民事裁定，撤销本院（2016）苏0106民初3205号民事裁定，本案由本院立案受理。一审法院认为，土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。本案两被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系平等民事主体之间所订立的土地使用权出让合同，结合有关生效裁判文书的内容，其合同效力应依据合同法等法律、行政法规予以认定。根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施细则》等规定，具有为公共利益使用土地的，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地等情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，但应依法对土地使用权人给予适当补偿。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟定方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同，土地使用者应当依法申请土地登记等等。本案中，涉案合同订立于2010年9月30日，在此之前，被告市国土局已于2010年8月23日取得市政府的《建设用地供应方案批准通知书》，并发布了《收回土地使用权公告》，根据其内容可以确定，被告市国土局系在履行了报请市政府批准等相关程序之后，将涉案土地使用权出让给被告临江老城改造公司，并要求拆迁人在出让之前依法对原土地使用权人进行补偿并签订补偿协议，在原土地使用权注销之后，再由被告市国土局将涉案土地交付被告临江老城改造公司。因此，涉案合同的订立过程及合同内容，符合有关法律规定，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院予以确认。关于“净地交付”是否影响合同效力的问题。我国法律、行政法规对此并未作出明确的禁止性规定。原告方对其提出的土地使用权出让必须符合“净地交付”的主张，未提供充分的证据证明，本院不予采信。原告方所称的《南京市土地储备办法》等具体规定中，也仅是要求原则上应该净地交付。由于交付问题本质上属于合同履行问题，在两被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，约定了被告市国土局负有“净地交付”的义务，并约定可对具备交地条件的部分土地先行交付等内容，可以说明双方对于合同履行中可能存在的问题，特别是涉案地块不能一次全部交付是清楚的，两被告之间为合同履行是否产生纠纷以及如何解决争议，与原告方无关，现被告方均不否认原告方的权利，因此，该“净地交付”问题不影响涉案合同的效力。根据本案查明的事实，虽然原告方与拆迁实施人尚未就原告的不动产签订拆迁安置补偿协议，但被告市国土局目前并未将原告方持有的土地使用权证注销，亦认可原告方仍依法享有相应的土地使用权，两被告签订的涉案合同并未损害原告方的合法权利。因此，原告方以两被告恶意串通损害其利益、被告市国土局属无权处分且未征得原告方追认等为由，主张涉案合同无效，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告祝永海、祝李、顾跃进、李晓钧、刘雅英、黄辉、邱菊仙、田萍、田霞、田甜、田可可、殷九兰的诉讼请求。本院二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致，双方当事人也未对一审法院查明的事实提出异议，本院予以确认。
本院认为，合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”本案中，涉案土地已于2010年8月23日经市政府批准收回，同日，被上诉人市国土局发出[2010]1186号《收回土地使用权公告》，将涉案土地依法收回。至此，上诉人的土地使用权尽管尚未被注销，但属受限制的权利，即基于土地使用权所应获得补偿的权利。被上诉人市国土局在履行了报请市政府批准等相关程序之后，将涉案土地使用权出让给被上诉人临江老城改造公司，并要求拆迁人在出让之前依法对原土地使用权人进行补偿并签订补偿协议，在原土地使用权注销之后，再由被上诉人市国土局将涉案土地交付被上诉人临江老城改造公司。因此，涉案合同的订立过程及合同内容，符合有关法律规定，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。一审法院依法确认合同有效正确。在上诉人与拆迁人达成拆迁协议之前，涉案土地仍登记在上诉人名下，被上诉人市国土局并未将涉案土地登记在被上诉人临江老城改造公司名下，故涉案合同并未侵犯到上诉人的合法权利。上诉人以“两被上诉人恶意串通损害其利益，被上诉人市国土局无权处分且未征得上诉人追认等为由，主张涉案合同无效”的上诉意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人顾跃进、李晓钧、邱菊仙、田霞、田甜、田可可、殷九兰、田萍负担。本判决为终审判决。
审判长 李 兵
审判员 宋振敏
审判员 汤 权
二〇一七年七月五日
书记员 王 笑 百度搜索“”