湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初2215号
原告：武汉五洲物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区发展大道五洲大厦A座308室。
法定代表人：何铸，总经理。
委托诉讼代理人：陆继琴，公司法务。
委托诉讼代理人：严资明，湖北多能律师事务所律师。
被告：邱凯，男，1970年12月20日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告武汉五洲物业发展有限公司（以下简称“五洲物业”）与被告邱凯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五洲物业的委托诉讼代理人陆继琴、被告邱凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五洲物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费21727.20元及水费2730.40元；2、判令被告支付逾期违约金17886.99元。事实和理由：原告是银海华庭小区的物业服务公司，被告是该小区5栋A座1404号的业主，其接收物业时与原告签订了《物业服务协议》，约定每月按每平方米1.6元交纳物业服务费，逾期交纳的承担每日万分之五的违约金；此外，小区的水费由原告统一垫付后再向业主收取。被告一直拖欠水费和物业费，至2016年12月25日欠水费2730.4元，至2017年3月30日欠物业费21727.2元，原告多次催交无果。故诉至法院。庭审中，原告五洲物业以计算有误为由变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付欠缴的自2009年1月至2017年3月共计99个月的物业管理费21656.45元（1.6元/㎡/月×136.72㎡×99月）及水费2730.40元（自2009年1月至2016年12月25日止共计96个月）；2、判令被告支付逾期违约金16241.94元（2009年1月至2017年3月期间拖欠的物业费按日万分之五计算）。
被告邱凯辩称，自己住在银海华庭5栋1单元1404室，物业费已交纳至2008年12月份，但拒绝继续向原告五洲物业交纳物业费，水费具体金额不清楚，曾主动找原告五洲物业交过但对方拒收，不应收取我逾期违约金。理由：
一、原告五洲物业的诉讼请求超过诉讼时效，被告自2009年1月1日至今，未收到也未签收过原告任何关于拖欠水费和物业费的书面催缴通知。
二、原告五洲物业的前期物业服务合同于2008年4月28日到期，2008年4月上旬，银海华庭小区业主依法开始了选聘物业服务企业的工作，2008年9月中旬，以招标形式选聘了新的物业公司并获得业主大会通过，具有法律效力。至此，银海华庭小区与原告五洲物业的物业服务合同的权利义务终止。然而自解聘后，原告五洲物业强行赖在银海华庭不走，致使小区聘请的新物业不能进场服务，现原告五洲物业以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，是不合法的。
三、原告五洲物业的多项行为损害广大业主的权利和利益，如，1、强行拆毁小区楼前水景广场，改建为“百帝园”餐厅的专属停车场和收费停车场。2、拆毁小区内所有会所，改建为“熙园一号”火锅城，作为业主聘用的物业服务企业，在水景广场被拆毁、违法的施工危害全体业主合法权益的时候理应采取制止等方法维护业主的合法利益，但实际上却是帮助侵权者危害业主权益，其行为违背了《前期物业管理服务协议》的基本原则，属于违约在先。3、开发商擅自将写字楼改建为商品公寓，不予阻止，不提供有关的审批文件，也不向小区业主公告实际情况。4、百帝园和火锅城等商户违反环保法，在小区经营餐饮，不予阻止。5、百帝园和火锅城等商户侵占业主公共土地修建门脸，不予阻止。6、在公共部位擅自搭建楼梯，不予阻止。7、未经业主允许、无视业主委员会，私设广告栏。8、公共部位架空层被擅自改造并出租为超市，不予阻止。9、小区内管理混乱，管理规则形同虚设，对违规情况不予阻止。上述1、3、5、6、8条违反了《物权法》第七十六条的规定。对于上述违法施工，银海华庭业委会曾多次专函质询，而原告五洲物业一概不理睬，第7条侵犯了业主的权益，事前虽与相关单位向业委会提出申请，但在业委会作出否定答复之后，依然强行安装广告栏，之后又擅自安装另外3个广告栏。
四、原告五洲物业为主张其不法权益，肆意践踏法律和侵害业主合法权益。2015年11月13日原告五洲物业擅自停水，被告投诉至市长热线12345，投诉后经武昌房地局物业管理科同志多次干预监督协调、敦促原告五洲物业整改其不法行为，才于11月23日恢复正常供水。对于被告向原告五洲物业缴纳水费的合理请求，即便在武昌房地局物业管理科同志的监督和敦促下，原告五洲物业仍不予理睬、无理拒绝和拒收，期间就缴纳水费的问题，被告多次向12345和武昌区房地局物业科投诉。故，原告五洲物业强行赖在银海华庭是不合法的，服务也不称职，其诉讼请求超过诉讼时效，请求驳回原告全部诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：原告五洲物业系1996年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理服务，具备贰级资质等级。2004年3月28日原告五洲物业的内设机构银海华庭管理处（甲方）与被告邱凯（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》的生效时止的物业管理，对被告所购位于银海华庭5栋A座14楼4号、建筑面积136.72平方米的房屋进行物业管理。物业管理服务内容包括:房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全等。物业管理服务费用:乙方每月20日前缴纳，住宅暂按建筑面积每月每平方米1.6元计算。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视、供暖、煤气等代收代缴服务。在违约责任上约定:
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方赔偿损失，严重的承担相应法律责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并承担相应责任；
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按总费用的万分之五缴纳滞纳金。该协议还就双方的其他权利和义务、有偿服务费用、维修基金的管理与使用、保险等进行了约定。协议签订后，被告邱凯向原告五洲物业付清了2008年12月及之前的物业费。被告邱凯自2009年1月至2017年3月共计99个月未交物业费。被告邱凯交清了2008年12月及之前的水费，其后未向原告五洲物业支付代缴的水费，原告五洲物业称截止2016年12月25日已代被告邱凯缴纳水费2730.40元。被告邱凯还提交了抬头为武汉市银海华庭业主委员会、落款时间为2008年11月29日的《关于物业移交的函》，该函载明“五洲物业：……业委会已于2008年9月29日与中加物业公司签订了具有法律效应的物业服务合同，并将相关文件报武昌区房地局物业科进行备案。依据《物业管理条例》第二十六条的规定……我们正式通知贵公司，贵公司与银海华庭小区之间的前期物业服务合同已经终止。……请贵公司向业主委员会移交下述材料……并请贵公司协助业委会进行与新物业之间的其他交接工作……”另查明，武汉银海置业有限公司（建设单位、甲方）与原告五洲物业（乙方）2006年4月28日签订了《武汉市物业管理前期物业服务合同》，经武汉市武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科备案，编号：武房物字50136号，该合同约定：甲方选聘乙方对银海华庭提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2.0元/月·平方米（以物价部门审核为准），物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交款每日0.5‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2006年4月29日起至2008年4月29日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年9月29日武汉市银海华庭小区业主大会业主委员会（甲方）与武汉中加物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将银海华庭小区委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为5年，自2008年11月1日至2013年10月31日止，第1年为试用期，如服务质量没有明显起色，甲方有权在试用期满时终止合同；本合同自签字之日起生效；自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续；甲方未在规定的时间内向乙方交接完毕，甲方有义务继续与原物业公司及开发商办理移交手续，乙方应予配合，直至交接完毕。该合同尚未经武汉市武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科备案。原告五洲物业目前仍在武汉市武昌区八一路87号银海华庭小区从事物业服务。被告邱凯以原告五洲物业的前期物业服务合同已于2008年到期、原告五洲物业在物业管理服务及质量方面存在瑕疵、超过诉讼时效为由，拒绝向原告五洲物业支付2009年1月至2017年3月的物业费，亦未支付2009年1月之后的水费，故原告五洲物业诉至本院，请求判如所请。经本院组织调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，原、被告按照国家有关物业管理的法律规定，针对前期物业管理签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应遵照合同约定自觉履行。
被告邱凯辩称原告五洲物业的前期物业服务合同已于2008年4月28日到期，并称银海华庭业委会已选聘了中加物业公司为银海华庭小区提供物业服务，银海华庭业委会就此向原告五洲物业发函解除原告五洲物业与建设单位签订的《前期物业管理服务协议》并要求原告五洲物业退出、移交，但原告五洲物业未退出、移交，致使中加物业公司无法进入小区提供物业服务，合同到期后被告作为该小区业主不应向原告五洲物业继续交纳物业费。关于原、被告间的《前期物业管理服务协议》是否已经解除或终止的问题，原、被告2004年3月28日签订的《前期物业管理服务协议》第十六条约定本协议自签字之日起生效，第十一条约定在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，本协议自动终止，还约定前期物业管理自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。本案中，建设单位与原告五洲物业签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》到期并不影响原、被告2004年3月28日签订的《前期物业管理服务协议》的效力，银海华庭小区业委会向原告五洲物业发函通知解除原告五洲物业与建设单位签订的《前期物业管理服务协议》的行为，并不能产生原告五洲物业与本案被告邱凯之间的《前期物业管理服务协议》解除的法律后果。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，现原告五洲物业仍在银海华庭小区实施物业管理，业主也一直在接受该公司提供的服务，结合本案案情，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未发生合同解除、终止的情形，仍具备效力，双方均应按该协议约定履行。原告五洲物业作为物业服务公司应该根据物业服务协议的约定为被告邱凯提供物业服务，被告邱凯作为业主应当根据物业服务协议的约定及时足额交纳物业费。根据被告邱凯提交的照片，原告五洲物业在房屋外观、环境卫生、交通秩序等方面未切实履行《前期物业管理服务协议》第二条“物业管理服务内容”和第三条“物业管理服务质量”中约定的义务，物业服务存在瑕疵。对于物业服务企业提供的物业服务违法或严重违约，造成业主或物业使用人损失的，相应的权利人应另案主张权利，业主或物业使用人不能因物业公司提供物业服务管理存在瑕疵而拒绝支付物业费。原告五洲物业未能在举证期内提供证据证明2009年1月后向被告邱凯催缴过拖欠的物业费，其要求被告邱凯支付欠缴物业费的部分主张已超过诉讼时效，故本院对原告五洲物业关于物业费的诉讼请求予以部分支持。原告五洲物业向本院提交本案民事起诉状后，于2017年3月17日交纳案件受理费，依合同约定物业费交费时间为每月20日前，故本院依法确认被告邱凯应交纳的物业费自2015年3月起计算至2017年3月止，即1.6元/㎡/月×136.72㎡×25月=5468.8元。考虑到原告五洲物业的物业服务存在瑕疵，对其主张的违约金不予支持。
原告五洲物业为被告邱凯向武汉市水务集团有限公司代缴的水费被告邱凯应予以据实返还，被告邱凯辩称未收到催缴通知，但又称多次主动要求向原告五洲物业支付水费，故对被告邱凯所称的原告五洲物业关于水费的诉请已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳，对原告五洲物业主张的被告邱凯支付其已垫付的水费2730.4元（计算至2016年12月25日）的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十四条、第四十二条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，
判决如下：
一、被告邱凯应于本判决生效之日起十日内向原告武汉五洲物业发展有限公司支付自2015年3月至2017年3月止的物业费5468.8元；
二、被告邱凯应于本判决生效之日起十日内向原告武汉五洲物业发展有限公司支付自2009年1月至2016年12月25日止的水费2730.4元；
三、驳回原告武汉五洲物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，减半收取429元，由原告武汉五洲物业发展有限公司负担404元，由被告邱凯负担25元（此款原告武汉五洲物业发展有限公司已垫付，被告邱凯在给付上述款项时一并支付给原告武汉五洲物业发展有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 员 李 红
二〇一七年七月五日
法官助理 徐建娥
书 记 员 刘 茜 来源：