广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5146号
原告：刘式连，女，汉族，住广东省阳春市，
委托诉讼代理人：李宗新，广东金石行律师事务所律师。
被告：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇小塘长安路玉兰楼二楼。
法定代表人：陈有团。
委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。
原告刘式连与被告佛山市南海合纵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，于同年5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李宗新、被告的委托诉讼代理人彭康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交楼违约金54190.9元（违约金的计算方法：按原告已交付房价款622884元，从2016年7月1日起，按每日万分之三暂计至2017年4月17日，实际应计至案涉商品房符合法定及约定交付条件之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月5日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园**房，建筑面积90.09平方米，总价款622884元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；被告未依约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。签约后，原告依约付清了所有的购房款给被告，但被告至今未通知原告收楼，也不说明不能交楼的原因。被告的行为已经构成违约，故起诉。
被告辩称：1.原告拖延办理按揭贷款手续，导致以按揭支付的房款逾期支付至被告账户，属于违约行为，应向被告支付违约金，但至今未支付，依据原被告签订的补充协议，约定被告有权据此延迟交付房屋。2.如被告需要承担违约责任，则依照补充协议第十条约定，被告向原告支付的违约金最高不超过5%，综上，原告主张的逾期交楼违约金没有事实与法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷作证；对当事人对其真实性有异议的案件，本院认定如下：原告证据收款收据、进账单虽是复印件、但有发票原件相印证，被告也未对该证据的真实性提出异议，本院对其真实性予以采信。原告个人住房（商业用房）借款合同是原件，且有证据证明原告已经足额支付购房款，被告也未对该证据的真实性提出异议，本院对其真实性予以采信。被告证据《广东省商品房买卖合同》之补充协议、招商银行对账单、房屋交付通知书原件1份、EMS邮单（单号：1035751040123）及物流信息，原告未在本院指定期限内对该些证据的真实性提出异议，视为对该证据予以认可，本院经审查对该证据的真实性予以采信。被告证据竣工验收备案表是原件，原告未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2015年5月3日，原告向被告支付购买涉讼房屋的定金20000元。2015年6月5日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20150605016802），约定：原告以总价622884元向被告购买涉讼房屋；原告自签约之日起1日内向被告支付422884元，余款200000元按照按揭方式付款；原告逾期付款的，逾期超过90日后，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同并经被告同意的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；被告应当在2016年6月30日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交付的，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告还签订《之补充协议》（以下简称《补充协议》），对前述《广东省商品房买卖合同》补充约定：原告应在签订《广东省商品房买卖合同》5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），否则每逾期一日，原告应按申请贷款总额的万分之五向被告支付违约金；原告须于银行贷款到达被告账户后且付清合同及补充协议约定的各项款项（包括但不限于到期房款、违约金、面积差异款等）及《购房费用一览表》中的相关费用后方可要求被告交付涉讼房屋，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；买卖双方一致同意，被告根据主合同及补充协议约定向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。至同日止，原告向被告支付购买涉讼房屋的定金、首期款共422884元。上述《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告及其配偶李中练作为共同借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告、李中练向该行借款200000元用于购买涉讼房屋，并以涉讼房屋作为该借款合同项下贷款的抵押。该借款合同落款时间为2015年7月6日。2015年7月6日，中国建设银行股份有限公司佛山市分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款200000元支付至被告账户。2016年3月31日，被告开具发票确认已经收取原告购买涉讼房屋的全部购房款622884元。2017年4月17日，原告提起本案诉讼。同月21日，涉讼房屋所在楼宇进行竣工验收，同月25日，涉讼房屋所在楼宇办理了竣工验收备案手续。同月26日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告在同月26日至30日期间到万荟时代销售中心办理涉讼房屋的收楼手续。该通知书于同月28日妥投。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同整体合法有效。被告未按照合同约定期限交付经竣工验收备案的房屋，已构成违约。
被告辩称原告存在逾期办理按揭贷款手续、应付且未付违约金，其有权顺延收楼时间，本院经审查不予采纳，理由如下：第一，《个人住房（商业用房）借款合同》虽然落款时间为2015年7月6日，但结合贷款银行实际发放贷款的时间也是在2015年7月6日，以及购房人向贷款银行申请按揭贷款，签署贷款空白合同，到贷款银行在购房人签署的空白借款合同上签章，再到贷款银行发放贷款，每一个环节均需经贷款银行审批，故原告向贷款银行申请贷款的时间应远在《个人住房（商业用房）借款合同》落款时间之前。本案中，《广东省商品房买卖合同》与《个人住房（商业用房）借款合同》的签署时间及实际发放贷款时间仅相距32天，可见原告在办理本案购房贷款的过程中并不存在拖延的情况。其次，根据《补充协议》的约定，原告在签订《广东省商品房买卖合同》之后的5个工作日内也仅需“办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等）”，可见该约定只是对原告向贷款银行申请按揭贷款的时间进行了约定，并未对实际签订贷款合同的时间进行限定，但被告在本案中并未举证证明原告申请按揭贷款的时间超出合同约定的时间。第三，被告在收取原告的购房款、开具发票以及后来通知原告办理收楼手续的过程中均未就原告逾期办理按揭贷款、应支付违约金向原告主张过权利，而只是在本案的答辩中才第一次提出该项权利抗辩。同时，被告也未举证证明其因为原告逾期办理按揭贷款导致购房贷款推迟发放，并给其造成实际损失。综上，被告主张原告逾期办理按揭贷款、应支付违约金，其有权顺延收楼时间理据不足，本院不予采纳。原告主张被告未按合同约定交付涉讼房屋构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任合法合理，本院予以采纳。关于被告应承担的逾期交楼的违约责任，经查，《广东省商品房买卖合同》约定被告应于2016年6月30日交付涉讼房屋予原告，现被告未按时交付，故应从2016年7月1日开始按总购房款622884元每日万分之三计付违约金予原告。
被告辩称《补充合同》约定被告向原告支付的违约金最高不超总购房款的5%。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《补充协议》是被告提供的格式合同，纵观《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》全文约定，关于一方违约、合同继续履行情况下违约金金额的约定，只对被告承担的违约金金额的上限进行了约定，而在原告逾期支付购房款、合同继续履行情况下，原告应支付违约金的金额却不做上限约定。综上，《补充协议》中对被告逾期交楼、合同继续履行情况下应承担违约金作上限约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的条款无效情形，原告主张该约定无效理据充分，本院予以采纳。鉴于被告已于2017年4月28日将《房屋交付通知书》送达原告，原告未举证证明涉讼房屋存在影响安全使用的结构性质量问题，故不管原告实际上有无按《房屋交付通知书》接收涉讼房屋，应视为被告在2017年4月28日已经完成交付涉讼房屋的义务，相应的逾期交楼违约金应计至2017年4月27日止，共301天。因此，被告应支付予原告的逾期交楼违约金金额为56246.43元（622884×0.0003×301）。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：被告佛山市南海合纵房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金56246.43元予原告刘式连。驳回原告刘式连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取577.39元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢晓东
二〇一七年七月五日
书记员 许晓璇 搜索“”