黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑执异139号案外人：代国军，男，1964年1月15日出生，汉族。
申请执行人：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路**号院*号楼******室。
法定代表人：佟铁成，该基金执行事务合伙人。
委托诉讼代理人：庄伟，该单位法律顾问。
被执行人：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。
法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司副总经理。
被执行人：黄保忠，男，1965年8月14日出生，汉族。
被执行人：翟国娟，女，1964年3月2日出生，汉族。
被执行人：黄伟哲，女，1988年6月17日出生，汉族。在本院执行北京长富投资基金（以下简称长富基金）与黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）、黄保忠、翟国娟、黄伟哲金融借款合同纠纷一案中，案外人代国军对本院查封坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ14号楼200套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人代国军称，2009年7月15日，代国军与中然公司签订了一份《联建协议书》，于2009年10月13日签订了《联建项目操作方案》，2011年8月14日签订了《补充合同》，2011年8月24日签订了《备忘录》。上述四个协议内容均表明，代国军出资与中然公司合作开发建设《丽都国际》项目。双方约定由代国军投资建设丽都国际小区的D11、D12、G14、S2栋的项目，代国军自负盈亏。协议签订后，代国军按照双方约定履行了投资义务和承担了建设义务，代国军施工的四栋楼盘基本竣工。中然公司明知上述四栋楼盘归代国军所有，其公司将该四栋楼房提供给法院并被法院查封，现请求法院撤销（2016）黑执18之一号执行查封公告、（2016）黑执18之三号执行裁定，解除对该四栋楼盘的查封。长富基金称，（一）首先，代国军作为自然人不是适格的联建主体，其个人与中然公司的联建行为属违法分包行为。其次，中然公司与代国军签订的合同内容并未直接约定房屋权属归属。（二）代国军个人可视为实际施工人，而不是所有权人，其无权提出执行异议。综上，应驳回代国军的异议请求。
本院查明，中然公司取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。中然公司开发建设了位于哈尔滨市阿城区上京大道“丽都国际”项目一期43232.18平方米的工程。2009年7月15日，中然公司（甲方）与代国军（乙方）签订了一份联建协议书，双方约定：双方部分合作开发，建设丽都国际的部分工程。
一、包括：丽都国际住宅小区内的西区6#、7#、8#、9#楼计4栋住宅，建筑面积约4万平方米。
二、综合费用为住宅建筑面积每平方米850元（含土地出让金、拆迁费、两米以外大小配套费、庭院建设费，除两米以内工程成本外的所有工程费用；不含税、费。
三、合同签订乙方即向甲方付款800万元；合同签订摘牌后三天内乙方向甲方交600万元；余款总数从售房款中优先扣除。
四、甲方对开发房屋的销售实行统一营销策划管理、统一价格。乙方建设部分，可以自己安排销售人员，参加售房工作。
五、甲乙方责任。（一）甲方责任。甲方负责统一报批规划，并且统一进行钻探、测绘、施工图设计并交纳费用，工程实行统一管理；甲方统一办理开发建设手续并交纳相关费用；甲方负责小区建设的前期工作，以及建筑物两米以外供水、供电、供暖、排水、道路、绿化、庭院、通讯及有线电视等建设；负责给乙方承建的商品房部分办理按揭贷款手续，由乙方自行管理，自负盈亏、独立核算并提供按揭贷款所需手续。（二）乙方责任。乙方自负盈亏，负责本部分工程的全部管理工作，但必须服从小区统一规划，按图施工，并承诺工程质量达到合格；乙方遵守小区房屋销售统一规定，并按发票足额缴纳商品房营业税及相关税、费；乙方负责建筑工程两米以内建设造价，并且负责项目成本核算，自负盈亏，直至工程结束，销售结束，交于物业管理公司为止。单独设立财务明细成本台账，财务票据清楚，依法纳税。另查明，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称哈尔滨兴业银行）、中然公司签订编号为兴银黑（2013）委托003号《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托哈尔滨兴业银行向中然公司发放9000万元贷款，合同项下的贷款由中然公司提供抵押担保。同日，哈尔滨兴业银行与中然公司签订了兴银黑（2013）抵押A009号《抵押合同》，约定：中然公司以其拥有的位于哈尔滨市阿城区上京大道与延川大街交汇处的“丽都国际”项目一期43232.18平方米的在建工程（共计204套房产）和19645.31平方米的土地使用权为案涉贷款担保。双方于2013年9月5日在哈尔滨市阿城区房产事业管理局办理了抵押登记。2014年4月1日至2015年11月4日期间，经各方协商同意解除了其中20套房产的抵押担保。2015年12月10日，本院根据长富基金财产保全申请，作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封了丽都国际小区182套房产。2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，一、中然公司于判决生效后10日内偿还长富基金贷款本金8835万元及利息（2015年9月7日以前欠付的利息为6,816,488.00元，2015年9月8日至实际给付之日的逾期利息以95,166,488.00元为基数，按年21.75%计付）；
二、如中然公司不能清偿上述款项，对其不能清偿部分，长富基金有权以案涉中然公司提供的抵押物房产（已解除抵押的20套房产除外）、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；
三、如长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能完全受偿的，其有权以案涉质押股权折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；
四、黄保忠、翟国娟对长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任；
五、驳回长富基金的其他诉讼请求。判决生效后，中然公司未履行生效判决确定的给付义务，长富基金向本院申请执行，本院于2016年6月6日立案执行。根据长富基金的申请，本院于2016年6月22日，作出（2016）黑执18之三号执行裁定、（2016）黑执18之一号查封公告，查封了丽都国际小区G14号楼200套房产。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程许可证、施工许可证等相关证据判断”。本案中，中然公司取得了丽都国际小区的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，案涉房产属丽都国际小区房产中的一部分，故案涉房产在外观形式上属中然公司所有，案外人代国军的异议不能成立。如果代国军主张案涉房产属其所有，可以通过诉讼审理确定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，
裁定如下：驳回代国军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 于效国
审判员 刘 洋
审判员 李瑞新
二〇一七年七月五日
书记员 毕鹏坤 来源：百度“”