江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3444号
上诉人（原审被告）：苏州苏越环境科技有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇杨家角路68号。
法定代表人：乔珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：房平木，上海申浩（昆山）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：朱宏连，男，1976年1月23日出生，汉族，住安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：包万青，上海竞衡联合律师事务所律师。
上诉人苏州苏越环境科技有限公司（以下简称苏越公司）因与被上诉人朱宏连房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初10511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏越公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱宏连的全部诉讼请求。事实和理由：
一、一审法院一方面认定双方签订的《厂房租赁定金协议（合同）》合法有效，另一方面又认定不能以朱宏连未在交付定金后3日内与苏越公司签订正式的租赁合同为由认定朱宏连违约，自相矛盾；
二、朱宏连交付定金后反悔，没有在交定金后3日内与苏越公司协商签订正式合同，其提出要求苏越公司提供租赁厂房的合法建造手续表明其拒绝签订正式租赁协议的真实意愿；
三、苏越公司在收到定金后数日内，没有任何动机拒绝与朱宏连签订正式协议，是朱宏连拒绝签订正式协议；
四、朱宏连在明知苏越公司2016年4月份前后无法提供建设规划许可证的情况下，发律师函要求提供，以此作为签订正式合同的前提条件，恰恰证明其拒绝签订正式租赁合同的意图；
五、一审法院认定正式厂房租赁合同签订的前提条件是具备合法的建造手续，并以此推定双方不能签订正式协议的责任应当归咎于苏越公司是错误的；
六、一审法院以苏越公司无法履行在2017年1月1日交付厂房的义务，从而认定是苏越公司的原因导致正式的厂房租赁合同未签订，系明显事实认定错误。朱宏连辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。朱宏连向一审法院起诉请求：判令解除双方之间的《厂房租赁定金协议（合同）》，双倍返还定金40万元。一审法院认定事实：2016年1月6日，苏越公司承租昆山淀山湖强村投资管理有限公司的位于昆山市××山湖镇××路东侧（与××山湖镇××同一地址）厂房，双方签订《厂房租赁协议》一份，约定：1.面积，已建建筑1幢6653.96平方米，已建建筑2幢2437.48平方米，拟建门卫约54.5平方米，新厂房8827平方米（新建建筑以测绘公司测量为准），总面积17973平方米，2.租期，已建建筑租期从2016年6月1日至2026年5月30日，新建厂房等建筑暂定2017年3月1日正式移交苏越公司，租期至2027年5月30日，新建厂房开发已通过规划审批，预计2016年5月可正式开工，在正常实施的前提下，争取2017年3月交付使用，如实施过程遇到问题导致延误，则交付时间顺延。2016年1月16日，双方当事人签订《厂房租赁定金协议》一份，协议第一条约定：苏越公司将昆山市淀山湖镇复兴路229号2号厂房租赁给朱宏连使用，总共建筑及公摊面积约9000平方米，协议第二条约定：朱宏连租用该厂房期限为10年，自2017年1月1日至2026年12月31日，协议第四条约定：双方签订合同时，朱宏连应向苏越公司支付定金20万元，正式合同于交定金后3天内必须签订，协议第五条约定：逾期3天朱宏连未来签订正式合同，苏越公司有权终止合同，并拒绝退还朱宏连意向定金，协议第六条约定：苏越公司将厂房出租给朱宏连作会展使用，协议第十四条约定：1.本定金合同为正式合同内容不可分割的一部分，2.双方约定重新签订一份厂房租赁协议，内容再确定（详细内容再确定），包括办公室面积、价格。协议还对其他事项进行了约定。2016年1月18日，朱宏连支付苏越公司法定代表人乔珍定金20万元。2016年4月25日，朱宏连向苏越公司发送律师函一份，要求苏越公司在2016年4月30日之前向朱宏连提供租赁厂房土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等文件，再由双方重新签订正式租赁合同。苏越公司一审庭审中提供黄浦江路东侧泵房水池（419.84平方米）、黄浦江路东侧门卫（二）（22.59平方米）、黄浦江路东侧新建1幢厂房（8225.78平方米）的建设工程规划许可证，发证日期为2016年10月28日。一审另查明，关于《厂房租赁定金协议》所涉的“面积约9000平方米的昆山市淀山湖镇复兴路229号2号厂房”，房屋权属登记显示昆山市淀山湖镇复兴路229号2号房系企业办公用房，建筑面积为6653.96平方米，关于面积的不一致，朱宏连陈述：签订《厂房租赁定金协议》时，苏越公司告知朱宏连已建的是1号厂房，在建的是2号厂房，朱宏连想要承租的是新的在建的厂房，所以在协议中载明昆山市淀山湖镇复兴路229号2号厂房，苏越公司陈述：朱宏连承租的范围包括厂房和办公室，厂房系在建，办公室系位于2号房，所以在协议中载明昆山市淀山湖镇复兴路229号2号厂房。一审又查明，关于正式的租赁合同未签订的原因，双方陈述不一。朱宏连陈述：20万元定金支付后，苏越公司要求前往朱宏连的厂里考察后才与朱宏连签订正式的合同，但是苏越公司对考察的时间一再延期，最终未前往考察，朱宏连要求苏越公司将正式的合同文本、土地证、规划证等正式手续发送至朱宏连提供的邮箱内，苏越公司一直不予提供，因此苏越公司既不考察也不提供正式手续导致正式合同未签订，后来苏越公司反而说朱宏连违约。苏越公司陈述：1月18日收到定金之后，苏越公司法定代表人乔珍致电朱宏连催促其签订正式合同，朱宏连说由于年底做展会比较忙，要到外地出差，要求苏越公司等待，3天后，苏越公司收到朱宏连打来的电话，朱宏连告知由于朱宏连位于上海的房屋提前拆迁，朱宏连没有办法履行定金协议，朱宏连不愿意签订正式合同。朱宏连提供：朱宏连的通话记录列表一份及朱宏连与乔珍的1月至4月的短信记录截图。通话记录列表显示：朱宏连于2016年1月17日13时10分致电乔珍，乔珍于2016年1月17日13时24分、2016年1月20日15时11分致电朱宏连。短信记录截图显示：朱宏连与乔珍于2016年1月17日、1月18日、3月3日、4月17日、4月18日、4月19日、4月21日进行短信沟通，1月17日朱宏连告知乔珍朱宏连的QQ邮箱名称，1月18日乔珍表示收到定金，3月3日乔珍告知朱宏连其办公室地址，4月17日乔珍告知朱宏连其在办公室，4月18日、4月19日、4月21日均为朱宏连向乔珍发送短信，朱宏连短信中表示乔珍不与其签订合同并要求乔珍退还定金。双方提供的证据未见其他沟通。上述事实，有《厂房租赁定金协议（合同）》、银行转账凭证、律师函、通话记录列表、短信记录截图、不动产产权登记信息、《厂房租赁协议》、规划许可证及当事人在一审庭审中的陈述予以佐证。一审法院认为，结合苏越公司提供的不动产产权登记信息、苏越公司与昆山淀山湖强村投资管理有限公司签订的《厂房租赁协议》及双方陈述，双方《厂房租赁定金协议》所涉的面积约9000平方米的昆山市淀山湖镇复兴路229号2号厂房并非已经办理权属登记的昆山市淀山湖镇复兴路229号2号房，而对应的系《厂房租赁协议》中的拟建新厂房及部分已建厂房，双方《厂房租赁定金协议》所涉部分厂房在该定金协议签订之时尚未建造，但是目前已经取得建设工程规划许可证，故《厂房租赁定金协议》合法有效，对双方均有约束力。《厂房租赁定金协议》属于预约合同，20万元定金的性质系确保正式的厂房租赁协议可以签订的签约定金，预约合同虽然约定“正式合同于交定金后3天内签订，逾期3天朱宏连未来签订正式合同，苏越公司有权终止合同，并拒绝退还朱宏连意向定金”，但是，签订正式的合同系双方的义务，故不能以朱宏连未在定金交纳后3日内与苏越公司签订正式的合同为由认定朱宏连违约，本案的争议焦点为是否为朱宏连或苏越公司的原因导致正式的厂房租赁协议未签订。根据双方提供的证据，双方均未明确表示拒绝签订正式的厂房租赁协议，故应当进一步分析在准备签订正式的厂房租赁协议的过程中双方应当履行的义务，一、定金协议中所涉的厂房系拟建新厂房且苏越公司并非所涉土地的使用权人，双方之间的厂房租赁涉及的面积大、租金高，正式的厂房租赁协议签订的前提条件系具备合法建造手续，而向作为承租方的朱宏连提供合法建造手续系作为出租方的苏越公司的义务，苏越公司应当积极准备相关手续并通知朱宏连前来签订正式的合同，苏越公司未提供证据证明其在朱宏连支付定金后积极向朱宏连提供了相关手续及正式的合同文本，其次在朱宏连发函苏越公司后苏越公司仍未提供，二、苏越公司向昆山淀山湖强村投资管理有限公司承租的新建厂房系2017年3月1日之后交付苏越公司，苏越公司无法履行在2017年1月1日交付朱宏连厂房的义务，故一审法院认定系苏越公司的原因导致正式的厂房租赁协议未签订，苏越公司系违约方，目前定金协议的合同目的无法实现，故一审法院对朱宏连要求解除《厂房租赁定金协议》且要求苏越公司双倍返还定金40万元的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：
一、朱宏连与苏越公司之间的《厂房租赁定金协议（合同）》于判决生效之日解除。
二、苏州苏越环境科技有限公司于判决生效后十日内双倍返还朱宏连定金40万元。案件受理费7300元，由苏州苏越环境科技有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人2016年1月16日签订的《厂房租赁定金协议》系真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。《厂房租赁定金协议》约定，双方签订合同时，朱宏连应向苏越公司支付定金20万元，正式合同于交定金后3天内必须签订，逾期3天朱宏连未来签订正式合同，苏越公司有权终止合同，并拒绝退还意向定金。2016年1月17日，朱宏连与苏越公司有两次电话沟通，同日朱宏连短信告知苏越公司法定代表人乔珍其QQ邮箱名称，2016年1月18日，朱宏连支付乔珍定金20万元，2016年1月20日乔珍曾致电朱宏连。对于朱宏连支付定金20万元之后三天内没有签订正式合同的原因，双方各执一词。朱宏连认为其于2016年1月17日致电乔珍，目的是要求在定金支付之前查看涉案租赁厂房的相关文件，并短信告知乔珍邮箱名称，乔珍在2016年1月20日致电朱宏连是要求延后签订正式合同的时间。苏越公司对此不予认可。根据双方通话记录、朱宏连短信告知邮箱的内容，以及当时苏越公司尚未取得涉案厂房相关建造文件的事实，朱宏连的主张更为可信，因此双方于定金交付后三日内没有签订正式合同不能归咎于朱宏连，苏越公司拒不返还定金的主张缺乏事实和法律依据。之后，双方的短信记录充分表明朱宏连一直要求签订正式合同，但被苏越公司拒绝，足以认定苏越公司违反《厂房租赁定金协议》不签订正式合同，一审法院据此判决苏越公司双方返还定金符合法律规定，本院予以确认。综上所述，苏州苏越环境科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由苏州苏越环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理
审判员 黄源榕
代理
审判员 柳 璐
二〇一七年七月五日
书 记 员 闻 艺 来源：百度“”