山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3941号
上诉人（原审被告）：王长征，男，1967年8月30日出生，汉族，农民，住济南市。
委托诉讼代理人：方政，山东乐和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓庆，山东乐和律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：济南市历城区唐王镇第二小学，住所地济南市。
法定代表人：郝云建，校长。
委托诉讼代理人：刘修福，男，1960年2月19日出生，汉族，该校办公室主任，住济南市。
上诉人王长征因与被上诉人济南市历城区唐王镇第二小学（以下简称唐王二小）返还原物纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王长征上诉请求:1、依法撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4924号民事判决第二项，并依法改判或将案件发回重审。2、本案诉讼费用全部由唐王二小承担。事实与理由：
一、一审法院未能查明案件事实，认定事实与归纳案件争议焦点不符，判决内容存在明显逻辑错误。1、本案系返还原物纠纷，王长征于1996年6月1日与济南市历城区唐王镇唐王中学（即唐王二小的前身）签订《关于唐王中学出赁土地建房协议书》一份，该协议中针对土地所有权、土地租赁期限、土地使用范围、地上建筑物建筑费、租赁期限届满后地上建筑物的折价以及权属等方面均作出明确约定且双方达成合意并签字盖章。一审法院经审理已认定该协议真实、合法、有效。王长征按照该协议每年向唐王二小缴纳土地使用费，后于2004年因经营需要，王长征在原建筑房屋48平方米的基础上修建第二层48平方米钢结构小房一座从事餐饮经营。一审法院经审查后，对王长征修建行为予以认定。2、一审法院越过唐王二小的严重毁约行为，直接作出要求王长征自行清理地上物的判决。在唐王二小于2016年3月22日向王长征作出的书面通知和2016年6月1作出的口头通知中，均未提及原协议书的第三条，即关于地上建筑物建筑费、土地租赁期届满后地上建筑物折价以及学校收回地上建筑物所有权的约定内容，而是直接要求王长征停止经营、腾房并交还土地。唐王二小的这一做法，明显违反了原协议第三条约定内容，企图以使用书面、口头告知的合法形式掩盖其对原协议作出实质变更、达到侵害王长征合法权益的非法目的。对于唐王二小变更后的内容，在双方当事人未能达成协议一致的情况下，仍然应当按照原协议履行相关权利义务。然而，一审法院在已经明确认定原协议真实合法有效的基础上，却对于唐王二小所做出的毁约事实直接予以认定并支持的做法存在明显的逻辑错误。一审法院越过双方当事人对于本案地上建筑物建筑费、建筑物折价以及权属问题的争议焦点，未能查明王长征在租赁期限届满后不予返还土地的真实原因，草率判案，直接作出让王长征限期清理地上建筑物的判决内容实属错误。
二、一审法院违反法律程序，未能向王长征依法履行告知义务，没有告知王长征有权依法对涉案地上建筑物价值进行评估。1、在本案审理过程中，在双方当事人围绕对涉案地上建筑物折价问题发生争议后，一审法院应当向王长征履行告知义务，告知案件当事人有权自行委托鉴定或向人民法院提出《鉴定（评估）申请书》，申请法院委托专业鉴定（评估）机构对涉案地上建筑物价值进行评估，以此作为案件审理依据。然而，一审法院未能履行此项告知义务，不仅没有告知王长征对涉案地上建筑物价值进行委托评估，还以地上物无建筑手续和产权证明为由直接判决王长征自行清理地上建筑物以及二层修建部分。事实上，首先，王长征租赁使用的涉案土地性质原为集体土地，后于2011年7月14日，因教育部门校舍合并，原唐王镇唐王中学变更成为本案唐王二小，而该宗土地的性质变更成为教育用地，继由唐王二小占有使用。因此基于该宗土地性质，王长征根本无法以个人名义取得该宗土地以及地上房屋的产权证明。其次，没有建筑手续和房屋产权证明的地上建筑物并非无法评估，由专业的鉴定（评估）机构采用“成本价值加折旧”的方法即可对该建筑物进行评估。而且，在一审法院告知无法评估后，王长征自行委托专业鉴定（评估）机构采用此种方法对涉案地上建筑物的价值进行了评估，并且取得《评估报告》。因此，一审法院无视案件事实，未依法履行告知王长征有权申请评估申请的行为严重违反法律程序，侵害王长征合法权益。2、即使双方当事人在原协议对于涉案地上建筑物的折价数额约定不明，在一审过程中对此也未经评估无法达成合意的情况下，依据原协议，双方当事人对地上物建筑费14000元的约定明确、具体，且王长征在租赁该宗土地的同时，依约一次性支付该14000元建筑费，用于买断对地上建筑物的使用权。因此，在土地租赁期届满后，唐王二小也应当依约对地上物履行折价和收回义务。即使王长征在原建筑物基础上又修建了第二层钢结构房屋，但原协议对此既没有约定也没有明确禁止。而一审法院遗漏这一重要案件事实，直接作出让王长征将地上物以及加盖部分自行拆除清理的判决，明显偏袒维护唐王二小，严重侵犯了王长征的合法权益。
三、一审法院直接适用合同法作为本案判决依据，违反国家对于出租土地地上物的处理规则。本案案由虽为返还原物纠纷，但王长征对于归还土地以及地上物权属毫无异议，王长征认为，双方当事人就本案实际争议的矛盾焦点其实是关于地上建筑物以及加盖部分折价数额的争议。国家对于出租土地地上物的处理规则是：有约定从约定，没约定按照法律规定处理。本案中《关于唐王中学出赁土地建房协议书》第三条明确约定“建筑费共计14000元（交建安二队施工）2016年6月1日建筑物折价归学校所有。”该条内容充分说明，租赁土地期限届满后，双方同意涉案地上建筑物要经过折价，应由唐王二小根据实际情况向王长征支付相应对价后，地上建筑物的所有权才归属唐王二小。因此，一审法院应当依据双方协议来处理本案，而非直接依据国家法律作出要求王长征自行清理的判决。退一万步讲，即使一审法院适用合同法作为本案判决依据，依据合同法相关规定，合同双方均应按照协议约定内容履行各自义务。本案中，唐王二小应当按照协议第三条内容，在租赁期届满后向王长征支付地上建筑物相应折价后，地上建筑物的所有权归学校，然后唐王二小才能享有是否拆除地上物的处分权。这其中包含多项法律关系，同时受合同法、物权法等多部法律的调整。然而，一审法院越过诸多法律关系直接判决王长征自行清理地上物的做法严重错误。综上所述，一审法院在未能查明案件事实的情况下，草率判案、法律依据适用错误，公然支持唐王二小毁约行为，判决内容明显违反公平、公正的司法精神。王长征请求依法撤销原判决第二项内容，依法改判或将案件发回重审，以维护王长征的合法权益。唐王二小辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐王二小向一审法院起诉请求：判令王长征立即停止侵权，立即返还非法占用的1996年6月1日唐王二小与王长征双方协议中约定的东西长6米、南北宽8米的土地及地上物。一审法院认定事实：座落于济南市历城区唐王镇唐东村东首、东张村西首的土地以教育用地的地类原由济南市历城区唐王镇唐王中学占有使用。后因教育部门校舍合并，该宗土地于2011年7月14日转由唐王二小占有使用。1996年6月1日，济南市历城区唐王镇唐王中学与王长征签订建房协议书一份，约定将位于该校北侧东西长6米、南北宽8米的土地租赁给王长征，租期为自1996年6月1日至2016年6月1日，土地使用费为720元/年，交费日期为每年的6月1日。在租赁土地范围内建筑地上物商品房1座、小宿舍1个，建筑费14000元，由王长征交纳给建安二队进行施工，2016年6月1日建筑物折价归学校所有。此后，王长征按协议书约定向唐王二小交纳每年的土地使用费。2004年，王长征在涉案房屋一层48平米基础上加盖二层48平米及一、二层各二间房屋，并在涉案房屋内从事酒店业经营至今。建房协议书约定的租赁期限届满后，唐王二小要求王长征归还土地，王长征以唐王二小应支付地上物折价补偿款为由拒绝归还涉案土地。2016年3月22日，唐王二小向王长征发出告知书1份，其中记载土地租赁期限于2016年6月1日届满，希望王长征停止经营，撤出租赁场所，对土地上的建筑物及地上物处理：1、以自行进行拆除、清理；2、唐王二小与王长征共同协商处理；3、若协商不成，双方均可委托会计师事务所或审计师事务所评估后进行处理。逾期所产生的不良后果由王长征承担。王长征收到上述告知书后，未与唐王二小协商处理，亦未委托鉴定机构对地上物进行评估。双方协商未果，引起诉讼。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，济南市历城区唐王镇唐王中学将涉案土地租赁给王长征，王长征按约定支付租金，双方对租赁期限进行了约定。租赁期限届满后，承继涉案土地使用权的唐王二小要求王长征在一定期限内交还土地，符合法律规定，王长征理应在合理期限内搬离涉案土地。故对唐王二小要求王长征返还涉案土地的诉讼请求，一审法院予以支持。关于涉案土地上的地上物，王长征均未与唐王二小达成一致意见，双方诉争的地上物现均无建筑手续及房屋产权证明，无法确定其价值，对地上物的处理，一审法院确定由王长征对自己修建的部分自行清理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：
一、济南市历城区唐王镇唐王中学与王长征于1996年6月1日签订的《出赁土地建房协议书》于2016年6月1日终止。
二、限王长征于判决生效之日起三十日内对租赁土地上修建的商品房1座、小宿舍1个及加盖二层48平方米建筑自行清理。
三、限王长征于判决生效之日起三十五日内返还济南市历城区唐王镇第二小学由其租赁的学校北侧东西长6米、南北宽8米的土地一宗。
四、驳回济南市历城区唐王镇第二小学的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王长征负担。二审中，王长征提交了房地产评估报告。以证明：1、一审法院以涉案地上物没有房产证不能做评估为由拒绝王长征的评估申请，但事实是可以做评估，并且王长征也找到有资质的评估单位给做了。2、给折价赔偿提供依据。唐王二小质证称，对评估不予认可。一审时双方在场已经抽了一家评估公司，但评估公司将评估材料都退回了。唐王二小提交了《关于拆除唐王二小沿街房的通知》1份，内容为：----业户：您所租赁的唐王二小沿街房，因影响教学秩序等原因多次被举报，且严重影响学校发展规划。经该校上报，并经镇拆违拆临领导小组研究同意，已将该处沿街房列入全市第三期(第2批)拆违拆临台账，请务必在2017年6月10日前自行搬离，并于2017年6月15日前自行组织拆除清理。如逾期不搬离，镇政府将联合城管、公安等执法部门进行强制拆除，所产生的机械、人员等费用由您户承担，所造成的一切法律后果均由当事人承担，该处拆除后将用于建绿透绿，优化校园环境。唐王镇拆违拆临领导小组（盖章）
二〇一七年五月十三日。王长征质证称，涉案的地上房屋是否是违建与本案无关，我们所要讨论的是对地上物是否折价赔偿的问题。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，济南市历城区唐王镇唐王中学将涉案土地租赁给王长征。租赁期限届满后，承继涉案土地使用权的唐王二小要求王长征交还土地，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。关于涉案土地的地上物的补偿，因王长征在一审时并未主张，对此本院不予审理。因涉案土地上的房屋已于2017年6月28日拆除,一审判决第二项内容无需再判。综上所述，王长征的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4924号民事判决第一项、第三项；
二、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4924号民事判决第二项、第四项；
三、驳回济南市历城区唐王镇第二小学的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由王长征负担。本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年七月五日
书记员 吴颖颖 微信公众号“”