黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑执异137号案外人：徐鑫，男，1992年5月31日出生，汉族。
申请执行人：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路**号院*号楼******室。
法定代表人：佟铁成，该基金执行事务合伙人。
委托诉讼代理人：庄伟，该单位法律顾问。
被执行人：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。
法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司副总经理。
被执行人：黄保忠，男，1965年8月14日出生，汉族。
被执行人：翟国娟，女，1964年3月2日出生，汉族。
被执行人：黄伟哲，女，1988年6月17日出生，汉族。在本院执行北京长富投资基金（以下简称长富基金）与黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）、黄保忠、翟国娟、黄伟哲金融借款合同纠纷一案中，案外人徐鑫对本院查封坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-3-2002房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐鑫称，2014年5月30日，中然公司与徐鑫签订了一份《丽都国际商品房内部认购书》，将坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-3-2002房屋出售给徐鑫，并已经交付给徐鑫。2015年12月25日，黑龙江省高级人民法院查封该房屋，给徐鑫造成严重经济损失，请求尽快予以解除查封。长富基金称，案涉房产已经办理了抵押登记，长富基金对案涉房产具有优先受偿权。
本院查明，中然公司取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。中然公司开发建设了位于哈尔滨市阿城区上京大道“丽都国际”项目一期43232.18平方米的工程。2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称哈尔滨兴业银行）、中然公司签订编号为兴银黑（2013）委托003号《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托哈尔滨兴业银行向中然公司发放9000万元贷款，合同项下的贷款由中然公司提供抵押担保。同日，哈尔滨兴业银行与中然公司签订了兴银黑（2013）抵押A009号《抵押合同》，约定：中然公司以其拥有的位于哈尔滨市阿城区上京大道与延川大街交汇处的“丽都国际”项目一期43232.18平方米的在建工程（共计204套房产）和19645.31平方米的土地使用权为案涉贷款担保。双方于2013年9月5日在哈尔滨市阿城区房产事业管理局办理了抵押登记。2014年4月1日至2015年11月4日期间，经各方协商同意解除了其中20套房产的抵押担保。2015年12月10日，本院根据长富基金财产保全申请，作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的丽都国际小区182套房产。2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，一、中然公司于判决生效后10日内偿还长富基金贷款本金8835万元及利息（2015年9月7日以前欠付的利息为6,816,488.00元，2015年9月8日至实际给付之日的逾期利息以95,166,488.00元为基数，按年21.75%计付）；
二、如中然公司不能清偿上述款项，对其不能清偿部分，长富基金有权以案涉中然公司提供的抵押物房产（已解除抵押的20套房产除外）、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；
三、如长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能完全受偿的，其有权以案涉质押股权折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；
四、黄保忠、翟国娟对长富基金以案涉抵押财产行使抵押权后仍未能受偿部分承担连带清偿责任；
五、驳回长富基金的其他诉讼请求。判决生效后，中然公司未履行生效判决确定的给付义务，长富基金向本院申请执行，本院于2016年6月6日立案执行。另查明，2013年9月2日，哈尔滨兴业银行向哈尔滨市阿城区房产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”,另附抵押房源表。2014年5月30日，徐鑫与中然公司签订了一份《丽都国际商品房内部认购书》。双方约定：徐鑫认购中然公司开发的坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-3-2002房产一套，所购房屋参考建筑面积152.74平方米，总价款485,713元。2014年6月6日，徐鑫交纳了进户的相关费，中然公司将房屋交付给徐鑫。
本院认为，首先，中然公司取得了商品房预售许可证，且哈尔滨兴业银行向哈尔滨市阿城区房产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，该公司有权销售案涉房产。徐鑫与中然公司签订了丽都国际商品房内部认购书，该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案购房款是因中然公司拖欠案外人“东亚公司”工程款，案外人“东亚公司”将该笔债权转让给徐鑫，中然公司在其与徐鑫签订的丽都国际商品房内部认购书中载明用该工程款抵顶徐鑫的购房款，故应视为徐鑫向中然公司交纳了案涉房产的全部房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书符合上述规定的形式要件，可按商品房买卖合同确认其效力。本院作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定书，查封包括案涉房屋在内的182套房产的时间是2015年12月10日。徐鑫与中然公司签订《丽都国际商品房内部认购书》的时间是2014年5月20日，由此可以认定，在人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。第二，中然公司于2014年6月6日向徐鑫交付了案涉房屋，故徐鑫在本院2015年12月10日查封案涉房屋之前已经合法占有案涉房屋。第三，徐鑫已支付全部价款。第四，因中然公司原因未办理案涉房屋过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，徐鑫主张排除执行符合上述司法解释的四种情形，应中止对坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-3-2002房产的执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，
裁定如下：中止对坐落于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区Ｇ8-3-2002房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 于效国
审判员 刘 洋
审判员 李瑞新
二〇一七年七月五日
书记员 毕鹏坤 关注公众号“”