广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6659号
上诉人（原审被告）：吴明强，男，1971年1月13日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人：周志强，广东理治律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广州市荔湾区康王路1083号。
负责人：罗天，该行行长。
委托代理人：邓启坚、陈婷，广东天穗律师事务所律师、实习律师。
上诉人吴明强因与被上诉人中国银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称中国银行荔湾支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴明强上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、判决维持吴明强与中国银行荔湾支行就涉案房屋直接的租赁关系。事实与理由：原审法院对涉案房屋内居住的案外人搬迁问题不作调处显失公平且不利于社会稳定。原审中，双方确认涉案房屋由吴明强作公寓经营使用，目前房屋内有超过50个案外人在实际居住使用。但是，原审法院在认定以上事实的基础上，仅因为中国银行荔湾支行坚持不追加涉案房屋的实际使用人参加诉讼，直接判决吴明强五日内将房屋腾空交还中国银行荔湾支行，是不公平的。吴明强与每一位居住在公寓的人都签订了《租赁合同》，其中约定，提前解除租赁合同的，吴明强须退还押金并支付等额于押金金额的违约金给对方。因此，解除租赁关系，对于50多个租赁人，吴明强承担的违约金数额非常巨大．超过了吴明强的承受能力。加之为了经营公寓，吴明强为涉案房屋装修投入达到580多万元，解除合同让吴明强承担如此大的损失，是不公平的。在吴明强不能承担巨额违约金的情况下，强行让50多个房屋实际使用人搬离涉案房屋，必然导致这些人的损失，引起这些人的不满，不利于社会稳定。虽然吴明强没有按期支付租金，但在当时与中国银行荔湾支行的沟通过程中，确实有可以原谅的特殊客观因素存在。在吴明强同意补交租金的情况下，双方继续维持租赁关系，既没有损害中国银行荔湾支行的利益，也无须导致吴明强的损失，是最为妥善的纠纷处理方案。
被上诉人中国银行荔湾支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。中国银行荔湾支行向原审法院起诉请求：1、解除租赁合同（编号20130721207307）；2、吴明强清空涉案房屋，并且向中国银行荔湾支行交还涉案房屋；3、吴明强向中国银行荔湾支行支付房屋租金1112626.19元及违约金（租金从2015年11月开始计至实际交还房屋之日止；2015年11月至2016年7月，每月租金按110929.83元计算；2016年8月起至2017年7月，每月租金按114257.72元计算。之后的月租金按每年递增3%的标准计算；违约金按照拖欠租金每日0.8%的标准计算，从2015年12月5日起计至实际付清之日止）；4、吴明强承担案件的诉讼费用。原审法院查明的事实：据广州市国土资源和房屋管理局于2012年10月13日登记的两份粤房地他项权证记载，海珠区怡安路朗晴二街2-8号207、307房房地产他项权利人为中国银行荔湾支行，他项权利种类为抵押权。2013年7月5日，郑雪峰、莫少红（出租方，甲方）与吴明强（承租方，乙方）签订《租赁合同》，载明：房屋地址为广州市海珠区怡安路朗晴二街2-8号二、三层207、307单元，计租建筑面积为3168.54平方米；合同期限自2013年7月21日起至2026年7月31日止；租赁首年的月租金为104562元，租金自2014年8月1日递增3%，之后每年递增幅度为3%；租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付履约保证金209124元，并于2013年11月1日前支付首期租金139416元；有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方；A、乙方逾期支付租金达1个月以上，……如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方交纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的8‰的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任；由于乙方的原因，提前终止合同，保证金不予退还；由于甲方的原因提前终止合同，甲方须退回乙方所缴交的保证金，同时向乙方赔偿与保证金等额的金额，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失（包括但不限于装修损失）；甲乙双方通讯地址已注册在本合同内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据，任何一方迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会对方，否则因此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担；有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达或留置送达（即将信函置于该房产适当位置后满7日）等方式之一，均视为有效送达；等。根据中国银行荔湾支行申请，原审法院依据已经发生法律效力的广州仲裁委员会(2015)穗仲案字第676号裁决书，于2016年3月29日作出（2015）穗海法执字第5528号之一《执行裁定书》，裁定：
一、将担保人郑*、莫*所有的位于广州市海珠区*首层、207、307房屋作价63580352元（其中首层房屋26774592元、207房屋18859136元、307房屋17946624元），交付申请执行人中国银行股份有限公司广州荔湾支行抵偿被执行人广州*有限公司、李*、关*、叶*、李*、李*、黄*、叶*、广州*管理有限公司欠申请执行人的63580352元债务。广州市海珠区*首层、207、307房屋财产权自本裁定送达申请执行人中国银行股份有限公司广州荔湾支行时起转移；等。2016年5月10日，中国银行荔湾支行的委托代理人通过邮政特快专递向吴明强寄出《通知》，载明：中国银行荔湾支行为实现抵押权，向广州市海珠区人民法院提起执行申请。海珠区法院在2015年12月初通知吴明强应将十一月及其后的租金缴纳至法院的执行账户，但吴明强一直未按法院通知履行，直至中国银行荔湾支行发函时止吴明强共拖欠租金人民币665578.98元。现中国银行荔湾支行特发函通知吴明强。根据广州市海珠区人民法院出具的《执行裁定书》（【2015】穗海法执字第5528号之一），中国银行荔湾支行已成为该物业的产权人。请吴明强务必在2016年5月17日前将拖欠的租金人民币665578.98元全额支付至该行，并在2016年5月24日前与中国银行荔湾支行联系，在协商一致的情况下重新签订租赁合同。逾期不履行上述事项的，视为吴明强放弃继续承租涉案物业，并且中国银行荔湾支行将依法追究吴明强的相关责任。该函件后被退回。之后，中国银行荔湾支行的工作人员到涉案房屋现场张贴该通知。2016年9月30日，中国银行荔湾支行向吴明强邮寄《解除租赁合同通知书》，记载：自本通知送达吴明强之日起，租赁合同正式解除；吴明强在本通知送达后一个月内（最迟在2016年10月31日前）搬出承租房屋，撤出属吴明强的物品，并将承租房屋及原附属设备、设施归还给中国银行荔湾支行，逾期不搬离的，视为吴明强放弃承租房屋内的物品所有权，中国银行荔湾支行有权对其进行处置，由此产生的费用，中国银行荔湾支行保留向吴明强追偿的权利；等。2016年8月31日，中国银行荔湾支行提起本案诉讼。诉讼中，吴明强表示对中国银行荔湾支行主张的租金标准没有异议，同意支付2015年12月起的租金给中国银行荔湾支行。中国银行荔湾支行、吴明强均确认，吴明强承租涉案房屋后用作公寓经营使用，目前涉案房屋内有案外人在实际居住使用。经原审法院释明，中国银行荔湾支行坚持不追加涉案房屋的实际使用人参加诉讼，仅要求吴明强在本案中承担责任，要求吴明强履行清空及交还涉案房屋的义务，不要求本案中处理实际使用人的搬迁问题。吴明强为证明其主张，还提交了以下证据：1、2015年11月20日出具的2015年9-11月份租金332790元的《收款收据》；2、付款人为陈聪荣、收款人为郑雪峰的银行支付业务回单若干张；3、涉案房屋现场照片若干张；4、租赁合同及朗庭公寓住户清单。中国银行荔湾支行质证表示，对吴明强提交证据1、2的真实性、合法性没有异议，因为证据上显示付款人是案外人陈聪荣，希望法庭查实是否属实；对证据3的真实性、合法性无异议，但对中国银行荔湾支行所要证明的内容存在异议；对证据4的真实性、合法性不予确认，对中国银行荔湾支行所要证明的内容存在异议，吴明强提供的租赁合同为无效合同，不影响中国银行荔湾支行提出解除双方租赁合同并要求吴明强清空交还场地的诉讼请求。原审法院认为：已生效的（2015）穗海法执字第5528号之一《执行裁定书》，裁定广州市海珠区*号首层、207、307房屋财产权自该裁定送达中国银行荔湾支行时起转移，故中国银行荔湾支行自2016年3月29日起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋的财产权益归属中国银行荔湾支行后，吴明强与原产权人签订的《租赁合同》对中国银行荔湾支行、吴明强均具有约束力，租赁合同中约定的出租方权利义务由中国银行荔湾支行继受承担。吴明强逾期向中国银行荔湾支行支付涉案房屋的租金，中国银行荔湾支行依约要求解除与吴明强之间的租赁关系，合法合理，原审法院予以支持。合同解除后，吴明强应当将涉案房屋清空并交还给中国银行荔湾支行，故对中国银行荔湾支行的该项诉讼请求，原审法院予以支持。由于涉案房屋存在其他案外人实际居住使用，中国银行荔湾支行明确表示不追加涉案房屋的实际使用人参加诉讼，不要求本案中处理实际使用人的搬迁问题。故涉案房屋内案外人的搬迁问题，本案中不作调处。吴明强在使用涉案房屋期间，应当按照该合同约定向中国银行荔湾支行支付租金。吴明强对中国银行荔湾支行主张的租金标准予以确认，且同意支付2015年12月起的租金给中国银行荔湾支行，原审法院对此予以准许。由于涉案房屋的财产权益自（2015）穗海法执字第5528号之一《执行裁定书》生效之日起归属中国银行荔湾支行，中国银行荔湾支行向吴明强主张涉案房屋2015年11月的租金缺乏依据，原审法院不予支持，故吴明强应向中国银行荔湾支行支付从2015年12月起至实际交还房屋之日止的租金（从2015年11月至2016年7月，每月租金按110929.83元标准计算；从2016年8月起至2017年7月，每月租金按114257.72元计算；之后每月租金按每年递增3%的标准计算）。吴明强逾期支付租金，中国银行荔湾支行要求吴明强按照拖欠租金每日0.8%的标准计算违约金，符合合同约定。由于中国银行荔湾支行与吴明强之间的租赁关系涉及涉案房屋的产权变更，且双方对租金的支付金额存在争议，故中国银行荔湾支行要求吴明强从2015年12月5日起计付违约金，原审法院不予支持，违约金应从中国银行荔湾支行起诉之日（即2016年8月31日）起计为宜，且违约金总额以吴明强拖欠的租金为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条和《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年2月27日作出判决：
一、解除中国银行荔湾支行与吴明强就广州市海珠区怡安路朗晴二街2-8号207、307房屋之间的租赁关系；
二、吴明强在判决生效之日起五日内，将上址房屋腾空交还给中国银行荔湾支行；
三、吴明强在判决生效之日起五日内，向中国银行荔湾支行支付从2015年12月起至实际交还房屋之日止的租金（从2015年12月至2016年7月，每月租金按110929.83元计算；从2016年8月至2017年7月，每月租金按114257.72元计算；之后每月租金按每年递增3%的标准计算）及违约金（按每日0.8%的标准计算，从2016年8月31日起计至吴明强付清租金之日止，违约金总额以吴明强拖欠的租金为限）；
四、驳回中国银行荔湾支行的其他诉讼请求。案件受理费116108元，由吴明强负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，吴明强提交一份最新租户列表，拟证明涉案房屋实际使用人及具体情况。中国银行荔湾支行对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。中国银行荔湾支行要求解除《租赁合同》并向吴明强主张涉案房屋的租金，吴明强则要求继续履行《租赁合同》，应视为双方对《租赁合同》权利义务的承继，双方均应受《租赁合同》的约束，根据《租赁合同》约定，吴明强逾期支付租金达1月以上，中国银行荔湾支行有权单方面提前终止合同，现吴明强逾期支付租金已超1个月，原审法院判令中国银行荔湾支行与吴明强之间的租赁关系并无不当。吴明强以存在众多次承租人为由要求继续履行合同依据不足，本院不予支持。考虑到涉案房屋存在案外人实际使用的情况，且在原审法院释明的情况下，中国银行荔湾支行坚持不追加实际使用人参与诉讼，原审法院判令吴明强将涉案房屋腾空交还中国银行荔湾支行不妥，本院变更为吴明强将涉案房屋交还中国银行荔湾支行管业。综上所述，上诉人吴明强上诉主张成立的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6913号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6913号民事判决第二项为：吴明强在本判决送达之日起五日内，将广州市海珠区怡安路朗晴二街2-8号207、307房屋交还给中国银行荔湾支行管业；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14813.64元、二审案件受理费100元，均由上诉人吴明强负担。本判决为终审判决。
审判长 曹佑平
审判员 蔡粤海
审判员 闫 娜
二〇一七年七月五日
书记员 吴 桐 搜索“”