云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终352号
上诉人（原审原告）：喻光福，男，1964年1月18日出生，汉族，身份证住址重庆市合川市，住云南省景洪市。
委托诉讼代理人：杨文忠，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
被
上诉人（原审被告）：岩罕叫，男，1972年8月2日出生，傣族，住云南省景洪市。
被
上诉人（原审被告）：岩应，男，1974年12月3日出生，傣族，住云南省景洪市。二被上诉人的
委托诉讼代理人：何楠，云南护义律师事务所律师。特别授权代理。
原审
第三人：景洪市东风农场管理委员会，住所地景洪市东风农场管理委员会。统一社会信用代码：115328015772806681。
负责人：邹树双。
委托诉讼代理人：杨志忠、赵龙，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人喻光福因与被上诉人岩罕叫、岩应、原审第三人景洪市东风农场管理委员会（以下简称东风农场）租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人喻光福的委托诉讼代理人杨文忠，被上诉人岩罕叫、岩应及二人的委托诉讼代理人何楠，原审第三人东风农场的委托诉讼代理人杨志忠、赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人喻光福上诉请求：撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初2797号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决已确认被上诉人已构成违约及应承担违约责任，但未支持上诉人主张的损失明显不公。1.上诉人就其主张的违约金及损失，已向法庭提交了相应的证据予以证实，但一审判决未支持，难以让人信服。2.一审判决认定违约金的主要作用是弥补守约方的经济损失，同时认定上诉人支出电力费用1.8万元系上诉人损失费，但在判决时，对该1.8万元又不予支持，实属不当。3.上诉人租赁该土地系作为水泥制品堆放、销售场所使用，并注册成立了相应的经营字号；并投入相应财力物力精力筹备经营，但一审判决仅支持两万元租金的利息损失633元，实属不当。4.上诉人为经营水泥制品专门定制了门式起重机，起重机及该设备系按照使用场地要求量身定做的；现由于被上诉人的违约行为，造成上诉人无法使用租赁土地，同时也造成门式起重机无法使用，因此该项费用应认定为属上诉人的损失。5.就上诉人购买其他设施设备、建材及雇佣人员对场地进行整理施工的事实，首先该事项属正常的经营前期必须筹备行为范围，其次就该支出，上诉人不仅提交了相应的票据凭证，也提供了实物照片予以印证，足以认定。综上所述，一审判决证据认证错误，导致判决严重背离客观事实，明显不公，请求二审法院予以改判，支持上诉人上诉请求。
被上诉人岩罕叫、岩应辩称，1.被上诉人并没有违约，争议土地是被上诉人祖辈一直在使用至今。原审第三人应当出示相应的土地权属证书，现基于土地权属与原审第三人存在争议，故被上诉人同意与上诉人解除土地租赁合同。2.上诉人在租赁土地后，仅在土地上做了部分排水沟，并未进行实质性投入，故一审判决认定违约金633元合理、合法。3.依据双方合同约定，上诉人的付款时间为2016年4月18日，但上诉人实际付款的时间为2016年4月21日，故本案系上诉人违约，应该承担责任。综上所述，被上诉人认为在合同履行过程中，双方存在违约行为，被上诉人同意解除合同，返还租金。请二审法院依法维持一审判决。原审第三人东风农场陈述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案争议的土地系登记在其持有的景国用（98）字第00463号国有土地使用权证范围内，争议的土地使用权属于原审第三人所有。喻光福向一审法院起诉请求：1.解除喻光福与岩罕叫、岩应签订的租地合同；2.岩罕叫、岩应共同返还上诉人土地租金2万元；3.岩罕叫、岩应共同承担违约金20万元。一审法院认定事实：2016年4月18日，岩罕叫、岩应与喻光福签订租地合同，约定由岩罕叫、岩应将位于景洪市勐龙镇曼康湾村委会曼老小组旁的1.6亩土地（四至界线：东至农场三队胶地、南至农场三队胶地、西至公路、北至农场三队胶地）租给喻光福使用5年，自2016年5月18日起至2021年5月18日止；每年租金1.2万元，共计6万元，签订合同当日支付2万元，剩余4万元于2018年5月18日付清；岩罕叫、岩应提供水电路三通，通电材料喻光福负责；如违约，违约方须赔偿另一方违约金20万元；合同还约定其他权利义务。岩罕叫于当月21日出具收条，表示收到喻光福支付的土地租金2万元。2016年5月6日，喻光福在景洪市勐龙镇曼康湾村委会曼老小组道班矿场对面成立景洪东风亿达水泥制品经销部，经营建筑材料零售。2016年5月18日，岩罕叫、岩应与喻光福签订协议书，约定岩罕叫、岩应没有提供电，喻光福出18000元接通，租地期满，喻光福可将接电安装设备拆走，岩罕叫、岩应需要须征得喻光福同意购买。2016年6月，东风农场口头告知喻光福，争议土地系东风农场享有使用权，要求喻光福停止使用争议土地。喻光福随后与岩罕叫、岩应进行协商，但协商未果。争议土地登记在东风农场的景国用（98）字第00463号国有土地使用证内。一审法院认为，关于争议合同是否解除的问题。喻光福与岩罕叫、岩应自行协商后签订租地合同，但租赁的争议土地使用权系第三人享有，第三人对喻光福与岩罕叫、岩应之间的土地租赁行为并未许可或追认，岩罕叫、岩应在没有取得争议土地使用权的情况下与喻光福签订租地合同，喻光福基于租地合同使用争议土地的合同目的无法实现，因此对喻光福要求解除签订的租地合同的主张，予以支持。关于是否返还土地租金的问题。基于喻光福的土地使用合同目的无法实现，双方就合同履行也未能协商达成一致，故租地合同继续履行已不可能，另外岩罕叫、岩应对喻光福的租金返还没有异议，故对喻光福要求岩罕叫、岩应连带返还租金2万元的主张，予以支持。关于违约金应如何支付的问题。首先，岩罕叫、岩应在未取得争议土地合法使用权的情况下，与喻光福签订租地合同，喻光福在使用争议土地一段时间后发现存在争议，导致租赁土地无法继续使用，合同目的不能实现，岩罕叫、岩应对此存在过错，应承担相应违约责任。岩罕叫、岩应不认可自身违约，并提交证据佐证，但证据未能证明其抗辩主张，故对岩罕叫、岩应提出的异议不予采纳。其次，喻光福就使用争议土地支付费用提交了相关证据，岩罕叫、岩应仅就电力费用1.8万元予以认可，缺乏其他证据印证喻光福其他证据的真实性，故确认该1.8万元为合同履行过程中的损失费用。再次，违约金的主要作用是弥补守约方的经济损失，喻光福的损失除电力费用外，还包含租金的利息损失。双方在合同中约定的违约金已明显违反法律规定，超出合理范围内的损失，过分高于造成的损失，并且岩罕叫、岩应亦提出要求调整违约金，综合考虑本案实际情况，酌情将违约金数额予以调整，即支持违约金633元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：
一、解除喻光福与岩罕叫、岩应于2016年4月18日签订的租地合同；
二、岩罕叫、岩应于本判决生效之日起十日内连带向喻光福返还土地租金20000元，并支付违约金633元；案件受理费4600元，减半收取计2300元，由喻光福负担2084元，岩罕叫、岩应负担216元。本院二审期间，喻光福围绕上诉请求依法提交了证明1份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。岩罕叫、岩应对一审认定的：“争议土地登记在东风农场的景国用（98）字第00463号国有土地使用证内。”事实有异议，认为无证据证明争议土地是在第三人东风农场持有的土地使用证范围内。喻光福、第三人东风农场对一审认定的事实无异议。
本院查明事实与一审查明事实一致。对于岩罕叫、岩应提出的异议，本院认定如下：涉案土地权属现存在争议，是否在第三人东风农场持有的景国用（98）字第00463号国有土地使用证范围内，无证据证实。二审争议焦点：是否应支持喻光福主张的违约金20万。
本院认为，关于喻光福主张的违约金20万元的问题。2016年4月18日喻光福与岩罕叫、岩应签订租地合同，但岩罕叫、岩应对出租土地未取得土地使用权证，租地合同事后也未得到相关权利人的追认；导致租赁土地无法继续使用，合同目的不能实现，故岩罕叫、岩应已构成违约，应承担违约责任。现喻光福与岩罕叫、岩应双方对解除租地合同均无异议。庭审中，岩罕叫、岩应对喻光福架设电力设施损失1.8万元无异议，喻光福主张的其他损失并未提供有效证据加以证实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。租地合同约定的违约金为20万元，岩罕叫、岩应认为过高，请求予以调整，本院结合喻光福的损失情况，酌情支持违约金23400元（18000元+18000元×30%）。一审判决支持的违约金数额不当，本院予以纠正。综上所述，喻光福的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持景洪市人民法院（2016）云2801民初2797号民事判决第一项，即解除喻光福与岩罕叫、岩应于2016年4月18日签订的租地合同；
二、变更景洪市人民法院（2016）云2801民初2797号民事判决第二项为岩罕叫、岩应于本判决生效之日起十日内连带向喻光福返还土地租金20000元，并支付违约金23400元；
三、驳回喻光福的其他诉讼请求。二审案件受理费4600元，由上诉人喻光福负担3680元，由岩罕叫、岩应负担920元。一审案件受理费按一审判决收取。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 杨兴胜
审判员 蒋荣春
审判员 李鸿伟
二〇一七年七月五日
书记员 张幸喆 来源：百度“”