河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终1647号上诉人（原审被告）黄自付，男，1969年11月12日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住河南省罗山县。委托代理人施睿，河南保城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈泽福，男，1973年3月3日出生，汉族，初中文化，住河南省罗山县。委托代理人张家辉，河南正晟律师事务所律师。原审第三人桂英明，男，1972年7月13日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人陈桂林，女，系桂英明之妻。
上诉人黄自付因与被上诉人陈泽福、原审第三人桂英明合同纠纷一案，不服罗山县人民法院（2015）罗民初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人黄自付及委托诉讼代理人施睿、被上诉人陈泽福及委托诉讼代理人张家辉、原审第三人桂英明委托代理人陈桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2003年9月25日，中国农业银行河南省罗山县支行（甲方，其工作人员陈斌系代表）与彭光荣、陈泽福（乙方）签订《售房合同》，将其定远乡营业所房地产一处，其中院内平房壹幢6.5间，建筑面积约156平方米，院内楼房壹幢两套两层共4套，建筑面积约为315平方米，现决定出售给彭光荣、陈泽福（乙方），约定：
一、甲方以以上房产及土地使用权作价壹拾伍万元出售给乙方，具体四邻界限以该处房地产实际为准，院内平房处置给陈泽福，楼房处置给彭光荣；…；
三、甲方处置该处房地产后，乙方可以使用甲方所有的营业楼南侧大门通道，乙方可以与甲方共用此大门通道，但大门通道的所有权归甲方。另外除合同约定外地面公用部分归彭光荣和陈泽福所有，彭光荣和陈泽福又约定了地面公用部分归陈泽福所有、地面以上归彭光荣所有。诉讼中陈斌出具证明载明：2003年9月25日，我行将原定远营业所一处房产出售给我行职工彭光荣和定远乡居民陈泽福（详见售房合同），并附有《定远乡营业所房地产平面图》，该平面图与当时出售的房地产实际状况相符，其原定远乡营业所三层营业楼后面的“公用部分”归彭光荣和陈泽福二人共有。1999年5月30日罗山县土地管理局以罗山县人民政府名义为原告陈泽福发了国有土地使用证，2004年1月5日，罗山县人民政府为原告陈泽福办理了罗山县定远乡字第001008号房屋所有权证。2006年7月20日，中国农业银行河南省罗山县支行（甲方）与桂英明（乙方）签订《售房协议》，将其定远乡营业所遗留旧办公楼壹幢，建筑面积611.55平方米，砖混结构，共三层十二间房屋整体出售给桂英明，约定：
一、甲方以上房产及土地使用权作价叁拾贰万柒千元出售给乙方，…，其所有权归乙方所有；
二、该楼房具体四邻界限以该处房屋实际状况为准；……。2006年10月1日，彭光荣、陈泽福、桂英明（甲方）与被告黄自付（乙方）签订《临时用地租赁协议书》，约定：1甲方…，将公用地4.3×8米内的3米×4.4米租赁给乙方使用，使用期限为五年（2006年10月1日至2010年10月1日），租赁费壹仟伍佰元（分批付款），一年一付。2、黄自付在合同期限内，如甲方违约，乙方有权追究甲方违约金总租赁费的20%，反之同里。3、租赁期满后如乙方还需要继续使用，有关事宜另行协议。合同订立后黄自付在后院内西北角租赁地上按协议建了一间砖混结构的平房作厨房开餐馆，餐馆营业在临街道××楼。2010年4月13日，彭光荣（甲方）把原来来购买定远乡营业所楼房中一单元一套三室一厅房屋卖给张远柱（乙方），约定参见原定远乡营业所房地产平面图标注为准，并注明甲方原建猪圈产权归乙方所有。同日，张远柱（甲方）在定远乡房管所监证下将该房屋原价格、原约定事项转让给原告陈泽福（乙方），并另外约定了:1、原2006、10、1，彭光荣、陈泽福、桂英明与黄自付签订的临时协议，其中甲方的原产权归乙方所有。2、甲方的北山墙滴水为界的出路陈泽福、陈道祥、邬传军、余勇和乙方公有。3、原甲方西山墙外侧公共面积处归乙方和陈泽福共有。……。后原告办理了该房产的产权证，编号定远乡字001008号。2010年10月1日，被告黄自付（富）（乙方）与原告陈泽福（甲方，另一人是桂英明）另行签订了一份《临时用地租赁协议书》，载明：1、甲方为方便乙方生活、经营，愿意将公共用地4.3×8米内的3×4.4米租赁给乙方使用（需要说明的是公共用地的面积陈泽福拥有其中2/3，而桂英明则拥有其中的1/3）。使用期限为五年（2010年10月1日至2015年10月1日止），租赁费壹仟伍百元整，一年一付。2、在合同期限内，如甲方违约，乙方有权追究甲方违约金总租赁费的20%，反之乙方违约，甲方拥有同样的权利。3、租赁期满后如乙方继续使用，有关事宜另行协议。4、本协议双方签字后生效，一式三份，陈泽福、桂英明、黄自付各持一份。甲方陈泽福签了名，桂英明未签名，乙方黄自付签了名并加了印章。该合同到期时被告也按照协议支付了租赁费并停止了租赁用地的经营行为。另查明，黄自付系桂英明的姐夫，黄自付租赁处在桂英明住处相邻后空地上。原告分别于1999年5月30日和2004年1月5日在罗山县人民政府办理了国有土地使用证和房屋所有权证，两证载明原定远乡营业所后院空地属于公共用地。桂英明在本案诉讼中期间认为原告陈泽福的房屋所有权证中关于土地使用范围登记和房屋所有权登记有误为由分别向信阳市中级人民法院以罗山县人民政府为被告、以本案原告陈泽福为第三人提起行政诉讼，本院于2016年3月17日中止诉讼。信阳市中级人民法院于2016年6月28日针对陈泽福房屋登记行政争议作出（2016）豫15行政24号行政判决书，驳回了桂英明的诉讼请求，桂英明不服上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2017年2月17日作出（2016）豫行终字2019号行政判决书，驳回了桂英明的上诉；信阳市中级人民法院于2016年8月15日针对土地使用范围登记行政争议作出（2016）豫15行政52号行政判决书，驳回了桂英明的诉讼请求，桂英明不服上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2017年2月12日作出（2016）豫行终字2960号行政判决书，驳回了桂英明的上诉。以上所确认的上述事实，有信阳市中级人民法院（2016）豫15行政24号和（2016）豫15行政52号行政判决书、河南省高级人民法院（2016）豫行终字2019号行政判决书和（2016）豫行终字2960号行政判决书病、土地使用证、房产证、售房协议、罗山县农业银行证明、证人证言、及当事人陈述笔录等证据材料在卷证实，并经开庭质证与本院审查，可以采信。原审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当停止侵害。中国农业银行罗山县支行处置定远乡营业所办公用房时，第三人桂英明购买了临街的门面楼房，原告陈泽福购买了门面楼房后面的全部房屋，因为原来定远乡营业所房屋由临街的门面楼房、后院的房屋、后院空地三部分组成，未分割出售时后院空地所有权及使用权归中国农业银行罗山县支行定远乡营业所所有，现分割出售形成相邻空地的权属争议，中国农业银行罗山县支行处置定远乡营业所办公用房时，其工作人员陈斌系代表，熟悉当时的空地使用状况及空地分割出售时买受人之间的约定，陈斌也出具证明了空地的所有人情况。参照“地随房走”的交易习惯和尊重历史、方便生活的原则，空地实际权属应该尊从和定远乡营业所房屋买受人转让时签订的协议。第三人关于土地使用范围登记和房屋有误提起的行政诉讼均审理终结，均认可空地的所有人以中国农业银行罗山县支行处置定远乡营业所时签订的《售房协议》中的明确约定即“该楼房具体四邻界限以该处房屋实际状况为准”。被告黄自付在2006年10月1日首次租赁使用原来定远乡营业所空地就是和彭光荣、陈泽福、桂英明签订的《临时用地租赁协议书》，该协议签订后被告才在公共空地西北角建一间砖混结构的平房作厨房开餐馆，并且履行完毕，也无人有异议，后来彭光荣将原来购买定远乡营业所的楼房中一单元一套三室一厅房屋出售给张远柱，张远柱又出售给陈泽福，并对空地故实际权属进行了约定。被告黄自付（乙方）本次使用原来定远乡营业所空地时又和原告签订了《临时用地租赁协议书》，并均按照协议支付了租赁费并在租赁期满停止了在租赁用地上的经营行为，原、被告及相关人员对原告为原来定远乡营业所后院空地使用权的权利人和被告非原来定远乡营业所后院空地使用权的权利人是认可的，被告租赁的被告黄自付系桂英明的姐夫，黄自付两次租赁合同的标的物一致即租赁与桂英明相邻空地建一间砖混结构的平房作厨房开餐馆，并使用多年，桂英明和其他购买原来定远乡营业所房屋均应该知情，但桂英明一直没有向有关部门行使撤销权，其他权利人也没有对原告和被告签订的《临时用地租赁协议书》提出异议并行使撤销权，原告开始和被告签订《临时用地租赁协议书》时无权利人提出异议，后来也无权利人行使撤销权，故原、被告签订的《临时用地租赁协议书》不违反法律规定，被告应该在租赁期限到期后返还租赁物，现被告不交出租赁使用的空地属于违约，同时被告所建厨房未经相关部门审批同意属违章建筑，即使原告作为空地使用权的权利人资格以后发生变化，其取得的租赁收益也可以在以后另行处置。被告和第三人的辩、述称理由没有提供证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第一百零七条的规定，原审法院判决：
一、被告黄自付于本判决生效后三十日赔偿原告陈泽福违约金1500元，并于本判决生效后三十日无偿拆除其在原来定远乡营业所空地上的建筑物（黄自付自建厨房）后腾出空地并恢复空地原状；
二、驳回等三人桂英明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄自付负担。
上诉人黄自付上诉称：1、被上诉人陈泽福对涉案空地无实际使用权，被上诉人无权提起诉讼。2、被上诉人收取租金和违约金没有法律依据。请求依法驳回被上诉人陈泽福的诉讼请求。
被上诉人陈泽福答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的空地使用权原系农行罗山县支行。2003年9月25日，罗山县支行与案外人彭光荣、陈泽福签订《售房合同》，将其罗山县定远乡农行营业所院内平房壹幢6.5间，建筑面积约156平方米，院内楼房壹幢两套两层共4套，建筑面积约为315平方米，出售给彭光荣、陈泽福所有，彭光荣和陈泽福又约定了地面公用部分归陈泽福所有、地面以上归彭光荣所有。2004年1月5日，罗山县人民政府为陈泽福办理了罗山县定远乡字第001008号房屋所有权证。2006年7月20日，罗山县农行与桂英明签订《售房协议》，将其定远乡营业所遗留旧办公楼壹幢，建筑面积611.55平方米，砖混结构，共三层十二间房屋整体出售给桂英明。2006年10月1日，彭光荣、陈泽福、桂英明与黄自付签订《临时用地租赁协议书》。2010年4月13日，彭光荣把原来购买定远乡营业所楼房中一单元一套三室一厅房屋卖给张远柱，约定参见原定远乡营业所房地产平面图标注为准，并注明原建猪圈产权归张远柱所有。同日，张远柱在定远乡房管所监证下将该房屋原价格、原约定事项转让给陈泽福。2010年10月1日，黄自付（富）与陈泽福、桂英明另行签订了一份《临时用地租赁协议书》，约定：使用期限从2010年10月1日至2015年10月1日止，租赁费壹仟伍百元整，一年一付。原审根据以上事实，作出的判决并无不当。上诉人黄自付上诉理由经查不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄自付负担。本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 邱世财
审判员 姚 涛
二〇一七年七月五日
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