甘肃省会宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0422民初306号
原告：张某，住甘肃省会宁县。
委托诉讼代理人：何晓波，白银枝阳律师事务所律师。
被告：姚某，住甘肃省会宁县。
原告张某与被告姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金20000元，并按照同期银行贷款利息和罚息承担逾期支付利息至本金还清时止；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告早年间将其所有的一间位于会宁县甘沟驿镇甘沟十字东南面的临街铺面出租给被告姚某的父亲经营百货生意，租金未曾拖欠。2012年左右，被告姚某的父亲将该商铺转给被告经营。2013年6月18日，原告与被告签订了《租房合同》，双方约定租金为10000元/年，但被告一直拖欠2013年6月18日至2015年6月18日期间的租金20000元未给付，原告便于2016年元月份解除合同，被告腾出。姚某辩称，原、被告于2001年6月14日开始就签订租赁合同，约定租期10年，租金为1500元/年，且双方约定每年给付租金后使用房屋。2011年双方重新签订租赁合同，约定租期为2011年6月14日至2023年6月14日，租金不变，且仍是先给付租金后使用房屋。2013年6月18日，原告要求上涨租金，被告无奈之下与原告签订新的租赁合同，租金上涨到10000元/年，但仍是先给付租金后使用房屋。被告租赁房屋至2015年6月18日，于当日腾空房屋并移交给原告。由于原、被告是长期租赁关系，被告每年都按期给付租金，原告从未出具过收据，也是因为被告从未拖欠租金，才能于2015年6月18日顺利搬出。故原告所述不实，被告未拖欠原告的租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的于2003年6月14日签订的署名为”使用人：姚玉忠”的《甘沟十字租房合同》，被告姚某对其真实性有异议，因该租赁合同的承租人是姚玉忠，并非本案当事人，故对该证据的真实性无法审查，对其证明效力不予认定；原告提交的于2013年6月18日签订的署名为”租房人：姚某”的《租房合同》，真实有效，能够证明原、被告就涉诉房屋签订房屋租赁合同的事实及对租期和租金的约定，故予以采信，对其证明效力予以认定；原告提交的对话录音，系原告张某到被告姚某家中追索诉争20000元租金时录制，真实有效，符合证据的形式要件，能够证明被告姚某拖欠原告张某房屋租金20000元的事实，故予以采信，对其证明效力予以认定；被告提交的《甘沟十字楼房出租合同》，原告对其中涂改部分有异议，且被告在申请笔迹鉴定后又撤回申请，故对该证据未涂改的部分予以采信，对涂改部分不予采信，对其证明效力部分予以认定。本院
经审理认定事实如下：2001年6月14日起，原告张某将其位于会宁县甘沟驿镇甘沟十字东南面的临街铺面出租给被告姚某经营百货生意，至2013年6月，双方均妥善履行各自给付租金、交付房屋的义务。2013年6月18日，双方重新签订《租房合同》，约定”自2014年至2015年6月18号两年，每年租费壹万：大写壹万”。此后，被告姚某腾空该房屋并搬出，但两年期的租金20000元未清偿。2015年7月8日，原告张某将涉诉房屋出卖于案外人胡某。
本院认为，原告张某与被告姚某就涉诉房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告姚某辩称其与原告张某在租赁合同存续期间，每年都是先给付租金后使用房屋，其在腾出涉诉房屋前已清偿了租金，但原告张某提交的于2017年1月在被告姚某家中催要房租时的对话录音能够证明被告姚某尚欠原告房屋租金20000元。被告姚某仅以2013年6月18日之前双方先给付租金后使用房屋的交易习惯抗辩，未提供证据证明其已给付诉争租金，根据”谁主张、谁举证”的举证规则，原告张某已经完成了其举证义务，被告姚某应当承担举证不能的不利后果，故对原告张某要求被告姚某给付其拖欠房屋租金20000元的请求，本院予以支持。另外，原告张某与被告姚某未就诉争租金约定付款时间及逾期利率，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，对原告张某要求被告姚某按照同期银行贷款利息和罚息承担逾期利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下：
一、姚某向张某支付租金20000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
二、驳回张某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取213元，由张某负担43元，由姚某负担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员 庞锦辉
二〇一七年七月五日
书记员 安永功 更多数据：