北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初4760号
原告：沈寅曦，男，1986年6月7日出生。
被告：张莉，女，1973年3月21日出生。
委托诉讼代理人：刘红丽，北京直方律师事务所律师。
被告：申红明，1973年6月7日出生。
第三人：广发银行股份有限公司北京黄寺支行，营业场所北京市西城区德外大街12号。
负责人：宋世杨，支行行长。
委托诉讼代理人：丛蕾，女，1963年6月7日出生，广发银行股份有限公司北京黄寺支行员工。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302号。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：常志远，男，1988年2月25日出生，北京麦田房产经纪有限公司员工。
委托诉讼代理人：陈力，男，1988年2月23日出生，北京麦田房产经纪有限公司员工。
原告沈寅曦（以下简称沈寅曦）与被告张莉、申红明（以下简称张莉、申红明，一并提及时简称二被告）、第三人广发银行股份有限公司北京黄寺支行（以下简称广发银行）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沈寅曦，张莉及其委托诉讼代理人刘红丽，申红明，广发银行的委托诉讼代理人丛蕾，麦田公司的委托诉讼代理人常志远、陈力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈寅曦向本院提出诉讼请求：1.要求张莉、申红明继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理北京市朝阳区东四环北路6号二区2号楼10层1单元某1号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权转移登记手续，将房屋过户至我名下；2.要求张莉、申红明连带支付2016年11月3日至2017年5月3日的逾期履行违约金2202728.4元；3.要求张莉、申红明连带支付自2017年5月4日起的逾期履行违约金，以9000000元为基数，按日万分之五的标准，计算至向我交付涉诉房屋之日止。事实和理由：2016年8月8日，我与张莉、申红明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将张莉名下的涉诉房屋出售给我，总价款9000000元，定金1800000元。签订合同时，张莉与申红明仍为夫妻关系，二人于2016年11月3日协议离婚。合同签订后，我在2016年8月8日至2016年10月18日期间分多笔向张莉、申红明支付定金共计1800000元。2016年11月22日，我通过居间方麦田公司得知张莉、申红明离婚的消息，且涉诉房屋归张莉所有。同日，张莉得知涉诉房屋因其他诉讼被朝阳法院于2016年11月3日查封，但直到2016年12月4日，张莉才将涉诉房屋被查封的事项告知给我。根据合同约定，张莉、申红明应在2016年12月1日前向贷款购房银行完成提前还贷，但二人未按照约定履行，且目前涉诉房屋仍处于未解除抵押、查封状态。至此，张莉、申红明的行为已构成根本违约，给我造成巨大损失。故为维护合法权益，现诉至法院。张莉辩称：同意继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但沈寅曦应向我支付违约金。沈寅曦与我曾有口头协议，约定由沈寅曦向我出借3000000元，以帮助我解除房屋抵押，等到资金监管前，我再将3000000元退还到资金监管账户，之后双方办理过户。签订《北京市存量房屋买卖合同》时我并不在场，是我委托申红明办理的。期间，申红明曾就口头借款协议给我打电话确认，后经双方协商最终确定的是2016年10月30日前支付。我之所以出售涉诉房屋，正是因为资金周转困难，而沈寅曦又同意向我借款。在双方签订房屋买卖合同后，沈寅曦于2016年10月6日再次承诺在2016年10月30日前向我转账3000000元。但此后，沈寅曦以种种理由拖延，一直未给付此款项，沈寅曦的行为已构成违约，应向我支付违约金。申红明辩称：同意张莉的答辩意见。我与张莉之所以出售涉诉房屋，是因为在外有欠债。卖房时，尽管我与张莉尚未离婚，但感情确已破裂，故才打算出售涉诉房屋用于偿还欠款。当时，正是因为沈寅曦答应出借3000000元，双方这么痛快的签了合同。广发银行述称：我行为涉诉房屋提供按揭贷款，贷款金额3000000元，并就此设立了抵押，我行是抵押权人。截至2017年5月，张莉、申红明尚欠贷款本金2639151.39元。在剩余贷款未清偿完毕前，不同意办理抵押权注销及房屋过户手续。若剩余贷款清偿完毕，则同意协助办理抵押权注销手续。麦田公司述称：在涉诉房屋解除查封后，我公司同意配合房屋买卖合同的继续履行。本院
经审理认定事实如下：涉诉房屋于2010年11月30日转移登记至张莉名下。张莉与申红明原为夫妻关系，二人于2001年12月13日登记结婚，于2016年11月3日协议离婚。离婚时，张莉与申红明签订《离婚协议书》，其中有关财产分割的约定为：涉诉房屋归张莉所有；北京古玩城C座一处店面，户主为申红明、魏某（合购租），申红明店面所有权归张莉，现店面及物品归张莉所有；高碑店古家具一条街店面（某号）及物品归申红明所有。2016年8月8日，申红明出具《配偶同意出售房屋声明》，载明：本人系张莉的配偶，本人同意将涉诉房屋对外出售，并且认可其对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应法律责任。同日，申红明作为张莉（出卖人）的代理人与沈寅曦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：所售房屋为涉诉房屋；该房屋已设定抵押，抵押权人为广发银行，抵押登记日期为2010年12月13日；出卖人和买受人通过麦田公司居间介绍成交；经双方协商一致，房屋成交价格为9000000元，其中净房屋价格为4590000元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为4410000元。同日，申红明作为张莉（出卖人）的代理人与沈寅曦（买受人）就《房屋买卖合同》签订《附件二》，约定：买受人以自行交接方式支付定金1800000元；出卖人应于2016年12月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；出卖人同意将购房款50000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；买卖双方应于2016年8月31日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为3200000元；剩余购房款3950000元，买受人于过户前三个工作日，最晚不超过2016年2月8日支付出卖人；双方应于贷款批复后十五个工作日办理税、费缴纳手续；双方应于取得完税凭证且剩余房款支付完毕后三十个工作日办理房屋权属转移登记手续；出卖人应在收到贷款金额后三个工作日内将房屋交付买受人；若双方逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。合同签订后，沈寅曦向张莉支付了定金1800000元。2016年11月7日，涉诉房屋因另案被本院查封，查封期限自2016年11月7日至2019年11月6日。经释明，沈寅曦、张莉、申红明在本案法庭辩论终结前未能解除上述查封。本案在审理过程中，沈寅曦于2017年2月10日向本案提出财产保全申请，要求查封涉诉房屋，并以其名下的北京市朝阳区将台西路19号院2号楼16层某2号房屋（以下简称担保房屋）作为担保。本院于当日作出（2017）京0105民初某1号民事裁定，裁定查封担保房屋与涉诉房屋。经询，张莉不就其辩称的要求沈寅曦支付违约金提出反诉。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，《房屋买卖合同》系沈寅曦与张莉的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。但根据已经查明的事实，涉诉房屋现处于被查封状态，客观上不具备继续履行的条件，故对于沈寅曦要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。因涉诉房屋被法院查封，沈寅曦能否最终取得房屋尚不确定，故本院对其主张的逾期履行违约金，亦暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条之规定，
判决如下：驳回原告沈寅曦的全部诉讼请求。案件受理费37400元，由原告沈寅曦负担（已交纳）。保全费5000元，由原告沈寅曦负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 孙茜倩
二〇一七年七月五日
书记员 张 颖何霏霏 更多数据：