广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5456号
上诉人（原审被告）：山西广誉远国药有限公司（以下简称广誉远公司），住所地山西省晋中市太谷县。
法定代表人：张斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘登峰，该公司职员。
委托诉讼代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队广东省总队第一支队（以下简称武警省总队一支队），住所地广州市白云区。委托
负责人：张绍勇，该支队部长。
委托诉讼代理人：赖敏、邝卓文，广东法纳川穹律师事务所律师。
原审
被告：李永江，身份证住址山西省太谷县。
委托诉讼代理人：梁东升、沈洁，广东君之杰律师事务所律师。
上诉人广誉远公司因与被上诉人武警省总队一支队、原审被告李永江租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初5457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人广誉远公司的委托诉讼代理人潘登峰、梁东升，被上诉人武警省总队一支队的委托诉讼代理人赖敏，原审被告李永江及其委托诉讼代理人梁东升、沈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广某远公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人与被上诉人武警省总队一支队的转让协议合法有效应继续履行，本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：三十年来，上诉人对涉案房产进行了大量的改造、装修等，一审判决依据咨询服务费的汇款凭证上注明“租金”来定性涉案合同为租赁合同，又依据涉案房屋经鉴定为“危险点房”认为合同继续履行必定危及人身、财产安全而应当解除合同，明显认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。1、上诉人取得涉案房产的永久使用权，合同性质应认定为买卖合同而非租赁合同，属于上诉人一次性买断使用权，咨询服务费的转账凭单写成“租金”也改变不了上诉人已取得涉案房产永久使用权的性质。2、被上诉人作为军产房的卖方，虽然涉案合同约定只转让房屋使用权，但并不能排除被上诉人依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务，上诉人与被上诉人签订的房地产使用权转让协议合法有效，没有违反法律禁止性规定，应受法律保护。
被上诉人武警省总队一支队辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告李永江述称：我方与本案无关，支持上诉人广某远公司的上诉意见。2016年4月25日，被上诉人武警省总队一支队向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令解除武警省总队一支队与广某远公司、李永江之间的不定期租赁，广誉远公司、李永江立即将广州市越秀区西湖路85号一楼及协议约定的87平方米空地房产经营管理权交还给武警省总队一支队使用；2、判令广某远公司、李永江向武警省总队一支队缴纳起诉之日起至实际搬出之日的租金（按15万元/年计算）。一审法院认定事实：广州市西湖路85号（面积423平方米）是相关部门以（73）城地字第431号文批准原广州警备区后勤部建设营房的用地。1981年8月，山西中药厂（甲方）与中国人民解放军五四一O七部队（乙方，以下简称五四一O七部队）签订《转让西湖路八十五号宿舍楼一楼的协议书》，订明乙方根据警备区首长指示，应甲方的要求，须在西湖路85号一楼开设驻穗办事机构和展销门市部，经双方协商达成如下条款：乙方愿将自己座落在西湖路85号坐南向北军产宿舍楼一楼东至教育路，西至朝观街，南至居民房，北至西湖路，建筑面积336平方米和空地87平方米转让给甲方作永久性使用，并由甲方折价补偿23万元给乙方做另外建筑房屋之用；乙方对现有底层住户负责搬迁，并于82年2月底交给甲方使用；甲方可作必要的移位和改建，有关改建的施工和费用均由甲方负责；乙方如因特殊情况，需要对大楼进行拆除新建，必须保证解决甲方同样面积和具有同等条件的房屋；甲方因为情况变化不再驻穗使用底层时不得向他人转让或转卖等。1981年10月4日，山西中药厂通过信汇方式向五四一O七部队支付23万元；山西中药厂在信汇凭证（回单）上注明该款为“一次性房屋租赁费”。1981年10月16日，五四一O七部队向某西中药厂开具收据，内容为“一次性房屋租金23万元”。1982年4月27日，山西中药厂与中国人民解放军五四一O七部队签订《转让西湖路八十五号宿舍楼一楼的移交书》，订明中国人民解放军五四一O七部队将上址一楼的二十二间（含各种杂房），建筑面积336.5平方米的房屋于1982年4月底移交给山西中药厂，由该厂接管使用等。1994年7月13日，山西中药厂（甲方）与中国人民武装警察部队广东省总队第二支队（乙方）签订《关于西湖路85号一楼改建的协议书》，订明五四一O七部队于1981年遵照广州警备区首长关于西湖路85号宿舍楼一楼（建筑面积336平方米）及空地87平方米，转让给山西中药厂作为永久性使用；现决定将正门以西临街四间屋（实用面积56平方米），窗改门设铺面，以适应当前需要，双方达成如下协议：此协议建立在1981年《转让西湖路85号宿舍一楼的协议书》基础上，双方必须严格执行原协议书；由乙方向甲方提供窗改门的坚固性方案，由甲方负责改造，施工费费用由甲方负责；甲方每年向乙方付15万元改造咨询服务费，从1994年9月1日起计算至该楼拆除为止等。2016年7月22日，经武警省总队一支队委托，广州天鉴房屋安全鉴定有限公司作出《房屋完损性鉴定报告》，其中主要危险情况综述为：房屋个别钢筋混凝土梁、板存在混凝土保护层脱落、钢筋外露锈蚀，第五层西南套南外墙破损严重，天面东南部房屋局部有坍塌现象。鉴定结论：依照《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版），评定涉讼的85号房屋整体危险性评定为B级，即为“危险点房”，房屋需作维修加固后使用。广某远公司分别于2016年1月、4月、7月、10月通过中国建设银行向武警省总队一支队各汇款37500元，其中2016年1月、4月的现金交款单中“款项来源”记载为租金，2016年7月、10月的现金交款单中“款项来源”记载为服务咨询费。一审另查，山西中药厂经过改制更名为山西广某远国药有限公司。五四一O七部队经过整编更名为中国人民武装警察部队广东省总队第一支队。武警省总队一支队为证明其主张，另向一审法院提交了一份落款签名为“杨某”书写的信函，内容为：“西湖路军产事，当时是领导对我们的关心而办的，如今山西中药厂已改制，不复存在，一切请照军产规定办事，我毫无意见，只有感谢”。武警省总队一支队称“杨某”是涉案的相关协议书中代表山西中药厂签名的山西中药厂的厂长。广某远公司、李永江则对该信函的真实性有异议，并认为“杨某”的个人意见不代表公司的意见，且“杨某”在该信函中亦未否定广某远公司已购买涉讼房屋使用权的事实。现涉讼房屋由广某远公司部分出租他人使用，部分作办公室使用。未有证据显示李永江为涉讼房屋的经营者。在一审中，武警省总队一支队向一审法院申请撤回上述第二项诉讼请求，一审法院业已准许。一审法院认为：山西中药厂与五四一O七部队签订的上述《转让西湖路八十五号宿舍楼一楼的协议书》，约定由五四一O七部队将涉讼房屋的使用权转移给山西中药厂，山西中药厂向五四一O七部队支付23万元作为对价。该协议内容上符合租赁合同的法律特征；而山西中药厂在信汇凭证（回单）上注明其支付的23万元款项为“一次性房屋租赁费”，同时五四一O七部队开具的收据内容为“一次性房屋租金23万元”，而且，广某远公司于2016年1月、4月向武警省总队一支队汇款支付37500元时均注明款项来源为“租金”，均证明双方所约定的“使用权转让”实际为租赁关系。双方将租赁期限约定为“永久”，应视为对租赁期限的约定不明确。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故现武警省总队一支队要求解除双方的租赁关系的诉讼请求符合上述法律规定，予以支持。而且，现涉讼房屋经鉴定为“危险点房”，需作维修加固后使用。而涉讼房屋处于人流密集位置，如继续由广某远公司出租给案外人经营使用，必将危及人民群众的人身、财产安全，如发生安全事故，武警省总队一支队作为出租方，亦可能因此而承担相应的法律责任。故武警省总队一支队要求解除与广某远公司的租赁关系，并要求收回涉讼房屋的经营管理权的诉讼请求合法，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2016年12月8日作出如下判决：
一、自本判决发生法律效力之日，解除原告中国人民武装警察部队广东省总队第一支队与被告山西广誉远国药有限公司关于广州市越秀区西湖路85号一楼（含87平方米空地）的租赁关系；
二、被告山西广誉远国药有限公司应在本判决发生法律效力之日起3日内将广州市越秀区西湖路85号一楼（含87平方米空地）的经营管理权交还给原告中国人民武装警察部队广东省总队第一支队；
三、驳回原告中国人民武装警察部队广东省总队第一支队的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告中国人民武装警察部队广东省总队第一支队负担50元，被告山西广某远国药有限公司负担50元。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，涉案的《转让西湖路八十五号宿舍楼一楼的协议书》约定涉案房屋的使用权转移给上诉人广某远公司，由上诉人广某远公司向被上诉人武警省总队一支队支付23万元作为对价。而上诉人广某远公司在信汇凭证（回单）上注明其支付的23万元款项为“一次性房屋租赁费”，同时被上诉人武警省总队一支队开具的收据内容亦为“一次性房屋租金23万元”，且上诉人广某远公司于2016年1月、4月向被上诉人武警省总队一支队汇款时亦均注明款项来源为“租金”，故一审判决认定以上证据均可证明双方所约定的“使用权转让”实际为租赁关系并无不当。双方将租赁期限约定为“永久”，应视为对租赁期限的约定不明确，且上诉人广某远公司使用涉案房屋已超过20年，另，涉案房屋经鉴定为“危险点房”需作维修加固后使用，因此，一审判决对被上诉人武警省总队一支队要求解除与上诉人广某远公司的租赁关系，并要求收回涉案房屋的经营管理权的诉讼请求予以支持亦无不当。综上，上诉人广某远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人山西广誉远国药有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年七月五日
书记员 党春婷 微信公众号“”