河南省郑州高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书(2017)豫0191执异393号异议人（案外人）：湖北中建基础设施开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖南路住房公积金大楼。
法定代表人：史先刚。
委托代理人：曹乾伟，上海市建纬律师事务所律师。代理权限：特别授权。（2017）豫0191执192、193号案件当事人：
申请执行人：中国工商银行股份有限公司郑州东区支行，住所地：河南省郑州市郑东新区商务外环路5号。
负责人：薛国兴，行长。
被执行人：耿之函，女，汉族，1990年1月12日出生，住河南省郑州市。
被执行人：李灵芝，女，汉族，1969年10月10日出生，住河南省郑州市。
被执行人：耿照亮，男，汉族，1968年7月3日出生，住河南省郑州市。
被执行人：耿亚龙，男，汉族，1991年8月28日出生，住河南省郑州市。本院在办理中国工商银行股份有限公司郑州东区支行（以下简称：工行东区支行）申请执行耿之函、李灵芝、耿照亮、耿亚龙金融借款合同纠纷一案中，案外人湖北中建基础设施开发有限公司（以下简称：湖北中建公司）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人湖北中建公司异议称，其对本院要求异议人腾出两套房屋（以下简称：涉案房屋）及去除租赁权的行为不服。理由：
一、其作为涉案房屋的承租人，有权继续承租该房屋。异议人员工刘正一与被执行人耿之函、耿亚龙签订了《房屋租赁合同》，该行为系职务行为，即涉案房屋系由异议人承租。
二、异议人的租赁并不影响申请执行人债权的实现，本院除去租赁权的决定错误，应依法撤销。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条的规定，本案应适用买卖不破租赁的原则。
三、异议人对涉案房屋享有优先购买权，本院除去租赁权的决定剥夺了异议人的优先购买权。
四、更换办公场所将给异议人造成巨大损失。
五、涉案房屋上存在的租赁关系合法有效，应在拍卖公告上明示。受让人受让涉案房屋后，不得排除异议人在先的租赁权利。故请求：1、撤销（2017）豫0191执192、193号通知；撤销除去刘正一对涉案房屋租赁权的决定；撤销对涉案房屋作出的腾房要求。2、确认异议人在租赁期内对涉案房屋的租赁权，并在拍卖公告中确认。
本院查明，工行东区支行申请执行耿之函、李灵芝、耿照亮、耿亚龙金融借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2016）豫0191民初8239号民事判决书，判决：……三、原告工行东区支行对被告耿之函、耿亚龙所有的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院于2017年1月10日立案执行，执行案号为（2017）豫0191执192号。工行东区支行申请执行耿之函、李灵芝、耿照亮、耿亚龙金融借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2016）豫0191民初8240号民事判决书，判决：……三、原告工行东区支行对被告耿之函、耿亚龙所有的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院于2017年1月10日立案执行，执行案号为（2017）豫0191执193号。本院于2017年4月27日作出（2017）豫0191执192、193号腾房通知书，责令耿之函、耿亚龙腾空涉案房屋。本院于2017年6月6日作出（2017）豫0191执192、193号通知书，通知刘正一，除去刘正一对涉案房屋享有的租赁权。责令其腾空房屋。另查明，郑州市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明显示，河南省长葛市人民法院于2015年6月11日将涉案房屋查封。本院于2017年1月19日以（2017）豫0191执192、193号执行裁定书查封涉案房屋。又查明，编号为郑房他证字第D14031252**、1403125258号的他项权证显示，耿之函、耿亚龙将涉案房屋抵押给工行东区支行，履债期限是2012年9月27日至2022年9月27日。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，申请执行人工行东区支行对涉案房屋的抵押权成立在前，湖北中建公司与耿亚龙、耿之函签订的租赁合同成立在后，则根据上述规定案外人湖北中建公司对该房屋享有的权利对受让人不具有约束力，即本案不适用买卖不破租赁原则，案外人基于租赁关系对涉案房屋享有的权利亦不能对抗已登记的抵押权。故，本院执行实施机构根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，作出除去租赁人对涉案房屋享有租赁权并要求其腾空涉案房屋的行为，并无不当。综上，案外人湖北中建公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，
裁定如下：驳回案外人湖北中建基础设施开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 孟灵军
审 判 员 李金波
人民陪审员 张会银
二〇一七年七月五日
书 记 员 王 昊 来源：