江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初1290号
原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。统一社会信用代码：913601007511154311。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：车良岐，该公司职员。
委托代理人：邓文超，该公司职员。
被告：赵淑梅，女，1973年12月20日出生，汉族，住南昌市东湖区。
原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告赵淑梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人邓文超到庭参加诉讼。被告赵淑梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告翠林公司诉称：原、被告双方于2015年7月11日签订《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大绿洲5#高层1单元3202室房，并于2015年7月19日在南昌县房产管理局办理备案。原、被告与北京银行股份有限公司南昌分行三方就剩余房款人民币560000元签署了《个人购房/车位借款及担保合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任保证，银行于2015年7月27日已发放该笔贷款。2016年9月开始至今，被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2017年1月22日原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币554311.17元。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》第七条及补充协议四第3条第（一）款第5项约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为2015-020161的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告已支付的购房款人民币386408元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币5446元及利息（利息要求计算至清偿之日止）；3、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币9694.35元。本案诉讼费用由被告承担。被告赵淑梅未答辩。
经审理查明：2015年7月11日，被告赵淑梅（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2015-020161号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲5#高层1单元3202室房屋一套。付款方式及期限：买受人于2015年7月11日前支付首期房款386408元，余款560000元须在2015年7月11日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。2015年7月27日，原告与被告赵淑梅及案外人北京银行股份有限公司南昌分行（以下简称北京银行）办理了560000元的23年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，原告作为保证人对被告的560000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款已经发放。截止2017年1月22日，被告赵淑梅已连续五期未按约偿还银行贷款。同日，北京银行扣划原告账户内554311.17元（其中本金544616.82元，利息、罚息、复利等共计9694.35元）用于结清被告赵淑梅所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、《关于承担阶段性保证责任的证明》、《贷款结清证明》、北京银行股份有限公司南昌分行出具的《个人一手住房贷款》五张等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2015-020161号《南昌县商品房买卖合同》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款560000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了554311.17元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2015-020161号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币5446元的诉讼请求，
本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币544616.82元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为5446元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计9694.35元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币9694.35元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款386408元归原告所有，本院不予支持。被告赵淑梅经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告赵淑梅于2015年7月11日签订的编号为2015-020161号的《南昌县商品房买卖合同》；
二、被告赵淑梅应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款544616.82元的违约金计人民币5446元；
三、被告赵淑梅应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计9694.35元；
四、驳回原告江西省翠林山庄有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13264元由被告赵淑梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 谢小青
人民陪审员 李 娟
二〇一七年七月五日
书 记 员 黄聪灵 关注公众号“”