河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0825民初213号
原告（反诉被告）：范建国，男，1964年11月6日出生，汉族，温县电业局职工，住温县。
被告（反诉原告）：刘飒，女，1986年2月26日出生，汉族，住温县。
委托代理人：张彦明，温县第一法律服务所法律工作者。
原告范建国与被告刘飒租赁合同纠纷一案，于2017年1月9日向本院起诉，本院于同日作出受理决定。本院受理后，依法由
审判员仝争争独任审理，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告范建国、被告刘飒的委托代理人张彦明到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告范建国、被告刘飒的委托代理人张彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范建国向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《房屋租赁合同》，并且按照租赁合同支付租金，不得使原告遭受经济损失；2、依法判决被告支付原告未付租金6万元（从2016年10月18日至2017年10月17日）及利息（从2016年9月18日至判决生效之日止）；3、依法判决被告支付原告违约金5000元；4、依法判决被告支付其用房期间发生的水电费等一切税费；5、依法判决被告修复损坏房屋（楼梯瓷砖，三楼室内墙面等）；6、本案诉讼费用及发生的一切费用由被告承担。事实与理由：2015年10月18日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2015年10月18日到2020年10月17日，并一次性缴清第一年租金共计75000元，租金一年一清算，租赁费按上年租金每年5%递增，被告应按合同签订日次年周期之日，提前一个月结清下一年租金。因此被告应在2016年9月18日之前，付清第二年度租金共计78750元，但被告只付了18750元，其余60000元未付。原告多次催要，均以没钱为由推脱，且态度蛮横。原告在2016年12月13日对被告下达了正式房租催收函，限其于2016年12月18日前，缴清剩余租金，但至今被告未付，被告的行为严重损害了原告的合法权益。
被告刘飒辩称，被告租赁原告的房屋开饭店是事实，但被告的饭店已经亏损将近30万元，已无力继续租赁。并且被告与原告在2016年10月8日商定，原告已经同意让被告再缴纳三个月的房租，在这期间，双方都通过各种途径去寻找新的租户，当日被告向原告转款18750元，但原告却在2016年12月17日将饭店大门用锁锁住，致使被告无法使用房屋，也无法寻找新的租户，被告已经向原告表明该房屋被告不再租赁，剩余的房租被告也不会再缴纳。由于原告的原因导致该房屋不能顺利转租，所以，被告也不应该支付违约金，反而是原告应该承担违约金。对于被告租赁期间的水电费用，被告会全部承担。原告称被告损坏房屋根本就不存在。
被告刘飒向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告的损失1万元。2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年10月，原被告签订房屋租赁合同，原告出租的房屋位于温县黄河路西段中天花园临街楼东四户一至四层，被告租赁原告房屋用于开办饭店。经营期间，因生意严重不好，被告无法继续经营。被告将亏损的情况���诉了原告，原告也表示理解，同意让被告再缴纳三个月的房租，在此期间，双方都去寻找新的租户，为了减少租房的阻力，被告决定将部分餐具转卖出去，2016年12月17日，被告竟然将饭店大门用锁锁住，被告多次找原告要求将锁打开，被告好将房屋转让，但原告拒不开门，故被告认为原告应当赔偿锁门给被告造成的损失1万元。
原告范建国辩称，被告所诉不符合事实，原告给被告说过先交3个月房租，前提是被告必须把房屋转租出去，如果转租不出去，被告得一直交房租，被告虽然交了部分房租，但还是没有交齐3个月。原告没有阻拦被告租房，原告加的锁，是110要求维持现状，房屋内的东西不能动的情况下才加的。本案争议焦点为：
一、原告的诉讼请求能否成立。
二、被告的反诉请求能否成立。围绕争议焦点，原告提供的证据有：1、��屋租赁合同，证明原被告签订租赁合同的情况。被告无异议。2、房屋催收函，证明原告正式通知被告交纳剩余的房租。3、照片三张及微信记录一张，证明催收函被告已经收到。被告质证称，对证据2、3的真实性及合法性有异议，被告没有见到催收函，在原告向被告提出双方发生争议之前，双方已经协商由被告交纳3个月房租，3个月到期后，合同解除，这3个月期间双方通过各种方法尽快将房屋租赁出去。4、原被告之间的短信往来，证明原告一直在向被告要租金，原告没有说过让被告交纳3个月租金，解除租赁合同的话。被告质证称，关联性有异议，不能证明原告的证据指向。围绕争议焦点，被告提供的证据有：1、2015年10月18日原被告签订的租赁合同，证明原告将其所有的房屋租赁给被告，双方形成租赁合同关系。原告质证称，该租赁合同第一页没有原告签字，最终合同内容应以原告提供的为准。2、工商银行出具的转账记录，证明被告在2016年10月8日按双方约定补交了3个月的房租18750元的事实。原告质证称，原告认可收到了被告18750元，但是按三个月计算，被告仍少给了900元。3、照片2张，证明在被告租赁期内，原告将房门锁住，被告无法使用房屋的事实。原告质证称，原告锁门是事实，但是派出所要求保持现状后，原告才上的锁。出示法院对租赁房屋的现场勘验照片7张，原被告无异议。证据的分析与认定：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据2、3，能够证明原告将催收函张贴在被告开的饭店门上，但被告是否看到，无法证明，故该证据本院不予采信；原告提供的证据4，被告对其真实性未提出异议，该证据本院予以采信。被告提供的证据1，该证据系原被告之间的租赁合同，内容与原告提供的证据1一致，本院予以采信；被告提供的证据2，原告无异议，本院予以采信；被告提供的证据3，原告无异议，本院予以采信。本院出示的现场勘验照片，原被告无异议，本院予以采信。
本院查明事实：2015年10月18日，原告将位于温县黄河路西段中天花园临��楼东四户一至四层整体出租给被告经营饭店，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限五年，从2015年10月18日到2020年10月17日，第一年租金为75000元，租金按上年租金5%递增，一年一交。被告按照合同向原告交纳了第一年的租金75000元，并交纳了5000元保证金。2016年，由于被告经营饭店不善，经双方协商，被告先交纳3个月的房租，期间被告找下家将饭店转让。被告通过银行向原告交纳了18750元，但原告认为按照合同约定第二年房租应上涨5%，被告并未交齐3个月。2016年12月17日，被告欲将饭店的桌椅等物品拉走，遭到原告阻拦。派出所出警处理未果，当天原告在被告上锁的饭店前门上加了把锁。另查明，楼上房间部分墙壁反碱，楼梯瓷砖有部分破损。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告作为违约方明确表示不再履行合同，考虑到被告不愿继续履��合同，原告又将饭店门上锁，租赁合同的目的已无法实现，所以强制履行显然是非理性的选择。依据合同法第九十四条第一款第四项的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。在合同履行存在该条规定的情形时，被告主张解除租赁合同，本院予以支持，合同解除时间为原告在饭店门上上锁的日期2016年12月17日。之后房屋未能使用导致的损失，双方均有过错，但被告未按期交纳租金，才导致纠纷发生，显然过错更大，故本院酌定原告承担25%责任，被告承担75%责任。该损失从2016年12月18日起算至本判决生效之日，按年租金78750元计算损失。从2016年10月18日到2016年12月17日期间两个月的租金13125元，被告应承担，被告交给原告的18750元，扣除13125元，剩余5625元，应从被告承担的损失中扣除。原告要求的利息，没有法律依据，本院不予支持。因被告未按期交纳租金，所以原告要求被告支付违约金5000元的请求，本院予以支持。关于用房期间的水电费等费用，因原告未提供证据证明，所以该请求本院不予支持。关于原告要求被告修复损坏房屋的请求，依照勘验照片，墙壁反碱属于正常现象，不是被告故意损坏，瓷砖破损，原告未提供证据证明系被告损坏，故原告的该请求，本院不予支持。关于原被告协商由被告先交纳3个月租金，因双方对3个月的租金数额约定不明确，依法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
被告辩称交纳3个月房租后，原告同意解除合同，未提供证据证明，本院不予采信。被告反诉要求原告赔偿损失的请求，未提供证据证明，故被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”、《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”、第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，
判决如下：
一、解除原告范建国与被告刘飒与2015年10月17日签订的房屋租赁合同，解除日期为2016年12月17日。
二、被告刘飒于本判决生效后十五日内支付给原告范建国租金损失（损失按年租金78750元计算，从2016年12月18日起算至本判决生效之日止，再乘以75%，减去5625元）。
三、被告刘飒交纳的违约金5000元归原告所有。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，反诉费25元，合计1450元，由被告刘飒负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 仝争争
人民陪审员 张克聪
人民陪审员 侯春生
二〇一七年六月十七日
书 记 员 蔡红杰 来源：百度“”