江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终1015号
上诉人（原审被告）：黄伟，男，1974年4月12日生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：段国栋，江苏恒桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王军，江苏恒桥律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：郭太生，男，1962年10月25日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：许乐祥，江苏东进信宇律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：泰州市第二纺织机械厂，住所地江苏省泰州市青年南路**号。
法定代表人：李年根，厂长。
委托诉讼代理人：孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。
上诉人黄伟因与被上诉人郭太生、泰州市第二纺织机械厂（以下简称二纺厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初3884号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。黄伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭太生的一审诉讼请求。事实与理由：
一、一审认定事实不清，具体理由为：1、一审认定上诉人黄伟与被上诉人郭太生之间存在租赁关系错误，2007年6月11日租赁合同系郭太生代表二纺厂与上诉人黄伟签订，郭太生作为二纺厂的负责人在合同上签字，二纺厂亦在合同上加盖了公章；2、一审法院认定2007年6月11日租赁合同有效错误，案涉租赁物系违法建筑故租赁合同应为无效；3、被上诉人郭太生无权要求上诉人黄伟向其交付房屋，更不能以占有使用费标准计算可得利益损失，郭太生与二纺厂的租赁合同至2014年10月31日已经到期，之后并未再续订，而二纺厂于2012年12月3日向上诉人黄伟出具函件，确认在2014年协议到期后由黄伟继续租赁案涉房屋，在黄伟原签订的租赁合同于2014年10月31日到期后，二纺厂从未要求黄伟退出租赁房屋，黄伟是依据二纺厂出具的函使用案涉房屋，黄伟有权继续使用案涉房屋。
二、一审适用法律错误，1、上诉人黄伟在合同履行中并不存在违约行为，故一审适用合同法第一百零七条判决黄伟承担违约造成的损失不当；2、案涉租赁房屋属于违法建筑，故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律问题的解释》第二条规定认定租赁合同有效错误。郭太生答辩称：2007年6月11日租赁合同的当事人为黄伟与郭太生，该合同合法有效，黄伟的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。二纺厂答辩称：1、2007年6月11日租赁合同的当事人为黄伟与郭太生，二纺厂在该合同上加盖公章只是表示同意郭太生转租；2、二纺厂给黄伟出具函仅表述同意黄伟在与郭太生的协议到期后继续租赁二楼经营，合同期限及房屋租赁价格待签约时再行商谈，而此后黄伟没有与二纺厂就继续租赁事宜协商达成一致意见，其与二纺厂之间没有形成租赁关系。黄伟应当按照协议约定向郭太生履行相应义务，其不能只享受权利不履行义务；3、农贸市场的建设经过了政府批准，不属于违法建筑，故合同应为有效。综上，黄伟的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。郭太生向一审法院起诉请求：1、判令黄伟赔偿郭太生损失3300000元（从2014年11月1日按每月150000元计算至2016年8月31日）；2、二纺厂承担连带责任。事实和理由：2006年10月20日，郭太生（甲方）与二纺厂（乙方）签订协议书，约定：乙方将位于泰州市海陵区暮春路58号的原厂房三幢车间交由甲方改建为农贸市场经营，经营管理期限自2006年11月1日至2014年10月31日止。第六条违约责任第3款约定：经营管理期满当日乙方需维持市场原状不变交付甲方……逾期则向甲方支付本协议规定的退休工人工资双倍的费用。协议签订后，郭太生投资建设农贸市场。2007年6月11日，郭太生（甲方）与黄伟（乙方）签订租赁合同，约定：乙方因经营需要，向甲方租用泰州市海陵区暮春路58号的农贸市场二楼房屋及一楼门面房三间，第二条约定：承租期限自2007年3月20日至2014年10月31日，第三条约定：甲乙双方议定上述房屋年租金为：第一年人民币500000元，第二年为600000元，第三年为700000元，第四年为800000元，第五年至合同期满均为每年人民币850000元…第七条约定：合同期满，乙方应将上述租赁房屋交还给甲方，如因乙方过失造成甲方房地产部分或全部毁坏时，乙方应修复后交还给甲方。第十一条约定：楼下三间门面房年租金50000元整……。租赁合同期满后，郭太生要求黄伟返还租赁房屋，黄伟向郭太生出示2012年12月3日二纺厂出具给黄伟的函，内容：原有我厂租给郭太生坐落于海陵区暮春路58号农贸市场房屋，经我厂同意郭太生转租给黄伟约4500平方米经营金色大地KTV。现因市场与经营需要，你拟对金色大地再行投资装潢，考虑到投资较大，短期内难于收回成本，经研究，同意你在与郭太生2014年协议到期后，继续租赁该楼用于经营金色大地KTV（租期不少于5年），合同期限及租赁价格待签约时再行商定。黄伟以上述函件拒绝交还郭太生租赁房屋,因此双方发生纠纷，派出所于2014年11月18日曾出警处理过。2015年9月18日，二纺厂起诉郭太生，要求郭太生将承包的农贸市场交还并按双方合同约定赔偿其损失。2016年3月16日，泰州市海陵区人民法院作出（2015）泰海商初字第1210号民事判决，判决内容：
一、郭太生交付位于泰州市海陵区暮春路58号的泰州市润泰农贸市场；
二、给付二纺厂自2014年7月1日起至2014年10月31日案涉协议书约定的退休工人工资350000元及违约金（以350000元为本金，自2014年7月1日起至实际给付之日止，按照日万分之五进行计算）；
三、给付二纺厂案涉协议书期满后的退休工人工资（自2014年11月1日至实际履行判决第一项之日止，以人民币2120000元/年进行计算）。第三项判决的依据为郭太生与二纺厂签订的协议书第六条违约责任第3款的约定，即支付二纺厂双倍的工人工资。后郭太生提起上诉，本院于2016年8月12日作出（2016）苏12民终1253号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决，现二纺厂已向法院申请强制执行，郭太生尚未履行上述判决。由于黄伟未按约向郭太生交房，导致法院判决郭太生支付二纺厂双倍工人工资，故黄伟亦应当按照双方的租赁合同约定的租金双倍支付给郭太生，由于租金是每年增加的，第五年至合同期满的租金是900000元，暂按该标准计算，黄伟每月应支付郭太生损失150000元，由于黄伟至今未将租赁房屋交还郭太生，故损失自2014年11月1日暂计算至2016年8月31日。二纺厂向黄伟承诺与郭太生合同到期后续约，造成郭太生客观上无法将上述房屋交还二纺厂，二纺厂应与黄伟承担连带赔偿责任。黄伟辩称：2007年6月11日租赁合同系郭太生代表二纺厂与黄伟签订，合同上甲方签章处二纺厂加盖了公章，黄伟在签订合同时并不知晓二纺厂将农贸市场承包给郭太生的情况，由于租赁物系违法建筑，故租赁合同是无效的；（2015）泰海商初字第1210号民事判决、（2016）苏12民终1253号民事判决的依据是郭太生与二纺厂签订的协议书，对黄伟无约束力；黄伟在履行租赁合同的过程中，并没有任何违约行为，二纺厂已发函给黄伟，同意原租赁合同到期后黄伟续租房屋，因此黄伟无需返还房屋，在本案起诉之前，也从未有人要求黄伟交还房屋，故黄伟使用房屋至今；郭太生主张其每月损失150000元没有事实依据，黄伟不同意赔偿。二纺厂辩称：二纺厂与郭太生签订协议书是事实，其与黄伟之间无房屋租赁关系，系郭太生与黄伟发生的租赁关系，其二人的纠纷应由其自行解决，与二纺厂无关；二纺厂向黄伟发函的内容仅是同意其与郭太生之间的租赁合同到期后允许其继续承租原房屋，不影响郭太生向黄伟主张权利，郭太生要求二纺厂承担连带责任没有依据。本案的争议焦点：2007年6月11日租赁合同的当事人是否为郭太生和黄伟；2007年6月11日租赁合同是否有效；郭太生要求黄伟赔偿自2014年11月1日至2016年8月31日未将房屋交还的损失，能否得到支持；损失的金额如何确定。围绕争议焦点，郭太生提供以下证据：1、2006年8月14日泰州市人民政府关于协调二纺机农贸市场建设入场经营有关问题的专题会议纪要（以下简称二纺机农贸市场建设会议纪要），在本次会议上市政府专题研究二纺机农贸市场建设、入场经营有关问题。市建设、城管、规划、工商、消防等单位负责人参加了本次会议，会议认为，二纺机农贸市场建设，是改善城市环境卫生、解决马路市场占道经营、创建国家卫生城市的需要，是市委、市政府领导直接关注和高度重视的重点项目，也是为群众办实事的具体体现。证明2007年6月11日租赁合同是有效的；2、2007年6月11日租赁合同，合同第一页甲方为郭太生、乙方为黄伟，末页甲方由二纺厂盖章、郭太生签字，乙方由黄伟签字；3、2012年12月3日二纺厂出具给黄伟的函；4、2016年9月28日泰州市公安局海陵分局城中派出所出具的情况说明，内容：2014年11月18日14时许，我所民警接110指令称：文峰阿米哥KTV有人把门锁了，民警到达现场后了解到，吴怀青称其系阿米哥KTV负责人，该KTV是其从二房东处租用原来金色大地的地方，但郭太生自称是大房东，不肯其经营，双方因此事发生纠纷。证明郭太生要求黄伟退还租赁房屋。黄伟质证意见：对证据的真实性均无异议，证据1的会议纪要第二条第（二）款载明泰山街道办事处要按照“边组织进场，边补办手续”的要求，积极主动补办二纺机农贸市场相关手续，第（三）款载明市建设、城管、规划、工商、消防等有关部门和单位要本着特事特办、简化程序的原则，尽快为二纺机农贸市场办理好相关手续，因此该农贸市场的建设应当领取建设工程规划许可证，而未领取许可证即建设房屋对外租赁的，该合同是无效的。二纺厂质证意见：对证据的真实性均无异议，证据1恰恰证明农贸市场的建设是经过主管部门批准建设的，故租赁合同是有效的，二纺厂在证据2上盖章仅是同意郭太生与黄伟建立租赁合同关系，并无与黄伟签约的意思表示，且合同签订后，二纺厂并未享受该合同的权利与义务，证据3恰恰证明二纺厂上述质证意见。一审法院认证意见：黄伟、二纺厂对郭太生提供证据的真实性予以确认，上述证据与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的依据。关于2007年6月11日租赁合同的合同当事人问题，在该合同签订之前，郭太生与二纺厂已经签订协议书，承包该农贸市场，租赁合同上列明的甲方为郭太生、乙方为黄伟，合同签订后租金由黄伟直接支付给郭太生，且2012年2012年12月3日二纺厂出具给黄伟的函中明确出租方系郭太生，黄伟未提出异议，二纺厂并无与黄伟签约的意思表示，故对二纺厂所述其在租赁合同上盖章仅表示其同意郭太生将房屋转租给黄伟的陈述依法予以采信，2007年6月11日租赁合同的双方应为郭太生与黄伟。基于郭太生提供的证据及黄伟、二纺厂自认，一审法院对泰州市人民政府于2006年8月14日作出二纺机农贸市场建设会议纪要、郭太生与二纺厂签订协议书、一审法院作出（2015）泰海商初字第1210号民事判决、本院作出（2016）苏12民终1253号民事判决、黄伟租赁自郭太生处的房屋至今仍未交还郭太生的事实依法予以确认。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉农贸市场的建设系经过泰州市政府批准的，郭太生将该农贸市场的部分房屋租赁给黄伟，由此签订的租赁合同应当是合法有效的，郭太生与黄伟均应按照合同的约定履行各自的义务。租赁合同第二条约定：承租期限自2007年3月20日至2014年10月31日；第七条约定：合同期满，乙方应将上述租赁房屋交还给甲方。根据上述约定，黄伟应于2014年10月31日将租赁房屋交还郭太生，黄伟辩称二纺厂已发函给黄伟，同意原租赁合同到期后黄伟续租房屋，因此黄伟无需返还房屋，根据该函的内容，二纺厂仅是同意黄伟与郭太生租赁合同到期后由黄伟续租房屋，二纺厂的上述承诺对黄伟履行与郭太生签订的租赁合同并无影响，二纺厂也无权干涉郭太生与黄伟之间租赁合同的履行，黄伟以此拒绝向郭太生履行返还租赁房屋的合同义务的理由不能成立。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。郭太生主张，由于黄伟未按约向郭太生交房，导致郭太生向二纺厂承担违约责任，支付双倍工人工资，故黄伟应当按照双方的租赁合同约定的租金双倍赔偿郭太生损失。首先，郭太生未能举证证明黄伟在签订租赁合同时知晓郭太生与二纺厂协议书内容，其次，郭太生尚未履行（2016）苏12民终1253号民事判决确定的给付义务，其以此作为损失额没有事实依据，依法不予支持。故郭太生要求黄伟赔偿租金的双倍损失已经超过黄伟签订合同时所能预见到的损失，对此不予支持。现黄伟至今未向郭太生返还租赁房屋，确有违约行为，郭太生的损失应当包括黄伟占用房屋期间的使用费及利息损失，占用房屋期间的使用费以双方租赁合同约定的租金标准确定、利息以同期人民银行贷款利率为标准较为适宜，故黄伟应当支付郭太生人民币1650000元（75000元／月*22个月）并按同期银行贷款利率支付利息损失。二纺厂并非租赁合同相对方，且对黄伟未向郭太生履行合同义务并无过错，郭太生要求二纺厂对黄伟的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：
一、被告黄伟于判决生效后十日内给付原告郭太生人民币1650000元及逾期付款利息（自2016年9月1日起，按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；
二、驳回郭太生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33200元，由郭太生负担16000元、被告黄伟负担17200元（被告黄伟应负担部分郭太生已垫付，被告黄伟于判决生效之日起十日内迳交郭太生。）本院审理中双方当事人均未提供证据，二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉农贸市场的建设系经过泰州市政府批准的，郭太生将该农贸市场的部分房屋租赁给黄伟，由此签订的租赁合同应当是合法有效的，黄伟主张该协议无效应不予采信，主张一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定系适用法律错误亦不予采信。关于黄伟上诉所提的2007年6月11日租赁合同当事人的问题，在该合同签订之前，郭太生与二纺厂已经签订协议书，承包该农贸市场。2007年6月11日的租赁合同上列明的甲方为郭太生、乙方为黄伟，合同签订后租金由黄伟直接支付给郭太生，且2012年12月3日二纺厂出具给黄伟的函中明确出租方系郭太生，黄伟未提出异议，二纺厂并无与黄伟签约的意思表示，故二纺厂所述其在租赁合同上盖章仅表示其同意郭太生将房屋转租给黄伟的陈述依法应予以采信，2007年6月11日租赁合同的双方应为郭太生与黄伟。关于黄伟是否应当向郭太生支付房屋使用费及利息的问题，依据租赁合同的约定黄伟应于2014年10月31日将租赁房屋交还郭太生，但黄伟没有能按约交还房屋，其一直在使用案涉房屋。虽然二纺厂给黄伟出具了函表示同意黄伟与郭太生租赁合同到期后由黄伟继续租赁房屋，但二纺厂的承诺对黄伟履行与郭太生签订的租赁合同并无影响，二纺厂无权干涉郭太生与黄伟之间合同的履行，且黄伟与二纺厂也并未签订租赁合同，后二纺厂又向法院起诉要求郭太生返还房屋并赔偿损失，其诉讼请求已得到法院生效判决的支持，故二纺厂出具的函不能成为黄伟不按合同约定向郭太生交还房屋的理由。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，黄伟违反合同约定占用租赁房屋，其应当按照合同约定的租金标准向郭太生支付房屋使用费及产生的利息，故一审最终依据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定作出判决并无不当，黄伟所提的其不应当向郭太生支付房屋使用费、利息及一审适用合同法第一百零七条规定错误的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33200元，由上诉人黄伟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
代理
审判员 田 扬
二〇一七年六月七日
书 记 员 陆超凡 来源：