吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终727号
上诉人（原审被告）：王一淳，住吉林省吉林市。
被
上诉人（原审原告）：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：钟宪臣，董事长。
委托诉讼代理人：李杨。
委托诉讼代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。
上诉人王一淳因与被上诉人吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王一淳，被上诉人寓龙物业的委托诉讼代理人李杨、张硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王一淳上诉请求：撤销一审判决，驳回寓龙物业的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。2008年5月17日至2016年11月28日，王一淳未与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会和寓龙物业签订物业管理合同。寓龙物业也未对王一淳的房屋进行过服务。王一淳的商业房屋在小区的门外，王一淳自己进行的清雪和垃圾清扫，而且因楼顶、室外下来的雨水排水管道不完整，导致漏雨、墙体长毛、脱皮、吊棚脱落等，都是王一淳自己维修的。小区的安全也得不到保证，王一淳房后的室外空调机被盗走，因小区没有监控设施，无法破案，小区业主被盗现象频繁发生。王一淳不交物业费是理所当然的，也是在行使法律赋予公民的不安抗辩权，交费是得不到合理服务的。王一淳自行修理房屋和清理门前积雪和垃圾的照片可以证明上述说法。寓龙物业提供的清理、维修照片，都是小区院内的，与王一淳无关。寓龙物业提供的服务协议和证明等都是虚假制作的，其中的《江畔人家小区业主委员会会议决定》中的业主签字是伪造的，所以没有延期合同之说。2012年4月21日《万达江畔人家小区第三界业主大会决议》半数投票同意，不再聘用寓龙物业为本小区物业服务企业。此决议报新地号街道备案，并向本小区广大业主公告。万达江畔人家小区业主委员会已从2012年4月21日后就不再与寓龙物业签有任何合同，寓龙物业是强占小区管理权，非法强要物业费，用最差的服务收取高额的费用。2.寓龙物业起诉已超过诉讼时效期间2年。3.王一淳与寓龙公司没有签订合同，也未与江畔人家小区业主委员会签订合同或委托业主委员会行使权利，物业服务协议对王一淳没有约束力。同时，2012年4月21日，业主委员会已经解聘寓龙物业。本案适用《物业管理条例》和违约责任条款是不当的，应适用我国合同法的相关规定。寓龙物业辩称，本案的一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王一淳的上诉请求无理，请求二审法院驳回王一淳的上诉请求。寓龙物业向一审法院起诉请求：王一淳立即给付拖欠寓龙物业的物业服务费10888.2元及滞纳金3266.5元，共计14154.7元。一审法院认定事实：2008年5月，万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为商业网点每月1.2元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。王一淳是江畔人家小区业主，其使用的房屋是商业网点，面积为87.65平方米。王一淳从2008年5月17日起至今未交纳物业费。一审法院认为，寓龙物业2008年进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后，经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业共同研究一致，寓龙物业按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。此之后至今，寓龙物业一直为该小区提供物业服务。寓龙物业与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业与业主长期存在争议，寓龙物业一直在主张给付。王一淳作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业有权收取至2016年底的全部物业费。故对王一淳要求寓龙物业给付2008年5月17日至2016年12月31日物业费10888.2元的主张予以支持。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据合同约定，寓龙物业虽然有权按年度收取物业费，但合同还约定，该年度收费是从每年1月1日起收取，并未约定截止期限是该年度的1月1日，因此2016年的违约金收取条件尚未成就，一审法院不予支持。2016年之前欠付物业费的违约金，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，一审法院酌定支持1925.16元[（10888.2元-105.2元×12月）×20%＝1925.16元]。王一淳虽然辩称寓龙物业根本没有尽到物业应尽的职能，服务相当不到位，治安问题也缕缕频发等诸多问题，但由于物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，不配合履行相应的义务必然导致物业公司服务能力的降低，其提供的照片等证据也不足以证明是寓龙物业的责任。王一淳未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：
一、王一淳于判决生效之日起三日内给付寓龙物业2008年5月17日至2016年12月31日的物业费10888.2元；
二、王一淳于判决生效之日起三日内给付寓龙物业2008年5月17日至2015年12月31日的违约金1925.16元；
三、驳回寓龙物业的其他诉讼请求。一审案件受理费77元，由寓龙承担17元，由王一淳承担60元。本院二审期间，王一淳围绕上诉请求依法提交了2012年4月18日江畔人家小区业主委员会会议纪要复印件、江畔人家小区业主委员会大会决议复印件、江畔人家小区业主委员会公告复印件、江畔人家第三届业主委员会出具的证明材料复印件，共同证明寓龙物业与王一淳不存在合同关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为上述证据均为复印件，真实性无法确认，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，寓龙物业从2008年起至2016止为万达江畔人家小区提供物业服务，王一淳作为万达江畔人家小区业主，应按物业服务合同交纳物业费。王一淳提供的证据不足以证明寓龙物业提供的服务协议、证明等为虚假的，也不足以证明2012年4月21日已解聘寓龙物业。王一淳以未享受相关物业服务为抗辩理由，一审法院不予支持，并无不当。王一淳在在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间又不是基于新的证据提出寓龙物业的请求权已过诉讼时效期间，故王一淳关于寓龙物业的请求权已过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。综上所述，王一淳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人王一淳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 任宝君
代理
审判员 郭立坤
二〇一七年五月八日代理
书记员 任 杰 来源：百度搜索“”