上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初24513号原告蒋某，女，汉族，1975年2月7日出生。委托代理人郭友宝，上海乐言律师事务所律师。被告李某，男，汉族，1972年3月22日出生。被告任杏月，女，汉族，1955年11月30日出生。委托代理人戴佳磊(被告任杏月之儿媳)，女，汉族，1987年8月28日出生，户籍地址为上海市。委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。
原告蒋某诉被告李某、被告任杏月房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋某及其委托代理人郭友宝、被告李某、被告任杏月之委托代理人戴佳磊及周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋某诉称：原告与被告李某原系夫妻，2010年经法院判决离婚。2014年，两人拟复婚并共同出资购买位于上海市普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋，但系争房屋产权登记予被告李某一人名下。之后，两人未能复婚并就系争房屋产权归属而涉讼，法院生效判决判令系争房屋产权由两人按份共有，同时判令被告李某限期协助办理产权变更登记手续。但被告李某在诉讼期间与被告任杏月恶意串通，被告李某以明显低价将系争房屋售予被告任杏月，系争房屋产权于2016年6月20日变更登记至被告任杏月一人名下。现原告诉请要求(1)确认两被告就系争房屋所签《上海市房地产买卖合同》无效；(2)将系争房屋产权恢复登记至被告李某一人名下。原告提供以下证据：1、(2016)沪0101民初5664号民事判决书，以证明原告系系争房屋之按份共有人。2、《上海市房地产登记薄》，以证明系争房屋产权于2016年6月变更登记至被告任杏月名下。3、2016年4月20日《上海市房地产买卖合同》及2016年6月20日《契税已申报办理证明》，以证明两被告合同交易价格为人民币2,000,000元，而契税系按房价款人民币2,130,000元予以核定申报，故两被告合同交易价格低于准予核税申报之下限价格，同时证明两被告交易时间为2016年4月20日。
被告李某辩称：两被告之间房屋买卖行为合法有效，对原告诉请不予认可。被告李某对原告提供证据形式真实性均无异议，并称系争房屋在原告被法院确定为共有人之前既已进行买卖交易，另己方对契税支付情况并不知晓，合同交易价格确系人民币2,000,000元。被告李某未向本院提交相关证据。
被告任杏月辩称：己方系通过中介公司得知系争房屋出售，两被告之间房屋买卖行为合法合规，房屋交易价格与当时市场价格相符，己方亦实际支付对价，己方对于原告与被告李某之间产权归属纠纷并不知晓。另房屋实际交易价格为人民币2,330,000元，其中包括合同交易价格人民币2,000,000元及装修补偿款人民币330,000元，现己方按约实际支付价款人民币910,000元，另有贷款人民币1,400,000元，剩余房款人民币20,000元待被告李某交房时再予支付。综上，对原告诉请不予认可。被告任杏月对原告提供证据形式真实性均予确认；对原告提供证据1称产权登记资料显示当时产权人仅被告李某一人；对原告提供证据3称合同交易价格确系人民币2,000,000元，但交易双方约定另有装修差价款人民币330,000元，故实际交易价格为人民币2,330,000元。被告任杏月提供以下证据：1、2016年2月18日《不动产买卖意愿书》，以证明交易双方约定房屋买卖总价为人民币2,330,000元。2、2016年4月20日《上海市房地产买卖合同》及2016年2月21日《装修补偿协议书》，以证明交易双方就系争房屋交易达成合意。3、2016年2月18日《收款凭证》(意向金人民币20,000元)、2016年2月21日《收据》(首笔购房款人民币150,000元、含定金)、2016年4月1日中国银行个人转帐交易受理单(汇款金额人民币430,000元)、2016年4月1日《收据》(第二笔购房款人民币430,000元)、2016年4月1日中国银行上海市分行同城转帐客户回执(用途购房款、金额人民币330,000元)、2016年4月1日《收据》(装修补偿款人民币330,000元)及《个人综合贷款还款计划》(贷款金额人民币1,400,000元)，以证明己方已按照约定向被告李某支付全额房款。4、《上海市房地产权证》，以证明系争房屋原产权人仅登记为被告李某一人。5、2016年2月19日《佣金确认书》及2016年2月21日佣金《收据》，以证明己方系通过中介公司购买系争房屋并支付相关中介费用。6、(2010)黄民一(民)初字第442号民事判决书，以证明原告与被告李某于2010年4月离婚，按常理而言，己方购房时，原告对系争房屋不应再享有权利。7、2016年2月18日《收款凭证》(意向金人民币20,000元)、2016年2月18日及19日银联商务签购单、(交易金额分别为人民币20,000元及人民币110,000元)及上述3笔款项交易明细帐，以证明己方实际支付对价，两被告之间房屋买卖交易合法有效，并无恶意串通之嫌。原告对被告任杏月提供证据1形式真实性不予确认，称落款处买方系案外人王某某而非被告任杏月，且所涉中介公司与买卖合同中所书中介公司不符；对被告任杏月提供证据2中买卖合同形式真实性予以确认，对补偿协议形式真实性不予确认，称买卖合同签订日期为2016年4月，补偿协议签订日期则为2016年2月，且补偿协议签字方系案外人；对被告任杏月提供证据3、4形式真实性均无异议；对被告任杏月提供证据5形式真实性不予确认，称中介公司与其他证据显示不相一致，且原告对具体佣金价格及是否实际支付均无法核实；对被告任杏月提供证据6形式真实性予以确认；对被告任杏月提供证据7所涉定金付款予以确认，但称(1)被告任杏月明知被告李某帐户，却通过中介公司向被告李某转付款项有悖常理；(2)被告任杏月提供证据1中显示买卖双方约定如存在细节问题无法谈拢则不予追究责任。综上，可予证明被告任杏月并非善意购买人。被告李某对被告任杏月提供证据均无异议。审理中，原告申请对系争房屋于2016年4月20日之房地产市场价值进行评估估价。2016年12月30日，上海国城土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果明确系争房屋于该日之房地产市场价值为人民币2,781,000元。对此，原告没有异议，两被告则称该价格系2016年4月价格，而两被告系于2016年2月既已约定交易价格。
经审理查明：原告与被告李某原系夫妻，后于2010年4月经法院判决离婚。离婚后，两人共同出资购买位于上海市普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋产权于2014年5月20日登记予被告李某一人名下。2016年，两人因系争房屋产权归属纠纷涉讼。2016年6月2日，法院一审判决判令系争房屋由两人按份共有，并判令被告李某限期协助原告办理系争房屋产权变更登记手续。
被告李某对一审判决不服并提起上诉。2016年9月30日，二审法院终审裁定准许被告李某撤回上诉。另查明：2016年2月18日，经中介居间，被告李某与案外人王某某(被告任杏月之子)签订《不动产买卖意愿书》一份，约定王某某以人民币2,330,000元向被告李某购买系争房屋，王某某须于签约同时支付意向金人民币150,000元。2016年2月21日，王某某及被告任杏月作为买受方与被告李某签订《装修补偿协议书》一份，约定系争房屋成交价为人民币2,000,000元，买受方须于2016年3月31日前就房屋内固定装修及固定配置等另行支付装修补偿款人民币330,000元。期间，王某某于2016年2月18日支付被告李某意向金人民币20,000元，于2016年2月18日及19日通过中介方向被告李某转付人民币130,000元。2016年2月21日，被告李某出具《收据》确认收讫上述款项计人民币150,000元且计为第一笔房款。2016年4月1日，王某某向被告李某转帐支付人民币430,000元及人民币330,000元。2016年4月20日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定(1)被告李某以人民币2,000,000元将系争房屋转让予被告任杏月，双方于2016年7月10日前申请办理转让过户手续，于2016年8月25日前验收交接房屋；(2)被告任杏月于签约当日支付第一笔购房款人民币150,000元(含定金人民币150,000元)，于2016年3月31日前支付第二笔购房款人民币430,000元，于被告任杏月登记为权利人之房地产权证办出之日起5日内提交相关材料以办理银行贷款，并由贷款银行以银行发放贷款方式支付第三笔购房款人民币1,400,000元，剩余购房款人民币20,000元于被告李某将房屋内户口迁出且双方办妥交房及相关更名手续当日支付。2016年6月30日，系争房屋权利人变更登记为被告任杏月。2016年7月14日，被告任杏月向银行所借商业性贷款人民币1,400,000元发放至被告李某帐户内。再查明：系争房屋于2016年4月20日之房地产市场价值为人民币2,781,000元。综上，现原告称两被告于2016年4月20日所签合同约定买卖交易价格仅为人民币2,000,000元，而当日系争房屋市场价值为人民币2,781,000元，两被告交易价格显然明显低于市场价格，两被告买卖行为存在恶意串通情形，原告并以此为由起诉来院。以上事实，由原告提供的民事判决书、《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产估价报告》、被告任杏月提供的《不动产买卖意愿书》、《装修补偿协议书》、付款凭证、贷款还款计划、《上海市房地产权证》、民事判决书以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告诉请要求确认两被告所签买卖合同无效之理由包括(1)两被告交易价格明显低于市场价格；(2)两被告之间存在恶意串通情形。针对原告第一项理由，两被告于2016年2月18日既已商定交易价格为人民币2,330,000元，而系争房屋于2016年4月20日之市场价值为人民币2,781,000元，鉴于2016年房地产市场价值涨幅极大，且原告所提供契税申报证明中显示系争房屋于2016年6月20日经申报核准可按照交易价格人民币2,130,000元征收契税，鉴此，两被告于2016年2月18日所协商确定之实际交易价格人民币2,330,000元并不存在明显低于市场价值之情形。针对原告第二项理由，被告任杏月就购买系争房屋实际支付对价，付款情节与合同约定无悖且均有确切付款凭证予以佐证，而交易过程中所涉案外人王某某系被告任杏月之子，王某某在交易过程中之付款行为应可依法认定为被告任杏月之付款行为，鉴此，即使被告李某存在恶意售房行为，但目前并无证据可予证明被告任杏月在交易过程中存在与被告李某恶意串通情节，被告任杏月对于系争房屋产权系善意取得。综上，原告诉请之两项理由均无法成立，本院对原告诉请均依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告蒋某要求确认被告李某与被告任杏月就上海市普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《上海市房地产买卖合同》无效并要求将该房屋产权恢复登记至被告李某名下的诉讼请求。案件受理费人民币30,800元(原告蒋某已预付)，由原告蒋某负担。评估费人民币8,507元(原告蒋某已预付)，由原告蒋某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 时 美
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 薛文辉附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”