贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1523号
上诉人（原审原告，反诉被告）:黄河云，男，1985年9月16日出生，回族，住贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人：付小川，贵州钝初律师事务所律师，执业证号：15201200820369132。
委托诉讼代理人：肖恒，贵州钝初律师事务所律师，执业证号：15201201610708163。
上诉人（原审被告，反诉原告）:曾梅福，男，1971年12月11日出生，汉族，无业，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告，反诉原告）:曾惠袁，女，1966年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：刘晓明，贵州正哲律师事务所律师，执业证号：15201199420504973。
委托诉讼代理人：叶芃，贵州正哲律师事务所律师，执业证号：15201201611908937。
原审
第三人：云岩区住房和城乡建设局，住所地贵州省贵阳市云岩区毓秀路48号。
法定代表人：彭华，该局局长。
委托诉讼代理人：胡昂，贵州惟胜道律师事务所律师，执业证号：1520120150282154。
委托诉讼代理人：颜嘉骏，贵州惟胜道律师事务所实习律师，实习证号：2301161111400。上诉人黄河云与上诉人曾梅福、曾惠袁以及原审第三人云岩区住房和城乡建设局（以下简称云岩区住建局）不当得利纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年12月8日作出（2016）黔0102民初2266号民事判决，上诉人黄河云与上诉人曾梅福、曾惠袁对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄河云上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2266号民事判决；2、依法改判支持上诉人黄河云对安置补偿费6650.2元、停产停业损失费61740元的诉讼请求；3、驳回曾梅福、曾惠袁的反诉请求；4、一、二审案件受理费由被上诉人曾梅福、曾惠袁负担。理由是：
一、原判认定上诉人黄河云不应享有三个月的安置补偿费和停产停业损失错误。根据《房屋征收调换协议》约定，安置费是对房屋所有人和承租人拆迁造成损失的补偿，上诉人在承租期间征收，造成上诉人黄河云损失，故安置补偿费应由上诉人黄河云享有。停产停业损失费61740元应当归上诉人黄河云所有，虽然《房屋征收调换协议》中看似没有该笔费用，但根据该协议第6条第2款，曾梅福、曾惠袁应补云岩区住建局630421.48元，已在该协议第8条第2款约定的各种补偿费用中抵扣，曾梅福、曾惠袁实际已取得停产停业损失的费用，该费用应该由曾梅福、曾惠袁返还。
二、原判判令上诉人支付租金33000元于法无据。本案曾梅福、曾惠袁的反诉与上诉人黄河云无事实和法律上的关联，是两个不同的法律关系，不构成反诉，原判支持反诉租金错误。曾梅福、曾惠袁答辩称，黄河云对主张不当得利负有举证责任，首先要有停产停业损失，一方受损另一方获利，二者存在因果关系，获益方不具法律依据才构成不当得利。本案补偿的对象是房屋产权人不是承租人，所有费用应归所有权人，且房屋产权调换协议中没有停产停业损失的约定，黄河云上诉理由不成立。原审第三人云岩区住房和城乡建设局陈述称，曾梅福、曾惠袁与黄河云之间的纠纷与我方无关，我方已履行完产权置换协议，请求依法判决。曾梅福、曾惠袁上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2266号民事判决，依法改判驳回黄河云的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人黄河云负担。理由是：《租赁合同》约定期限届满后，上诉人曾梅福、曾惠袁从未明示或默认黄河云继续使用租赁房屋，相反多次口头催其搬出房屋，且未收租金和任何其他费用，原判认定为不定期租赁关系无法律依据。《租赁合同》中约定，租赁期届满后，与房屋有关的硬件设施的所有权归属于上诉人曾梅福、曾惠袁，故《租赁合同》于2015年4月1日届满后，涉案房屋的补偿费亦当然归上诉人曾梅福、曾惠袁。在《房屋征收产权调换协议》和《云岩区人民政府关于曾梅福、曾惠袁户房屋作为征收补偿决定的公告》中均未反映出搬迁费是给承租户的补偿，上诉人曾梅福、曾惠袁不存在不当得利。黄河云答辩称，《租赁合同》届满后已转为不定期租赁，双方仍存在租赁关系，曾梅福、曾惠袁的房屋拆迁行为发生在2011年云岩区政府作出的关于涉案房屋棚户区改造的行政行为，此时合同处于固定租赁合同期间，我方享有相关权利。装修属于对房屋的添附，我方有取得对于装修添附部分的补偿，现曾梅福、曾惠袁领取属于不当得利。黄河云向一审法院起诉请求：
一、依法判令被告曾梅福、曾惠袁支付原告黄河云房屋拆迁费用共计210000元；
二、本案诉讼费用由被告曾梅福、曾惠袁承担。曾梅福、曾惠袁向一审法院反诉请求：判令反诉被告黄河云赔偿反诉原告曾梅福、曾惠袁经济损失53000元。一审法院查明，位于贵阳市××新××大道南段××号商业用房（建筑面积为114.56平方米）属被告（反诉原告）曾梅福、曾惠袁共有。2010年4月1日，原告与被告曾梅福签订《租赁合同》一份，内容为：“出租人：曾梅福（甲方）；承租人：黄河云（乙方）。……；
一、甲方租给乙方营业房位于大营坡新××大道南段××号贵新苑壹楼，框架结构、水通电明；
二、本合同租用期为伍年，即2010年4月1日至2015年4月1日；
三、乙方需缴纳租金及保证金，租金以季的方式结算，甲方收壹月的租金作为保证金；
四、房屋租金为壹万壹仟元/月，保证金为壹万壹仟元，首次付款方式在本协议签订之日一次性付清，下次付款在上一次房租到期前20天内支付，逾期不交，甲方有权收回房屋并没收保证金；……；
七、租用期满后，乙方必须将上述营业房完好无损归还甲方，甲方同时退还乙方所交保证金（装修后与房屋有关的硬件设施乙方不能搬走）；
八、租用期，乙方不得擅自改变房屋主体结构和破坏房屋设施，如改变结构需经甲方同意才能变更，否则造成的一切损失均由乙方承担，并收回营业房和没收保证金；……；
十、租用期内如遇国家建设需要拆本营业房，乙方自行搬出，甲方不承担由此造成的一切损失，多交租金，甲方如数退还；……。”。合同签订后，被告曾梅福按约将原告所租房屋交付原告使用。2011年经相关部门批准，贵阳市云岩区人民政府在大营坡实施棚户区改造项目建设，征收范围涉及原告向被告曾梅福所承租房屋，后因被告曾梅福、曾惠袁与房屋征收部门未能达成房屋征收补偿协议，贵阳市云岩区人民政府对被告曾梅福、曾惠袁房屋作出征收补偿决定并于2015年5月14日向贵阳市云岩区人民法院申请先予执行，2015年8月，贵阳市云岩区人民法院对上述房屋进行了强制拆除。2015年12月11日，被告曾梅福、曾惠袁与第三人云岩区住建局签订《房屋征收产权调换协议》，该协议约定第三人云岩区住建局以产权调换方式征收属被告曾梅福、曾惠袁所有的位于贵阳市××新××大道南段××、××层框混结构商业用途，建筑面积114.56、217.95平方米房屋，被告曾梅福、曾惠袁在产权调换房屋建设期间自行周转过渡，过渡期自签约之日起至安置门面具备交房条件时止，第三人云岩区住建局按原房建筑面积逐月支付被告曾梅福、曾惠袁临时安置补助费6650.2元（332.51㎡×20元/㎡.月）及贰次搬迁费13300.4元（332.51㎡×20元/㎡×2次），同时约定第三人云岩区住建局支付被告曾梅福、曾惠袁房屋室内装修、附属设施补偿费266008元。一审中，原告明确要求被告支付房屋拆迁费用共计210000元，其中安置补助费为6873.6元（114.56㎡×20元/㎡×3个月）、室内装修、附属设施补偿费为94197.63元（26608元×114.56㎡÷323.51㎡）、搬迁费为4582.4元（114.56㎡×20元/㎡×2次）、停产停业损失费61740元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本诉案件中，对于原告是否具有诉讼主体资格的问题。二被告提出因自有房屋被征收，获得相应的征收、安置、停业、装修、过渡等补偿费用是合法取得，与原告无任何法律关系，且原告与被告的租赁关系已经终止，是原告是侵权强占被告的房屋，所以原告不具有主体资格。因原告与被告曾梅福于2010年4月1日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告在使用所承租房屋期间，2011年经相关部门批准，贵阳市云岩区人民政府在大营坡实施棚户区改造项目建设，征收范围涉及原告向被告曾梅福所承租房屋，按合同约定双方解除租赁关系的条件已成就，但双方未按约定解除租赁合同。租赁期限届满后，原告仍继续使用房屋至被强制拆除，在此期间，租赁期限转为不定期租赁，原租赁合同继续有效。而二被告未能提交证据证明原告所承租房屋在被强制拆除前双方已解除租赁关系，故原告作为承租人和房屋经营使用者，具有适格的诉讼主体资格；关于被告是否构成不当得利问题。首先，二被告提出和原告之前只有房屋租赁关系，即使原告认为二被告应对其进行装修等赔偿，应以租赁纠纷起诉，而不能按不当得利处理。因原告所承租二被告房屋在未解除租赁关系时即被强制征收拆除，后第三人云岩区住建局与二被告补签《房屋征收产权调换协议》，对房屋装修、搬迁、临时安置等进行了约定补偿，且第三人云岩区住建局在庭审中陈述房屋装修、临时安置等各项补偿费用已以冲抵的方式实际支付给二被告，对此，二被告未提出异议，故诉争房屋若系原告装修，则房屋装修补偿款应属原告所有。同时，原告租赁二被告房屋从事经营，房屋被征收后，原告搬迁经营的资产亦会产生搬迁费用，搬迁补偿费亦应归原告所有，而二被告收取以上费用无合法根据，构成不当得利；其次，二被告提出房屋出租前已经过装修，二被告有权获得装修补偿，而原告未提供对房屋进行装修的证据，不能证明其受到损失，故从证据上亦不符合不当得利的要件。原告虽未提交对房屋进行装修的其他证据，但双方所签《租赁合同》约定原告在租用期满后，归还所承租房屋时，装修后与房屋有关的硬件设施原告不能搬走，而该《租赁合同》中二被告对房屋出租时是否已进行了装修及装修程度、现状等均未明确，且二被告亦未提交证据对其主张予以佐证，故对二被告的该辩解意见，不予采纳。现原告诉请二被告支付房屋拆迁费用210000元，对其中室内装修、附属设施补助费94197.63元（26608元×114.56㎡÷323.51㎡）、搬迁费4582.4元（114.56㎡×20元/㎡×2次），本院予以支持；对安置补助费6873.6元（114.56㎡×20元/㎡×3个月），因二被告系被征收房屋所有权人，房屋被征收时，二被告选择产权调换，由第三人云岩区住建局向二被告支付的临时安置补偿，该补偿费应归二被告所有，故原告的该诉请，证据不足，理由不当，不予支持；对停产停业损失费61740元，因二被告与第三人云岩区住建局所签《房屋征收产权调换协议》对该费用未明确约定，原告亦未提交相应证据证明二被告已收取停产停业损失费61740元，故对原告的该诉请，不予支持；对于剩余42607.37元，因原告未提交该费用系何种补偿费的证据，亦不予支持。反诉案件中，现反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失53000元。对其中2015年4月2日起每月11000元，共计3个月的房屋租金损失33000元，因双方所签《租赁合同》约定房屋租金为每月11000元，租赁期限至2015年4月1日，租赁期限届满后，反诉被告仍继续管理使用所承租房屋至2015年8月被强制拆除，在此期间，租赁期限转为不定期租赁，反诉被告应按原合同约定按期向反诉原告交纳租金，由于反诉被告未提交2015年4月起至房屋被强制拆除时止已向反诉原告交纳租金的证据，故反诉原告的该诉请有理，予以支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失费20000元，因反诉原告未能提交相关证据予以左证，故对反诉原告的该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告曾梅福、曾惠袁于本判决生效之日起三日内返还原告黄河云室内装修、附属设施补偿费94197.63元、搬迁费4582.4元，共计98780.03元；
二、驳回原告黄河云的其余诉讼请求；
三、反诉被告黄河云于本判决生效之日起三日内支付反诉原告曾梅福、曾惠袁租金损失33000元；
四、驳回反诉原告曾梅福、曾惠袁的其余诉讼请求。本诉案件受理费4450元，由原告黄河云承担2250元，被告曾梅福、曾惠袁承担2200元（该款原告黄河云已预交，被告曾梅福、曾惠袁在支付上述款项时一并支付给原告黄河云）；反诉案件受理费1125元，由反诉原告曾梅福、曾惠袁承担500元，反诉被告黄河云承担625元（该款反诉原告曾梅福、曾惠袁已预交，反诉被告黄河云在支付上述款项时一并支付给反诉原告曾梅福、曾惠袁）。二审查明：云岩区人民政府于2013年12月26日向曾梅福、曾惠袁作出对涉案房屋的云府发【2013】127号《云岩区人民政府房屋征收补偿决定》，后云岩区人民政府于2015年5月14日向一审法院申请先予执行申请，一审法院于2015年5月20日作出（2015）云行初字第101号《行政裁定书》，裁定对曾梅福、曾惠袁涉案房屋先予执行拆除。2015年8月，贵阳市云岩区人民法院对涉案房屋进行了强制拆除。曾梅福、曾惠袁对市云岩区人民政府于2013年12月26日作出的云府发【2013】127号《云岩区人民政府房屋征收补偿决定》不服，提起行政诉讼，贵阳市中级人民法院于2016年4月27日作出（2015）筑行终字第273号行政判决，该判决认定，市云岩区人民政府于2013年12月26日作出的云府发【2013】127号《云岩区人民政府房屋征收补偿决定》违反法定程序，应当撤销。但因在该案审理过程中上诉人曾梅福、曾惠袁已与云岩区住房和城乡建设局就其房屋的征收签订《房屋征收产权调换协议》，双方就房屋的征收补偿事宜已达成协议，故不再需要判决贵阳市云岩区人民政府重新作出行政行为。该判决结果为：撤销贵阳市云岩区人民政府于2013年12月26日作出的云府发【2013】127号《云岩区人民政府房屋征收补偿决定》，该判决已生效。二审
经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案中争议的焦点是，一、上诉人黄河云在《租赁合同》期限届满后，与上诉人曾梅福就租赁房屋形成何种关系；
二、在《租赁合同》期限届满后，上诉人黄河云是否享有涉租房屋拆迁补偿款相关费用的分配权问题；
三、上诉人曾梅福、曾惠袁反诉是否成立。针对焦点一、
本院认为，上诉人黄河云与曾梅福签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，合同约定对双方具有法律效力。《租赁合同》于2015年4月1日届满，届满后双方未重新签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上诉人黄河云主张届满后为不定期租赁关系，但上诉人曾梅福予以否认，认为已要求黄河云搬离，主张系黄河云非法占用。虽然，上诉人黄河云在《租赁合同》期届满后继续占用使用涉案房屋至强制拆除是事实，但是，根据一审中黄河云所作“拒绝搬离是因补偿问题没有达成一致意见”的陈述，可以认定曾梅福已对黄河云继续使用租赁房屋提出异议。黄河云也不能提供继续交纳租金而得到上诉人曾梅福认可的证据。因此，黄河云在《租赁合同》期届满后继续占用使用涉案房屋不构成不定期租赁关系，一审对此认定不当，本院予以纠正。针对焦点二、
本院认为，《租赁合同》期限届满后，由于双方没有形成合法的不定期租赁关系，故至本案《房屋征收调换协议》签订前，上诉人黄河云负有将租赁房屋返还的义务，即本案拆迁行为没有发生在双方的租赁关系存续期间。黄河云不再享有相应的拆迁补偿安装费、停业损失等费用，至于设备实施费以及房屋装修费的问题，《租赁合同》第七条中明确约定：“租用期满后，乙方必须将上述营业房完好无损归还甲方，甲方同时退还乙方所交保证金（装修后与房屋有关的硬件设施乙方不能搬走）”，因此，2015年4月1日后，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”与第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定表明，承租人黄河云亦不再享有涉租房屋装修的相关权利。综上，上诉人黄河云不再享有涉租房屋拆迁补偿款相关费用的分配权，其主张曾梅福不当得利返还无法律依据，本院不予支持。针对焦点三、
本院认为，上诉人黄河云在租赁期届满后无权占用房屋，因人民政府对曾梅福的征收决定被人民法院撤销，故至本案强制拆迁时，曾梅福、曾惠袁仍是涉案房屋的合法权利人，享有收益权利，故具有向占有人请求支付占用费的权利。本案中，曾梅福、曾惠袁反诉请求黄河云支付房屋占用费的请求，与本诉中黄河云请求曾梅福、曾惠袁返还不当得利拆迁补偿款均是基于双方租赁关系的相同事实提出，本案反诉当事人的范围亦限于本诉范围，故一审法院将曾梅福、曾惠袁的反诉请求在本案中一并审理，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。……”的规定，并无不当。经查，《租赁合同》届满后，上诉人黄河云占用涉租房屋至拆迁达3个月，曾梅福、曾惠袁主张的租金损失有原《租赁合同》租金约定的依据，故原判支持曾梅福、曾惠袁33000元反诉租金损失请求符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人黄河云的上诉理由无法律依据，不能成立，本院予以驳回。上诉人曾梅福、曾惠袁的上诉理由成立，本院依法支持。原判决适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2266号民事判决的第三项和第四项；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2266号民事判决的第一项和第二项；
三、驳回黄河云的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4450元，由黄河云负担，一审反诉案件受理费1125元，由黄河云负担625元，由曾梅福、曾惠袁负担500元；二审案件受理费5075元，由黄河云负担。本判决为终审判决。
审判长 唐玉平
审判员 姜彦宏
审判员 衷进全
二〇一七年四月二十八日
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