北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初61092号
原告：北京东风物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥南十里居东风小区。
法定代表人：李凡，经理。
委托诉讼代理人：杨践青，男，1972年1月14日出生，汉族，北京东风物业管理有限责任公司。
被告：赵玉宝，男，1967年9月3日出生，汉族，北京冠农水产开发有限公司办公室主任，住北京市朝阳区。委托代理人赵姝婷，北京市盈科律师事务所律师。
原告北京东风物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告赵玉宝（以下简称被告）物���服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨践青，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告向原告支付拖欠的自2001年4月16日起至今的物业管理费用61469.96元（XXX室1474.78元/年×17年=425071.26元；XX室2141.10元/年×17年=36398.70元）。事实和理由：被告甲方将坐落在东风小区南十里居XX号楼，共1套，建筑面积55.74平方米，委托原告乙方实行物业管理，原被告双方于2001年4月16日签订《物业管理合同》约定：物业管理费用年合计1474.78元；被告入住前一个月向原告交齐一年的费用，从第二年开始按本合同签署日期，提前一个月一次性交纳下一年度的费用。另被告在该小区前述XXX房屋同层对面还拥有XX房屋一套，建筑面积84.58平方米，虽未与原告签署书面合同，但其实际上从2001年4月16日开始也享受了原告提供的物业管理服务，原被告双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，按照该XX房屋的建筑面积计算物业管理费用为2141.10元/年。从2001年4月16日开始至今，被告所有的两套房屋总计拖欠应交原告的物业管理费用61469.96元，原告每年均向被告主张支付，但被告拒绝。原告认为：原被告双方之间具有真实、合法、有效的物业服务合同关系，在原告为被告提供物业服务的情况下，被告拖欠原告物业管理费用当属违约，理应承担实际履行的违约责任。故此原告起诉被告至法院，请人民法院依法支持。
被告辩称：被告不同意交物业费，答辩意见如下：
一、原告与被告是共建房的兄弟单位，享受内部职工的待遇东风小区15号楼是共建房，当时是原告一方东风农场的领导尹跃进和董斌等说我们的上级单位北京���元集团和北京市水产总公司兄弟单位，按我们内部职工一样，福利分房，和东风农场职工一样不需缴纳物业管理费，事实也是这样的，从2001年至今从未交过物业费；而且XX房连物业合同都没有，XXX签合同的时候说都是国营单位的内部职工，大家都不容易，就是走个形式。
二、被告从未接到过原告催缴物业费的通知。被告从来未接到过原告催缴物业费的通知，我问了内部职工，大家都是这样回答的。如果原告认为需要收物业费，应该提前告知。
三、被告居住时间是2012年，之前被告也没有使用过东风农场的房产。被告2012年才搬入东风家园居住，之前因为孩子上学，一直住在娘家。
四、原告依法应提供物业管理的资质证明及相应物业人员的资格证明。根据物业管理条例等法律的相关规定，原告应就提供物业服务的合法性向法庭提交资质等证明，如果不能提供，则原告的物业管理并不合法。
五、原告也未提供合适的物业服务。被告居住的XXX室2012年、2013年因楼层之间水管问题上下水堵了多次去找原告，原告回复说我们不管，也不收你们的物业费，你们找外面的人修吧；2015、2016年左右，电梯安装磁条卡，被告去申领，原告说你们家没有，因为不收你们家的物业费，至今我们上下楼全部是爬上爬下；小区平常大门处只有一个保安，也从未对来往人员进行过问，被告的车有两次反光镜被偷，轮胎两次被扎，保安说不知道是谁干的，保安也没有保安上岗证。东风小区多次被盗、楼层起火、大门被堵、汽车被砸，物业管理十分混乱，也反映出物业不作为、管理不到位。综上所述，原告与被告的单位是房屋的共建单位，被告住的是单位分的福利房，应该享受原告职工的同等待遇，事实也一直享受了同等待遇；如果取消这种待遇应该提前通知并提供相应服务，而不是在超过了诉讼时效来起诉被告，被告不同意支付物业费。本院
经审理查明：北京市朝阳区南十里居15号楼5层XX号（以下简称XX号）房屋登记在被告名下，建筑面积84.58平方米，该房屋系被告于2000年12月21日向北京市水产总公司购买。北京市朝阳区南十里居15号楼5层XXX号（以下简称XXX号）房屋亦系被告居住的房屋。2001年4月16日，北京东风物业管理有限责任公司（作为乙方方）与被告（作为甲方）签订《物业管理委托合同》，双方约定：被告将XXX号房屋委托给乙方管理。建筑面积55.74平方米，物业管理费用每年1474.78元（绿化费0.55元/㎡·年；化粪池清掏费0.3元/㎡·年；管理费2.4元/㎡·年；小修费2.36元/㎡·年；中修费5.42元/㎡·年；共用设施维修费1元/㎡·年；垃圾清运费30元/户·年；15号楼电梯费10.33元/㎡·年；15号楼高压水泵费2.3元/㎡·年，以上费用附加5%代征营业税），甲方入住前一个月向乙方交齐一年的费用，从第二年开始按本合同签署日期，提前一个月一次性缴纳下一年度的费用。2006年3月23日，北京东风物业管理有限责任公司有限责任公司。原、被告未就XX号房屋签订《物业管理委托合同》。自2001年4月16日至今，原告为XXX、XX号房屋提供了物业管理服务，被告一直未向原告交纳上述2套房屋的物业费。现原告要求被告支付2001年4月16日之后17年的物业管理费。被告称原告一直未向其主张过物业费，原告称每年都主张，但原告未提交其向被告主张XXX号物业管理费的证据。被告称其将XX号房屋出卖给他人，已办理过户，经本院调查XX号房屋仍登记在被告名下。上述事实，有当事人提交的《物业管理委托合同》、房屋档案、当事人���述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原、被告就XXX号房屋签订《物业管理委托合同》，双方对物业费的交费标准及交费时间做出约定，现原告要求被告支付自2001年4月16日之后17年的物业管理费，被告以诉讼时效抗辩，原告未提交任何诉讼时效中断的证据，故本院对原告自2014年4月24日至2018年4月15日期间的物业费5866.8元予以支持。原告关于XXX号房屋2014年4月23日之前的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。针对XX号房屋，原、被告未签订书面合同，原告为该房屋提供了物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，因双方未就XX号房屋交费时间做出明确约定，履行期限不明确的，债权人随时可向债务人主张，被告应向原告支付XX号房屋2001年4月16日至2018年4月15日期间的物业费，参照XXX号房屋的物业费标准，原告要求被告支付上述期间物业费36398.7元不高于其应得的数额，本院予以支持。被告称已将XX号房屋出售给他人，但未提交任何证据，该房屋目前仍登记在被告名下，故被告系物业费的交纳义务人。被告的其他答辩意见缺乏证据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告赵玉宝于本判决生效后十日内支付原告北京东风物业管理有限责任公司居15号楼XXX号物业管理费5866.8元；
二、被告赵玉宝于本判决生效后十日内支付原告北京东风物业管理有限责任公司居15号楼XX号物业管理费36398.7元；
三、驳回原告北京东风物业管理有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1337元，由原告北京东风物业管理有限责任公司（已交纳），由被告赵玉宝负担857元（北京东风物业管理有限责任公司，赵玉宝于本判决生效后七日内支付给北京东风物业管理有限责任公司；余款669元，赵玉宝于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 邢卫东
人民陪审员 宋 怡
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 权成子 更多数据：