重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝民终72号
上诉人（原审原告）：邓修葵，男，汉族，1974年9月29日出生，住重庆市大足区。
委托诉讼代理人：陈智福，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路728号阳明山庄大厦南楼611室，组织机构代码68623271-0。
法定代表人：赵奇宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：重庆洋龙置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街3号楼二层2号，组织机构代码70944938-2。
法定代表人：邓功灿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡斌，重庆达美律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：邓功灿，男，汉族，1964年2月24日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡斌，重庆达美律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：杨道群，女，汉族，1969年3月26日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡斌，重庆达美律师事务所律师。上诉人邓修葵因与被上诉人重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司(以下简称盛元昌小贷公司)、重庆洋龙置业有限公司(以下简称洋龙置业)、邓功灿、杨道群案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。邓修葵的委托诉讼代理人陈智福，盛元昌小贷公司的委托诉讼代理人王洪，洋龙置业、邓功灿、杨道群委托诉讼代理人谭先银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓修葵上诉请求：1.撤销一审判决，改判为立即停止对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9号楼二层9-1-4号房屋的强制执行，并解除查封。2.本案一、二审诉讼费用由盛元昌小贷公司、洋龙置业、邓功灿、杨道群共同承担。主要事实及理由：1.邓修葵在人民法院查封涉案房屋之前，已对该房屋进行合法占有、使用和收益。首先，《接房确认书》证明邓修葵于2014年7月22日从洋龙置业对涉案房屋进行接房，其占有和使用房屋的时间早于人民法院查封的时间；其次，大足区法院作出的（2014）足法民初字第03694号民事调解书等法律文书证明了邓修葵接房并向洋龙置业主张逾期交房违约金的事实；再次，《房屋租赁合同》及承租人的身份证件，证明在人民法院查封前邓修葵已将涉案房屋合法占有并出租给他人使用产生收益；最后，一审判决查明事实部分阐述“经本院实地勘察争议房屋确已有人使用”，也能证明邓修葵合法占有使用涉案房屋的事实。2.邓修葵已经按照购房合同的约定支付了涉案房屋的全部购房款。从邓修葵提交的洋龙置业出具的收据（NO.0722645）、中国农业银行进账单、转账支票存根以及重庆市大足区新合投资有限公司（以下简称新合公司）出具的情况说明均能证明邓修葵已经支付了全部购房款2843076元，且洋龙置业在庭审中也自认收到邓修葵支付以上购房款的事实。盛元昌小贷公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回邓修葵的上诉请求，维持原判。洋龙置业、邓功灿、杨道群共同答辩称：请二审法院根据查明的事实和法律规定依法做出裁决。邓修葵向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9-1-4号房屋的执行，并解除查封；2.本案诉讼费由盛元昌小贷公司、洋龙置业、邓功灿和杨道群承担。一审法院认定事实：2013年7月31日，邓修葵与洋龙置业签订《商品房买卖合同》两份，分别约定由邓修葵购买洋龙置业开发的位于重庆市大足区龙岗镇龙濠商业街9号楼二层房屋(本案争议房屋)和9号楼2、3号门市(另案处理)，价款分别为2843076元和2588420元。洋龙置业于签订合同当日向邓修葵出具收到本案争议房屋房款2843076元和9号楼2、3号门市房款1496924元的收据，并于2014年7月22日与邓修葵办理了上述房屋的接房确认书。一审法院另查明，新合公司于2010年5月17日向邓功灿在农业银行大足支行营业部的个人账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX转账汇入450万元，用途为借款。新合公司于2015年7月6日出具《情况说明》：“2010年5月17日，邓修葵(身份证号XXXXXXXXXXXXXX)在原大足县新合农业担保有限公司(现更名为重庆市大足区新合投资有限公司)借款450万元。当日，大足县新合农业担保有限公司按照邓修葵的要求将此款汇入其指定账户(收款人姓名：邓功灿，开户行：中国农业银行大足支行营业部，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。现邓修葵已将此款归还。相关票据复印件附后，原件存于重庆市大足区新合投资有限公司，按相关财务制度规定不予外借。”一审法院再查明，洋龙置业于2013年8月14日取得大足区国土房管(2013)预字第38号商品房预售许可证。洋龙置业与盛元昌小贷公司于2013年8月22日签订编号为盛元昌(委)贷字第2013015号的《借款合同》，约定由盛元昌小贷公司向洋龙置业发放借款3000万元，借款期限2个月。洋龙置业于当日还与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)担抵字第2013015号《抵押合同》，约定洋龙置业以其所有的坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号共计建筑面积1987.46平方米的住宅和1314.12平方米的非住宅[重庆市商品房预售许可证号：大足区国土房管(2013)预字第(38)号]作为前述借款的抵押物并已办理抵押登记。邓功灿和杨道群于当日与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)保证字第2013015号《保证合同》，约定由邓功灿和杨道群为前述借款提供连带责任保证。上述合同签订后，盛元昌小贷公司于2013年8月23日向洋龙置业发放了全部借款，期限届满后因洋龙置业未能按时归还借款，经盛元昌小贷公司申请，重庆市大渡口公证处作出了(2014)渝渡证字第5758号具强制效力的债权文书公证书以及(2014)渝渡证字第7822号执行证书，确认盛元昌小贷公司可持上述证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行标的为：(1)本金人民币3000万元；(2)2014年10月1日起至债务清偿之日止按月利率1.86%计息；(3)因公证强制执行所产生的一切费用。因洋龙置业、邓功灿和杨道群逾期未履行该生效法律文书所确定的义务，盛元昌小贷公司于2014年10月21日向重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）申请执行，市一中法院受理后于2014年12月2日作出(2014)渝一中法公执字第697号执行裁定书，查封了登记在洋龙置业名下的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街7号、9号楼共计29套房屋，其中包含本案争议房屋。在该案执行中，邓修葵作为案外人对争议房屋提出了执行异议，市一中法院以(2015)渝一中法执异字第129号执行裁定书裁定“驳回案外人邓修葵的异议”。一审法院认为：邓修葵对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9-1-4房屋不享有排除执行的权利。首先，邓修葵与洋龙置业关于争议房屋签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。邓修葵与洋龙置业签订上述合同的时间是2013年7月31日，而洋龙置业取得商品房预售许可证的时间是2013年8月14日，依据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故一审法院认为邓修葵与洋龙置业签订的关于争议房屋的《商品房买卖合同》可以认定有效。其次，邓修葵是否在法院查封之前已合法占有争议房屋。市一中法院查封争议房屋的时间是2014年12月2日，邓修葵于2014年7月22日与洋龙置业办理了争议房屋的接房确认书，虽经一审法院实地勘查争议房屋确已有人使用，但因邓修葵所举示的《房屋租赁合同》涉及案外人，一审法院对该合同的真实性不能予以确认，因此不能认定争议房屋即为邓修葵出租给他人使用的事实，故一审法院对邓修葵称已在法院查封之前合法占有了争议房屋的理由不予支持。再次，邓修葵是否已支付全部价款。按照邓修葵的陈述，其通过向新合公司借款450万元的方式支付了争议房屋的全部房款2843076元。虽然洋龙置业对邓修葵的自述全部予以认可，但一审法院认为仅凭洋龙置业的自认和新合公司的《情况说明》不能达到证明邓修葵所述事实的目的。在一审法院规定的期限内，邓修葵既未举示其与新合公司的借款合同，也未举示其已向新合公司还清上述全部借款的相应证据，且结合新合公司2010年5月17日是向邓功灿个人账号转账汇入的用途为借款的上述款项的事实，一审法院认为邓修葵所举示的证据不能证明该笔借款为其本人向新合公司所借，也不能证明其已向新合公司还清了上述借款，故一审法院认为不能认定邓修葵已支付完争议房屋全部价款的事实。最后，邓修葵对未能办理过户登记是否具有过错。虽然邓修葵与洋龙置业签订合同时洋龙置业尚未取得商品房预售许可证，但邓修葵对洋龙置业在取得预售许可证后即办理过户登记享有期待权，如邓修葵知晓洋龙置业已取得预售许可证或者在洋龙置业取得预售许可证之后较长一段合理期限内未行使其期待权，则邓修葵对于未能办理过户登记具有过错，但本案中无证据证明洋龙置业在取得预售许可证后已告知了邓修葵该事实，且洋龙置业在2013年8月14日取得预售许可证后即于当月的22日与盛元昌小贷公司签订《借款合同》和《抵押合同》，故一审法院认为邓修葵对于未能办理过户登记不具有过错。综上，邓修葵所举示的证据不能证明其对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9-1-4号房屋享有权利且其权利能够排除执行。据此，依照最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回邓修葵的诉讼请求。案件受理费29544.61元，由邓修葵承担。本院二审期间，邓修葵提交了重庆市大足区人民法院作出的（2016）渝0111民初3057号民事判决书以及邓修葵、熊厚珍与陈春华于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》，拟证明邓修葵占有涉案房屋的事实。盛元昌小贷公司、洋龙置业、邓功灿、杨道群对前述民事判决书的真实性无异议。因前述两份证据材料载明邓修葵、熊厚珍分别与肖茸、陈春华签订房屋租赁合同的时间为2015年2月28日、2016年6月23日，均在一审法院查封案涉房屋之后，故该两份证据与本案不具有关联性，本院不再组织对该两份证据进行开庭质证。二审审理中，邓修葵陈述因其与新合公司股东系父子关系，故其简化了借款、还款手续，其与新合公司之间未签订借款合同，无现金还款记录；本案450万元款项支付时间之所以早于案涉商品房买卖合同签订时间三年多，是因为付款时想购买的是洋龙置业在其他地区开发的物业，因未成交转而购买本案诉争房屋。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，邓修葵在本案中所举示的证据不足以证明其已支付案涉房屋购房款，其申请对案涉房屋停止执行并解除查封的理由不能成立。理由是：1.邓修葵陈述其支付案涉房屋的款项来源系新合公司提供的450万元借款，但其并未举示其与新合公司的借款合同。其虽在审理中陈述因其与新合公司股东系父子关系故简化了借款手续，但其未就此提交证据加以证明，且新合公司作为商事法人，对外提供大额借款而不按正常交易习惯完善借款手续与常理不符，本院对邓修葵的前述辩称理由不予采纳。2.邓修葵提交的中国农业银行进账单载明出票人为新合公司，收款人为邓功灿，且转账支票存根上记载用途为借款。故依据现有证据，在该转账支票存根载明“借款用途为借款、收款人为邓功灿”的情况下，该450万元款项既可能是新合公司向邓功灿出借的款项或履行双方之间其他法律关系的行为，也可能是新合公司依据邓修葵的付款指示履行其与邓修葵所订立借款合同项下的借款。在邓修葵未提供借款合同、付款委托、归还借款本息等其他证据予以印证的情况下，其以前述450万元款项作为其支付案涉房屋购房款的依据不足。3.依据邓修葵举示的中国农业银行进账单载明的时间，新合公司向邓功灿支付该450万元款项的时间为2010年5月17日，而本案中邓修葵与洋龙置业签订《商品房买卖合同》的时间为2013年7月31日，即邓修葵在案涉房屋商品房买卖合同订立之前三年就已经向洋龙置业全额支付了购房款，该付款行为显然与商品房领域交易习惯不符。邓修葵虽在审理中陈述其前述付款原为在付款时点购买洋龙置业开发的其他区域的房屋所支付的购房款，因未成交故而转为支付案涉房屋买卖合同项下的购房款，但邓修葵在本案审理中也未提交相应证据，故本院对邓修葵的述称理由不予采纳。综上，本院对邓修葵向洋龙置业支付案涉房屋全部房款2843076元的事实不予认定。因本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项关于买受人能够排除执行的情形，即“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，故本院对邓修葵的上诉请求不予支持。综上所述，邓修葵的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29544.61元，由邓修葵负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张小波
代理
审判员 周 倩
代理
审判员 李 震
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 周 琪 来自