陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终450号上诉人（原审原告）刘雄锋，男，1976年10月11日出生，汉族。委托诉讼代理人陈伟峰，陕西融德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）谢彦飞，男，1979年10月8日出生，汉族，陕西省榆林市人。委托诉讼代理人刘恒，陕西善爱律师事务所律师。第三人郭子平，男，1968年6月10日出生，汉族，陕西省横山县人。委托诉讼代理人任晓艳，陕西秦北律师事务所律师。
上诉人刘雄峰因合同纠纷一案，不服神木县人民法院2016年12月27日作出的（2016）陕0821民初5979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘雄峰上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决适用法律错误，第三人在庭审时明确表示不允许转租，且本案所涉会所并未经过消防验收，违反了法律的强制性规定，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同应当无效。谢彦飞答辩认为，第一，本案双方当事人就主管道漏水多次与郭子平协商过，第三人郭子平对会所的转让是明知且认可的，其在转让后六个月内也没有提出异议，故本案合同有效。第二，双方约定消防手续由对方办理，答辩人只是协助办理，会所停业原因并非经营手续不全，而是对方自身经营不善。第三人郭子平答辩认为，上诉人因漏水问题将第三人诉至神木县人民法院后，第三人才得知被上诉人将涉案会所转租给上诉人的事实。刘雄峰向一审法院起诉请求：
一、解除原、被告签订的《转让协议》；
二、由被告返还原告转让费89.032万元并计算利息；
三、由被告赔偿原告装修损失共计50万元；
四、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院查明：2010年11月8日，原、被告签订转让协议，约定由被告将其向第三人郭子平承租的位于神木县中鸡镇李家畔村的泰和大酒店地下一层万豪商务会所转让于原告，并约定转让费为125万元（其中5万元作为被告协助原告办理手续的担保金），年租金13万元，租期为被告与第三人签订租赁合同所约定的剩余期限。协议签订后，被告如约向原告交付了会所，原告亦按约向被告支付了120万元的转让费。原告经营期间，因多方原因导致无法正常经营，原告于2012年3月关闭该会所，并向法院提起诉讼，要求第三人赔偿损失，第三人以其在向被告出租该会所时约定不得转租为由提起反诉，要求原告腾退房屋、恢复原状，并赔偿损失，但后未缴纳反诉费用。另查，2009年12月9日，被告与第三人签订关于涉案会所的租赁合同书，约定租期从2009年12月9日至2014年12月9日，年租金13万元。2015年合同期满后，第三人郭子平将涉案房屋租与他人。再查，2015年被告为了账务归档，与第三人补签了落款时间为2010年1月8日的房屋租赁合同书。原审法院判决认为，首先，关于本案转让协议的效力。原、被告在平等自愿的基础上签订了转让协议，且该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的情形，再该协议中原、被告关于转租租金及租期的约定均未超出被告承租的租金及租期，故该转租协议合法有效。其次，转让协议于何时发生解除的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人转租租赁物，需经出租人同意。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，第三人系在原告因漏水将其诉至法院后才知道转租一事，后以反诉的形式对转租行为提出异议，但并未缴纳反诉费用。
本院认为其放弃反诉的行为视为其对转租行为的默许，且第三人直至转让协议约定的租期到后才将涉案房屋出租他人的行为更印证了第三人对转让行为的同意。则原告以第三人不同意转租为由于2014年1月24日向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的转让协议显然无事实上的依据，本院不予支持。但根据原、被告约定，其转租期限为被告与第三人签订的租赁合同的下余期限，即期限届满之日仍为2014年12月9日，
本院认为该协议为附终止期限的合同，自期限届满时协议便失效，故该转让协议于2014年的12月9日已失效。最后，转让协议因原、被告约定的租期到期而失效，应属不可归责于被告的事由，故原告请求被告返还原告转让费89.032万元及利息并赔偿装修损失50万元的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理〈城镇房屋租赁合同纠纷案件〉具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第二款之规定，判决：驳回原告刘雄峰的诉讼请求。案件受理费18320元，由原告刘雄峰负担。二审期间，双方当事人及第三人均未向法庭提交新证据。经审查，二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人刘雄峰与被上诉人谢彦飞之间签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，且不违反法律行政法规的效力性强制性的规定，依法应确认为有效合同。关于上诉人刘雄峰诉称该转让协议无效之理由，因上诉人刘雄峰与被上诉人谢彦飞均称2010年12月三方曾就漏水事宜进行过协商，应视为第三人郭子平对转租事实是知晓的，且第三人郭子平在六个月之内并无提出异议，故上诉人刘雄峰合同无效之主张本院依法不予支持。被上诉人谢彦飞与第三人刘雄峰之间的合同于2014年12月9日因合同期限届满而终止，上诉人刘雄峰与被上诉人谢彦飞之间的转租合同也应于2014年12月9日自行终止。漏水问题发生后，上诉人刘雄峰本应与被上诉人谢彦飞及第三人郭子平积极沟通，采取妥当措施最大程度降低其损失，而上诉人刘雄峰因多种原因而关闭会所，系其主动放弃经营，应对其后来未实际经营而造成的损失承担主要责任，故对其返还转让费89.0321万元的请求因于法无据，本院不予支持。关于上诉人刘雄峰诉称被上诉人谢彦飞应赔偿其装修损失50万元之理由，因依据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18320元，由上诉人刘雄峰承担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理
审判员 杨文智
代理
审判员 任小明
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 李 杨 来自