河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0724民初776号原告徐丹，女，1983年7月16日出生，汉族，住获嘉县城区。委托代理人赵永富，河南博苑律师事务所律师。委托代理人李明玉，河南博苑律师事务所律师。被告新乡市国龙置业有限公司，住所：获嘉县南干道与新华街交叉口东南角。法定代表人张礼堂，总经理。委托代理人陈旭芳，河南振山律师事务所律师。委托代理人赵永甫，河南振山律师事务所实习律师。
原告徐丹诉被告新乡市国龙置业有限公司（以下简称国龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人赵永富及李明玉、被告代理人陈旭芳及赵永甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告公司开发的中新·五月花城项目，宣传采取暖气集中供暖方式。原告认为虽地理位置偏僻，但集中供暖适宜居住，于2014年6月购买了被告公司开发的房屋一套。按照双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，暖气于交房后第二个采暖季提供。2015年冬，因被告公司未能按照约定供暖，部分业主已经与被告公司进行过交涉，但没有协商一致。2016年冬，被告公司仍不能进行供暖，已经根本违约。正因为双方在商品房买卖合同中明确有集中供暖的约定，可由于被告的虚假宣传，导致原告购买房屋时的价格要远远高于同期没有集中供暖的房价，为此，原告诉至法院，要求被告公司履行购房合同的约定，对原告购买的房屋集中供暖，并保证24小时供应热水。
被告辩称：1.中新化工一直处于停工整顿状态，无法给小区提供热源，集中供暖客观上确实无法实现；2、根据双方合同约定，如小区供暖在规定时间内未达到使用条件的，原告应当同意被告提供其他运转设备，被告多次与原告协商为其安装壁挂炉等供暖设备，原告拒绝接受安装；3、虽然原告拒绝接受被告提供的其他运转设备，被告仍在积极采取其他措施解决供暖问题；4、原告已经书面承诺不再因供暖事项产生纠纷，但是原告现又因此事向法院提起诉讼，严重违背诚信原则；5、原告要求被告24小时提供热水没有事实依据，双方签订的商品房买卖合同中没有关于该项事由的任何约定。原告向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明该合同第十三、十四条约定集中供暖，但至今被告没有履行集中供暖的义务；2、购房款发票一份，证明原告按照合同约定交纳了购房款；3、宣传页一份，证明宣传页上明确载明24小时热水。被告的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是该合同第十四条有明确约定，原、被告已达成一致意见，如暖气未达到运转条件，可以由我方提供运转设备；对证据2的真实性、合法性无异议，但不能证明原告的主张，与原告的主张没有关联性；对证据3有异议，不能证明是被告所发，真实性无法确认，退一步讲，即使被告前期有宣传，但是在双方的商品房买卖合同中附件四第三条有明确约定“正式合同签订之前或之后，双方签订的其他文件或媒体宣传，仅为要约邀请，不能理解为出卖人的要约或承诺，买卖双方合同的组成部分，双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准，出卖人无义务就此变化通知买受人，无需就此对买受人承担任何法律及民事责任”，据此，双方确定权利义务的依据一切以买卖合同为准。被告向本院提供了以下证据材料：1、环保局对新乡中新化工情况的报告（网上下载）和获嘉县人民政府关于对中新化工的处理意见（复印件）各一份；2、停产通知（复印件）一份；证据1、2证明新乡中新化工有限公司生产系统被责令全部停产是导致小区无法取得供暖热源的直接原因，是被告不能预见也不能避免的客观事实。3、小区供暖安装管道照片7张，证明被告积极履行合同，已将小区内集中供暖配套设备全部安装完毕。4、2015年原告承诺书一份，证明原、被告就履行方式的变更达成了一致意见，被告一直在积极主动解决供热不能的问题，原告也对此表示理解认同，另外小区入住率达不到60%也不符合供暖条件，原告对此事实已进行确认；5、2016年其他业主承诺书64份，证明被告与其他业主就供热问题也达成了一致解决意见；6、商品房买卖合同一份，证明合同并未对24小时提供热水进行约定，原告也同意被告提供其他供热运转设备；7、陕西省西安市中级人民法院（2014）西中民二终字第01845号民事判决书一份，证明此案当事人即使承诺采取市政供暖，但是在不具备供暖的客观条件下，只能采用壁挂炉的供暖方式进行供暖，法院根据客观情况和公平原则支持本案当事人变更履行方式的请求。原告的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但与本案不具有关联性，尽管合同附件三上约定由中新化工提供热源或其他热源，该条系格式条款，且中新化工不是热力公司，中新化工是否有义务提供热源不清楚。对证据3的真实性无异议，但仅凭管道不能让住户享受集中供暖的待遇，被告没有按照合同全面履行义务。对证据4的真实性无异议，是原告本人所签，但这是对2015年做出的承诺。对证据5，真实性无法核实，是否是本人所签不清楚，与本案不具有关联性。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，合同第十四条虽约定提供运转设备，但不能排除被告集中供暖的义务。对证据7的真实性无异议，该判例与本案有着本质的不同，不应当作为参考。
本院认为：对原告提供的证据1、证据2，被告均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据3，
本院认为，该宣传单上明确载明有“中新·五月花城”字样，按常理，原告作为购房者，有理由相信该宣传单系被告发出，故对该份证据予以采信。对被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6，原告对其真实性均无异议，本院予以采信；对被告提供的证据5，其他业主的承诺书与本案不具有关联性，不予采信；对被告提供的证据7，该案例与本案情况不同，不能作为本案参考依据，应视为被告单方陈述。经庭审，依据上述有效证据及庭审当事人陈述，可以认定以下事实：获嘉县“中新·五月花城”项目系被告国龙公司开发，被告前期对外宣传的宣传页上载明：“中新·五月花城漫步花城·温暖人生新城心双公园集中供暖电梯洋房地板采暖·24小时热水”。2014年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发的中新·五月花城小区的房屋一套，合同约定：“第八条：交付期限：出卖人应当在2014年10月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用宜接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……4、暖气在交房后第二个采暖季提供；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人提供运转设备……;附件三：装饰、设备标准：10、其他：暖气为集中供暖，每户预留接口（热源由中新化工提供或其它热源）”。合同签订后，原告向被告交纳了购房款，被告按约定向原告交付了所购房屋。2014年9月9日，获嘉县人民政府对新乡中新化工有限责任公司未经批准私自试生产作出以下处理意见：“……二、从今天起，中新化工要立即停电停产。……”；2016年9月25日，获嘉县大气污染防治攻坚指挥部向新乡中新化工有限责任公司下达了停产通知。由于中新化工停产，“中新·五月花城”小区未能按双方约定提供集中供暖。2015年12月16日，原告给被告出具承诺书，载明：“承诺人徐丹系中新·五月花城7号楼西单元1层东户业主。根据供暖行业规定，小区入住率达不到60%，不符合供暖条件。现因我小区已购房部分业主迟迟不交房、不装修入住造成小区入住率低于20%达不到2015年供暖条件。经新乡市国龙置业有限公司研究决定给予我方400元低温补贴（以免电费形式执行），我承诺收到补贴后不再因此事双方产生任何纠纷。……；承诺人：徐丹”。另查明：涉案小区内的供暖管道已铺通，小区通向中新化工的供暖管道还未铺通。被告同意向原告安装燃气壁挂炉，但原告不同意。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿达成，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应依合同约定的内容履行义务。关于原告要求被告公司履行购房合同的约定，对原告购买的房屋集中供暖的请求，被告抗辩：“1.中新化工一直处于停工整顿状态，无法给小区提供热源，集中供暖客观上确实无法实现。2、根据双方合同约定，如小区供暖在规定时间内未达到使用条件的，原告应当同意被告提供其他运转设备。3、虽然原告拒绝接受被告提供的其他运转设备，被告仍在积极采取其他措施解决供暖问题。4、原告已经书面承诺不再因供暖事项产生纠纷，但是原告现又因此事向法院提起诉讼，严重违背诚信原则”。
本院认为，购房合同第十四条约定“暖气在交房后第二个采暖季提供；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人提供运转设备……”;根据该约定，在2015年的采暖季被告就应该向原告提供供暖服务，但从目前情况看，小区通向中新化工的供暖管道还未开通，并且中新化工还未正常生产，不具备集中供暖的条件，而依据双方合同的约定，被告可以提供其他运转设备，庭审中，被告同意向原告提供燃气壁挂炉进行取暖，但原告不同意，故原告所陈述的被告违约的理由不能成立，对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告保证24小时供应热水的诉讼请求。被告抗辩：“原告要求被告24小时提供热水没有事实依据，双方签订的商品房买卖合同中没有关于该项事由的任何约定。”
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，原告要求被告24小时供应热水，是依据其提供的宣传单上显示的内容，该内容虽未载入《商品房买卖合同》，但是对原告是否购买被告房屋有重大影响，应当视为合同内容，被告未按约定提供24小时热水，应当承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予以采信，对原告要求被告保证24小时供应热水的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告新乡市国龙置业有限公司应于本判决生效后九十日内向原告徐丹提供24小时供应热水的设施。
二、驳回原告徐丹的其他诉讼请求。案件受理费100元，依法减半收取，即50元，由原告徐丹承担25元，被告新乡市国龙置业有限公司承担25元。退回原告徐丹50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判员 孟靓
二〇一七年四月十七日
书记员 赵妍 关注微信公众号“”