广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初18761号
原告：陈珊香，女，汉族，1968年8月7日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人：蔡景峰，北京市隆安（深圳)律师事务所律师。
委托代理人：文练倩，北京市隆安（深圳)律师事务所实习律师。
被告：朱涛，男，汉族，1986年7月16日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人：张银德，广东龙新律师事务所律师。
原告陈珊香与被告朱涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡景峰、文练倩，被告委托代理人张银德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付房屋；2、被告限期注销抵押编号为“2D16014378”的抵押登记；3、被告支付迟延交房违约金776250元（1875元/天×414天，暂计至2016年8月10日，计算至被告实际交付房产之日止）；4、被告支付违约金18750元（1875元/天×100天，暂计至2016年8月10日，计算至被告实际注销抵押之日止）；5、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2015年5月12日签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还原告已付楼款1397944元；3、被告返还原告4个月供楼款62000元；4、被告支付违约金75万元；5、被告赔偿原告律师费58000元。事实和理由：2015年5月12日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市福田区皇岗路皇城广场皇舟苑27层01单元（以下称涉案房产）转让给原告，定金10万元，被告应于收到除定金及银行欠款后的全款当日交付房产。2015年6月23日，原告向被告支付扣除银行欠款后的房款，但被告拒不交房，后原告发现涉案房产已被法院查封，且被告又再次以涉案房产抵押，原告的合同目的无法实现。
被告辩称，1、因为涉案房产涉及查封，至今不能解除，导致双方《二手房买卖合同》不能继续履行，被告同意解除双方签订的《二手房买卖合同》。2、被告同意返还原告已支付的购房款1397944元，但因为被告资金周转困难，不能一次性支付，请求分期返还。3、同意返还原告的供楼款62000元。对于原告主张的律师费58000元，因没有具体证据证明该损失已实际发生，被告不予认可。4、原告主张转让价20%的违约金过高，根据合同法相关规定，请求法庭予以减少。
经审理查明，2015年5月12日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房产（建筑面积156.62平方米）以375万元出售给原告；原告应于合同生效当天支付定金10万元；原告须于2015年12月30日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行监管为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产处于抵押状态，被告同意于双方办理完资金监管手续及原告办出贷款承诺函之日起7日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；在原告取得银行贷款承诺函且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；被告应当于收到除定金及银行欠款后的全款当日将涉案房产交付给原告；如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金。《二手房买卖合同》备注条款注明：原告最迟于2015年6月30日将成交价减去定金及银行欠款后的余款转账给被告账户；交楼给原告当天至被告赎楼期间的供楼款由原告来供楼；原告不得逾期供楼。当日，原告向被告支付定金10万元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签署了一份《主体变更确认书》，约定原、被告签署涉案房产《二手房买卖合同》，双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为乙丙双方名下，由乙丙双方共同继续履行《二手房买卖合同》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务。该份《主体变更确认书》中的新买方（丙方）系空白未填写名字及签名。2015年6月23日，原、被告签署了一份《补充协议》，约定原、被告于2015年5月12日签署涉案房产《二手房买卖合同》，成交价375万元，原告已支付10万元，被告欠农业银行2317056元，总房款减去定金及银行欠款、赎楼费和2015年7月4日的供楼款，被告还应收房款1287234元，2015年6月23日原告一次性将所有房款1287234元转给了被告，之后房价无论涨跌与被告无关，被告保证在未顺利过户到原告名下期间，被告不得将此房产再次抵押，保证房产清晰，无查封，无债务纠纷；原告负责2015年6月23日���后的供楼，不得逾期供楼；在未顺利过户到原告名下期间，被告提供中国银行卡1张，卡号为62×××53，交由原告管理，不得以任何理由将卡挂失及更改密码等，要保持银行卡的正常使用。当日，原告通过案外人毛湘萍向被告转账支付购房款1287234元，被告确认在当日已收齐被告应收房款。同日，被告出具公证委托书，委托原告及案外人毛湘萍办理涉案房产提前结清贷款及赎楼、办理注销抵押登记、资金监管等手续。另查，涉案房产于2013年10月18日由被告抵押给中国农业银行股份有限公司深圳南山支行，于2016年4月20日注销该抵押，2016年4月22日又由被告抵押给深圳农村商业银行福永支行贷款400万元，至庭审日未注销抵押。2015年10月22日，涉案房产被深圳市宝安区人民法院以（2015）深宝法民二初字第4746-1号裁定书查封，2016年4月14日解封。2016年7月14日，涉案房产又被本院以（2016）粤0304民初13898号裁定书查封，至庭审日未解封。庭审中，双方确认原告已付4期供楼款共计62000元。至庭审日，涉案房产仍未交付原告。又查，2016年11月16日，被告朱涛向原告出具《承诺书》，载明由于被告一直无法履行与原告签署的关于买卖涉案房产的二手房买卖合同，对原告承诺以下赔偿：1、赔偿购房款的20%即75万元；2、退回原告已付部分楼款1397944元；3、赔偿原告4个月供楼款62000元；4、赔偿原告律师费58000元；5、赔偿原告诉讼费43160元。以上金额共计2311104元，被告须在2016年11月20日前先付原告50万元，剩余金额须在2017年1月10日付清给原告，如超过约定时间，本协议失效，被告亦不得取回已付赔偿额。同日，被告朱涛还在一份《协议书》上签字���《协议书》内容除与上述《承诺书》一致的内容外，还约定了原告同意在收到以上全部金额2311104元后，于7日内撤销对被告的法律诉讼，并对被告的违约行为不予追究。原告于2016年11月21日在该《协议书》上签字。庭审中，双方均确认被告签署《承诺书》、《协议书》后未向原告支付过任何款项。原告陈述被告在《承诺书》及《协议书》中表示愿意退回原告已付部分楼款1397944元，该已付楼款1397944元与双方《补充协议》中所约定的1287234元的差额部分10710元系原告在2015年5月12日签署《二手房买卖合同》的三四天后以现金方式支付给被告的赎楼款项。被告对此不予确认，并表示《承诺书》、《协议书》中载明的已付部分楼款1397944元是被告在未核实具体金额且被迫的情况下作出的。以上事实有《二手房买卖合同》、《补充协议》，公证书，定金及购房款收款收据，供楼款转账凭证，涉案房产抵押登记查询表、查封（备案）表，《承诺书》、《协议书》及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告依约支付了定金、除定金及银行欠款外的购房款，并依约支付供楼款，原告履行合同义务符合双方约定。被告未依约在2015年6月23日收齐除定金及银行欠款外的全款的当日将涉案房产交付给原告，已构成第一个违约；被告自行赎楼注销抵押登记后，又将涉案房产另行抵押贷款，构成第二违约，且主观恶意明显；涉案房产还因被告的原因被法院查封，导致无法办理过户手续，被告构成第三个违约。原告请求解除涉案《二手房买卖合同》并要求被告返还已付房款、供楼款、按合同约定的转让价20%支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩违约金过高，但被告未举证证明转让价20%的违约金过分高于原告的损失，且被告违约的主观恶意明显，被告要求调整违约金标准的抗辩意见，本院不予采纳。关于已付房款金额，双方均确认原告2015年5月12日支付的10万元定金、2015年6月23日支付的1287234元房款，本院予以认定。除上述房款外，原告主张其还于2015年5月12日签署二手房买卖合同的三四天后以现金方式向被告支付了10710元赎楼费，结合《补充协议》关于“总房款减去定金及银行欠款，赎楼费和2015年7月4日的供楼款，卖方还应收房款人民币壹佰贰拾捌万柒仟贰佰叁拾肆元整（小写1287234.00）”的约定以及《承诺书》、《协议书》中关于被告确认须退回原告已付部分��款1397944元（即1287234元+10万元+10710元）的承诺，本院采信原告的陈述，确认原告已向被告支付的房款为1397944元。虽《承诺书》、《协议书》载明了超过约定时间，协议失效，但被告在《承诺书》、《协议书》中对原告已付款项的确认已构成自认，不因《承诺书》、《协议书》的失效而受影响。被告抗辩《承诺书》、《协议书》是在其未核实金额且被迫的情况下签署的，但未举证证明，本院不予采信。关于原告请求赔偿的律师费。我国合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告所请求的律师费，属于原告因被告违约造成的一部分损失，本院已支持原告所请求的转让价20%的违约金75万元，足以弥补原告的损失。原告再请求赔偿律师费，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告陈珊香与被告朱涛2015年5月12日签署的《二手房买卖合同》；
二、被告朱涛应于本判决生效之日起十日内向原告陈珊香返还已付房款1397944元；
三、被告朱涛应于本判决生效之日起十日内向原告陈珊香返还供楼款62000元；
四、被告朱涛应于本判决生效之日起十日内向原告陈珊香支付违约金75万元；
五、驳回原告陈珊香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费43160元（已由原告预交），因原告变更诉讼请求，按规定收取24944元，由原告负担464元，由被告负担24480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 雷 南 山
人民陪审员 肖 晓 璐
二〇一七年四月十七日
书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采���其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 微信公众号“”