贵州省六盘水市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黔02执异10号案外人许向阳，男，汉族，1994年10月15日出生，住贵州省贵阳市南明区大理石路**号*栋*楼*号。现住六盘水市钟山区，申请执行人六盘水市钟山区鼎奇隆小额贷款股份有限公司（以下简称鼎奇隆公司），住所地:贵州省六盘水市钟山区钟山中路吉祥街6号（桂馨商住楼三楼），组织机构代码证代码：59637118-6。法定代表人罗来明，系该公司执行董事。被执行人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司（以下简称泰鸿房开），住所地：六盘水市钟山区向阳北路20号安居工程7号楼3楼。组织机构代码证：73097148-2.
法定代表人：陶用红，该公司执行董事（已故）。本院在执行鼎奇隆公司与泰鸿房开借款合同纠纷一案中，案外人许向阳对本院(2016)黔02执61号执行裁定书查封登记在泰鸿房开名下的位于六盘水市钟山区人民中路泰鸿大厦2幢2006号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许向阳称，请求立即中止执行并返还位于六盘水市钟山区××泰××大厦××房产。主要理由是：该房屋是2012年7月30日许向阳与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司达成口头协议所购买的房产，已经付清全部房款并实际使用该房屋。并提供了泰鸿大厦业主委员会的证明、收款收据等证据。
本院查明，鼎奇隆公司与泰鸿房开借款合同纠纷一案，本院2016年4月13日作出（2016）黔02民初33号民事调解书，确认泰鸿房开与鼎奇隆公司达成的协议，由泰鸿房开于2016年4月23日前偿还鼎奇隆公司借款本息共计49320000元；如泰鸿源房开未能按约定的时间清偿借款本金及利息，鼎奇隆公司对泰鸿房开所有的位于六盘水市××人民中路××号房屋（他项权证号：六盘水市房他证钟山区字第××号）折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。泰鸿房开未按生效法律文书确定的时间履行，鼎奇隆公司申请执行。本院立案受理后，2016年6月15日以(2016)黔02执61号执行裁定书及协助执行通知书对泰鸿房开坐落于钟山区人民中路30号，房屋所有权证号为监证0083691、他项权证为六盘水市房他证钟山区字第000978**的所有房产进行查封。具体包括：-1层101，用途车库，面积1039.17m2；-1层102，用途车库，面积308.30m2；-1层103，用途车库，面积1392.53m2；-1层104，用途车库，面积901.83m2；1层151，用途商业，面积848.26m2；1层152，用途商业，面积251.66m2；2层214，用途商业，面积10.28m2；2层257，用途商业，面积11.89m2；2层258，用途商业，面积25.13m2；2层289，用途商业，面积998.73m2；2层290，用途商业，面积296.23m2；3层301，用途商业，面积296.22m2；3层302，用途商业，面积456.85m2；3层303，用途商业，面积853.91m2；3层305，用途商业，面积998.45m2；4层402，用途商业，面积478.32m2；4层403，用途商业，面积853.91m2；4层404，用途商业，面积886.99m2；18层1814，用途住宅，面积99.88m2；19层1906，用途住宅，面积99.88m2；20层2006，用途住宅，面积100.37m2。其中许向阳对2006室提出异议。另查明，2003年3月31日泰鸿房开法定代表人由陶用红变更为陶用刚，2012年12月19日法定代表人由陶用刚变更为陶用红。许向阳的爷爷许定华在接受本院询问时表示该房屋系其向陶用刚购买给许向阳的房屋，钱是直接交给陶用刚。其提供的收款收据既有加盖泰鸿房开印章，也有加盖六盘水市泰鸿源物业服务有限公司印章的情形。
本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……。本案异议人所提异议针对的房屋属于不动产，至今登记在泰鸿房开名下，人民法院予以查封并无不当。
二、异议人所提涉案房屋系其购买，但由于异议人未在房产部门办理备案登记或产权变更登记，且该房屋泰鸿房开在借贷时办理了抵押登记，申请执行人鼎奇隆公司取得争议房屋的抵押权，为此，申请执行人有理由相信泰鸿房开对登记在其名下的房屋拥有处分权，人民法院对该争议房屋进行执行并保障申请执行人的优先权的行为并无不当。
三、《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……。案外人许向阳未能提供其与泰鸿房开签订的书面买卖合同，收款收据证实其既向泰鸿房开付款，也向六盘水市泰鸿源物业服务有限公司付款，因此，认定许向阳与泰鸿房开之间房屋买卖关系成立的证据不足。案外人许向阳所提异议缺乏法律依据，依法不能排除人民法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，
裁定如下：驳回案外人许向阳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩德刚
审 判 员 文 勇
代理
审判员 杨友明
二〇一七年四月十七日
书 记 员 李发顺 来源：