天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2096号
上诉人（原审被告）：天津市津工超市有限责任公司，住所地天津市河西区解放南路与湘江道交口铂津湾北苑7-1-28层。
法定代表人：卢代盛，总经理。
委托诉讼代理人：赵扬，男，法务经理。
被
上诉人（原审原告）:刘福珍，女，1960年2月24日出生，汉族，天津市棉纺二厂退休职工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：刘庆礼（刘福珍之夫），男，1961年2月19日出生，回族，天津市棉纺二厂退休职工，住天津市河西区。
原审
第三人：天津保利融创投资有限公司，住所地天津市河西区郁江道17号325-12室。
法定代表人：周涛，董事长。
委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司职员。
原审
第三人：保利物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。
负责人：彭景，董事长。上诉人天津市津工超市有限责任公司（以下简称津工超市）因与被上诉人刘福珍，原审第三人天津保利融��投资有限公司（以下简称融创公司）、保利物业管理有限公司天津分公司（以下简称保利物业天津分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初7591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人津工超市的委托诉讼代理人赵扬，被上诉人刘福珍的委托诉讼代理人刘庆礼，原审第三人融创公司的委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。原审第三人保利物业天津分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津工超市上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘福珍在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人刘福珍负担。事实和理由：津工超市对诉争房屋的拆改已经与原审第三人融创公司签订了相关协议，该协议加盖了融创公���营销策划部的公章，一审认定无效明显失当。另，津工超市并未将诉争房屋用于商业活动，只作为员工休息使用。故一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。刘福珍辩称，不同意津工超市的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。融创公司述称，认可一审判决。保利物业天津公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。刘福珍向一审法院起诉请求：1、判令津工超市排除妨害，消除危险，恢复原状；2、诉讼费用由津工超市承担。一审法院认定事实：刘福珍系天津市河西区解放南路与湘江道交口铂津湾北苑7-1-502号房屋的所有权人，为该小区7号楼的业主之一。该小区的开发商系融创公司，物业服务单位系保利物业天津分公司。津工超市于2014年12月10日与融创公司签订商品房买卖合同，购买了���小区7号楼顶层的7-1-2801号、7-1-2802号、7-1-2803号三套涉案房屋。2015年11月15日，融创公司向购房人交付房屋。2016年1月，津工超市自行对其名下的三套涉案房屋进行了拆改，将三套房屋入户门改为两个，屋内全部打通，集中连片后作为办公用房使用。包括刘福珍在内的7号楼业主认为，津工超市擅自拆改房屋结构，将房屋用途由住宅使用变更为商业办公的行为，造成每天商洽、结账、索要欠款的商户盈门，占领了小区楼道、电梯、车位，严重影响了其他业主的居住、生活，侵犯了其他业主的建筑物区分所有权，故刘福珍诉至一审法院，要求津工超市恢复原状、排除妨害。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，刘福珍与津工超市均系铂津湾北苑小区7号楼的��主，均对其名下房屋享有所有权及对房屋以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。现双方争议焦点在于津工超市是否将其所有的房屋改变住宅用途为商业性用房、是否应将拆改房屋恢复原状及如何恢复。1、津工超市是否将其所有的房屋改变住宅用途为商业性用房。庭审中，津工超市自认于2016年1月对其购买的铂津湾北苑7-1-2801号、7-1-2802号、7-1-2803号三套房屋进行了拆改，将三套房屋打通集中连片使用。津工超市主张其就拆改事宜与开发商签有补充协议，但其未能提供协议原件予以证明，融创公司也否认协议的真实性；故对津工超市该主张不予采信。津工超市辩称涉诉房屋只是用于公司管理干部休息，没有开展任何业务，也不用于对外接待；该主张与刘福珍提供的涉案房屋现场照片不相符，亦与小区物业管理公司，即保利物业天津分公司的��述不相符。结合双方的庭审陈述与提交的证据，一审法院可以认定津工超市对其名下的房屋进行了拆改并改变住宅用途为商业性办公用房。2、津工超市是否应将拆改房屋恢复原状及如何恢复。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，刘福珍与津工超市为同一栋楼的业主，津工超市将住宅改变为商业性办公用房，未征得包括楼栋内的其他业主的同意，不符合法律法规规定，对刘福珍要求排除妨害、恢复原状的主张，予以支持。关于如何恢复的问题，津工超市与融创公司签订的天津市商品房买卖合同中第十一条对商品房交接进行了约定，融创公司在交付房屋的同时应向购房人提供《天津市商品住宅使用说明书》，津工超市拆改房屋结构的行为应符合铂津湾北苑小区《天津市商品住宅使用说明书》的相关规范。一审法院认为，对刘福珍要求津工超市恢复原状的主张，可以判令津工超市清除铂津湾北苑7-1-2801号、7-1-2802号、7-1-2803号三套房屋结构的拆改（参考铂津湾北苑小区《天津市商品住宅使用说明书》的相关规范），停止在涉案房屋内进行商业办公活动，恢复至住宅功能。另，关于津工超市在庭审中表示已委托中介机构出售涉案房屋，待房屋出售后就不存在排除妨害的情形。一审法院认为津工超市出售房屋的行为与本案没有关联性，其擅自拆改与改变用途的行为，已经侵害了刘福珍等其他业主的建筑物区分所有权，津工超市无论是否售卖房屋，均应立即予以纠正。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：自本判决书生效之日起15日内，被告天津市津工超市有限责任公司清除坐落于天津市××与××道交口铂××号、××号、××号××套房屋结构的拆改（参考铂津湾北苑小区《天津市商品住宅使用说明书》的相关规范），停止在房屋内进行商业办公活动，恢复至住宅功能。案件受理费80元，由被告天津市津工超市有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院
经审理查明，一审法院审理查明的事实清楚，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人就津工超市是否应将诉争房屋恢复原状及住宅使用功能发生争议。津工超市认可对诉争房屋进行了拆改，但主张其与融创公司签订了《补充协议》，已征得融创公司的同意，有权对诉争房屋进行拆改。
本院经审查认为，津工超市提交的《补充协议》，签订时间在双方签订的《天津市商品房买卖合同》之前，且根据《天津市商品房买卖合同》的约定，协议应印有融创公司公章或者合同专用章，但该《补充协议》仅加盖有融创公司营销策划部的印章，在融创公司对该《补充协议》的真实性不予认可的情况下，一审法院对该《补充协议》不予采信，并无不当。关于津工超市将诉争房屋拆改后，是否改变房屋用途一节。一审中，津工超市认可刘福珍提交的照片、视频等证据的真实性，上述照片、视频资料显示诉争房屋中存在办公桌、电脑、打印机等办公设备，结合保利物业天津分公司的陈述，可以认定津工超市将诉争房屋拆改后作为商业办公用房使用，已改变房屋住宅的用途。津工超市虽主张诉争房屋仅用于职员休息并未改变房屋用途，但并未提供相关证据加以证明，故对津工超市该项主张，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，津工超市将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。融创公司作为开发商无权替代有利害关系业主的意见，津工超市在未征得有利害关系业主同意的情况下，即使融创公司同意，津工超市亦不应直接实施拆改房屋、改变房屋用途的行为。现刘福珍作为与津工超市同一栋楼有利害关系的业主，有权要求津工超市恢复诉争房屋的原状及住宅使用功能。综上，津工超市的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市津工超市有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 强国琴
审判员 白中信
审判员 靳淑敏
二〇一七年四月十五日
书记员 吕守一 来源：百度“”