江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初462号
原告：淮安新港建设有限公司，住所地涟水县红日路北侧、金轮路东侧。
被告：淮安市祥安物业管理服务有限公司，住所地涟水县涟城镇城东路。
原告淮安新港建设有限公司与被告淮安市祥安物业管理服务有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年3月8日、3月22日公开开庭进行了审理。原告淮安新港建设有限公司委托诉讼代理人XXXXXX，被告委托诉讼代理人XXXXXX到庭参加诉讼。
原告淮安新港建设有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即搬离该小区并返还包括钥匙、图纸、智能化系统、资料等物业档案在内的原告移交给被告的物品（以原告提供的交接单为准），并承担诉讼费。事实和理由：原告计划分四期开发新港新天地小区。2011年4月，原告发布招标文件，选聘物业管理公司为该小区提供前期物业管理服务，服务期限四年。2011年5月12日，原、被告签订了《新天地前期物业管理委托合同》，约定原告选聘被告为新港新天地小区提供前期物业管理服务。合同签订后，原告原计划开发四期工程，因多种原因，只开发了一期，交付给被告管理的仅有16266平方米。房屋开始出售后，几乎无人购买，整个小区至今无人入住。被告接收物业后，仅安排了少数几名保安看守小区大门，绿化工作至今均是原告派人维护。原告认为，招标文件已明确表述前期物业合同期限为4年，招标文件与合同关于期限的约定是相辅相成的并不矛盾，因此该合同期限为4年。本案中双方是2011年5月12日签订的合同，一般来讲合同期限自2011年5月12日开始计算，到期日也就是2015年5月12日，招投标文件中也有约定一期交付时间是2012年4月，如果认定合同期限从这个时间开始起算，到期日也就是2016年4月，所以该物业合同最迟已于2016年4月到期终止。2017年1月6日原告向被告发出解除通知函，要求被告退出小区，交出小区管理权，但是被告始终占据小区，占有有关资料，该行为已经构成侵权，故诉至法院排除妨害。
被告淮安市祥安物业管理服务有限公司辩称，原告主张被告侵权没有事实依据，双方签订的物业合同不但没有解除也没有终止。原告提出合同期限为4年，违反法律规定，因为双方签订���合同明确约定合同期限，至于4年的规定只是招投标文件上的规定，而该规定不能对抗双方合同约定，更何况该4年规定并没有明确起止时间。即使按照原告所说4年也应该按照实际交付时间起算，而该合同约定实际物业交付时间是2014年8月1日，如果原告还没有交付被告管理就从2012年开始计算4年时间，这是没有任何依据的。原告在被告还没有服务到4年期限情况下就认为合同期限届满，这是不诚信的表现。原告在2017年1月5日还向被告发出了一份解除新天地前期物业管理合同通知函，要求将有关资料交还给原告，但是被告已于2017年1月10日向原告发出一份回函，该回函明确该物业合同还没有解除，要求原告继续履行合同，所以原告提出变更诉讼请求认为被告侵权，没有事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、前期物���管理招标文件中封面、投标邀请函、投标须知。2、投标文件封面及投标函。3、前期物业管理委托合同一份，4、涟水县人民法院(2016)民初2530号民事判决书一份，以及该案中2016年7月7日开庭笔录一份。5、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书。6、公证书一份，并当庭播放了公证书中光盘。7、解除合同通知书及快递单一份。8、2016年6月24至2016年7月1日、2016年7月13日、2016年7月14日涉案小区监控录像，当庭播放了四个点位监控录像。9、庭审中原告还申请证人张某出庭作证。被告为了反驳原告提交了以下证据：物业合同、（2016）苏08民终2990号民事判决书、照片四张、原告负责人周亚军写的一份文书、2014年9月30日致原告情况说明一份、被告向住建局发出的情况说明、承诺书一份、回函一份。本院
经审理认定事实如下：2011年原告以招投标的方式为其开发的新天地小区选聘物业管理企业，在招标文件中投标邀请函确定合同期限为四年，投标人须知确定小区第一期于2012年4月份交付，第二期于2013年2月份交付，第三期于2013年5月份交付，第四期于2014年4月份交付，合同期限约四年。被告应邀进行投标并向原告出具包括投标函在内的招标文件，承诺除非另外达成协议并生效，招标方的中标通知书、招标文件和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。被告中标后于2011年5月12日与原告签订物业管理委托合同，确定由被告在新天地小区内提供物业服务，合同第三章委托管理期限第八条约定“管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”合同第三十三条约定“本合同自签订之日起生效”。合同签订后，原告于2014年8月1日将���成的新港新天地小区第一期别墅区交付给被告管理一并交接了物业相关资料。原告原计划开发的新天地的第二期、第三期、第四期一直没有开发。2017年1月5日原告向被告发出了一份通知函，要求被告退出小区，交出小区管理权，将有关物业资料交还给原告，但被告于2017年1月10日向原告发出一份回函，该回函明确该物业合同还没有解除，要求原告继续履行合同。现被告一直占据、管理小区，占有涉案物业管理的有关资料。另查明，被告管理的新港新天地小区第一期别墅区一直无人入住，小区内的绿化也因为被告主张该绿化不符合要求没有交接，一直由原告安排人维护、管理。2017年3月7日法院工作人员和公证人员进入涉案别墅区，发现别墅门口处的部分电表箱盖已经脱落，有的别墅门口有瓦砾，绿化中有些树倒了无人扶正其中亦有树木倒掉后死掉。小区主��道很多下水道窨井盖打开，有些别墅的窗户都打开无人关闭。
本院认为：前期物业服务合同终止，物业服务企业应当及时退出物业管理区域并移交有关物业资料。本案中，原、被告双方签订的前期物业合同中第八条明确约定管理期限自本合同生效之日开始，第三十三条明确约定本合同自签订之日起生效，可以认定双方约定的管理期限开始时间为合同签订的时间，即2011年5月12日。合同的内容由当事人约定，本案原、被告通过招投标签订合同，在招投标中双方也明确表示，除非另外达成协议并生效，招投标文件作为约束双方的合同文件的组成部分。因此，原、被告双方之间达成新天地小区前期物业管理合同，应当不仅仅限于2011年5月12日双方签订的《物业管理委托合同》，还应当包括该招投标中双方来往的招投标文件。所以，对于双方约定的管理期限，应当��合双方正式签订的物业合同以及招投标活动中招投标文件，综合认定为四年，即自2011年5月12日起至2015年5月11日止。现双方约定的管理期限已经届满，原告亦向被告发出通知函要求终止双方权利义务关系，可以认定双方前期物业服务权利、义务关系终止。被告再占据涉案小区，占有涉案物业管理的有关资料拒绝移交原告构成侵权，原告有权依法要求排除妨害。被告提出双方签订的合同已经对合同期限作出明确约定，招标文件中四年的合同期限已经双方更改，不能作为认定合同期限的依据。
本院认为双方签订的合同中关于管理期限的约定实际是对合同附了失效的条件，此条件是否成就尚处于不确定状态，不应当视为对合同限期的明确约定，其与招投标文件中四年合同期限约定并不矛盾，因此不能将双方签订的合同中第八条的约定视为对招投标文件合同期限��定的更改，应当视为对其补充，两种约定应当同时适用。招投标法明确规定招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，否则应当责令改正可以并处罚款，合同期限的变更显然系合同实质性内容，按常理原、被告当时的真实意思表示也不应当是违法地对招投标文件进行违背合同实质性内容更改。在司法实践中，在可以将当事人的合意理解为合法的情况下，人民法院亦不应当轻易将其理解为违法行为。从有关管理机关没有责令改正该约定来看，该招标活动的管理机关也认为双方系按照招投标文件订立书面合同的。涉案小区销售停滞一直无人入住，原告明确表示该小区不需要提供前期物业服务。被告没有对小区绿化进行管理，树木倒了死了亦无人问津，小区墙面脱落瓦砾无人打扫，管理绿化和打扫卫生正是无人入住的小区前期物业管理的主要部分。现涉案小区在可预期时间内无法成立业主委员会，如果按照被告的主张认定合同期限终点，必然导致被告未完全履行物业合同主要义务，原告却要按照本合同在不确定期限内支付物业费的结果，这必将导致合同双方权利义务长期严重失衡。所以被告关于合同期限的主张，本院不予采信。被告对其没有管理绿化情况的解释是原告原因导致的，但不管什么原因，由原告管理小区绿化的现状确实导致了原、被告权利义务失衡。对小区房屋墙面脱落瓦砾无人打扫，被告解释是因为原告没有维修到位，其特意交代暂时不要打扫作为证据。
本院认为保留证据并不需要保留脱落的瓦砾，脱落的墙面恰是更好的证据，因此被告对此解释不合常理，本院不予采信。被告认为淮安市中级人民法院已经生效的（2016）苏08民终2990号民事判决书已经明确双方签订合同��法有效，根据合同法规定该合同对双方均有约束力，双方应当全面履行合同。首先该判决是对合法性和合同效力的认定与本案中审理的管理期限问题系两个概念，二者并不矛盾。其次合同法明确规定本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定。因此物业服务合同期限届满，业主未作出续聘决定，物业服务企业继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案中，本院认定原、被告双方基于涉案合同产生权利义务终止的条件不仅仅是双方约定的管理期限届满，还包括原告明确向被告要求终止双方权利义务关系。因此，本案中对合同期限认定与上述生效民事判决书并不矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、第五十九条、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：被告淮安市祥安物业管理服务有限公司于本判决生效三十日内退出其管理的新港新天地小区别墅区，并将包括钥匙、图纸、智能化系统、资料等物业档案在内的原告移交给被告的物品（以原告提供的交接单为准）移交给原告淮安新港建设有限公司。案件受理费减半收取40元，由被告淮安市祥安物业管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审判员 薛玉春
二〇一七年四月四日
书记员 吴孟秋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：………第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。第五十九条招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构���设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 更多数据：搜索“”来源：