内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内04民终1108号
上诉人（原审被告）：赤峰蕴凯达房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁街中段南新街办事处南。
法定代表人：穆某，经理。
委托诉讼代理人：张拥军，赤峰市长青法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：田某，男，1974年7月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。
被
上诉人（原审原告）：张某2，男，1952年8月25日出生，汉族，工人，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：龚利新，内蒙古三易律师事务所律师。
上诉人赤峰蕴凯达房地产开发有限公司（以下简称蕴凯达公司）、上诉人田某因与被上诉人张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2016）内0402民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蕴凯达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张某2的原审诉讼请求。事实和理由：
一、蕴凯达公司与张某2之间建立的是房屋拆迁安置补偿协议，即将张某2房屋拆迁后，依照相关的拆迁法规进行了价值评估，并达成补偿协议。蕴凯达公司已按实际拆迁价值598000元支付于张某2，���对此认可并实际接收，故双方拆迁货币补偿合同关系已经履行完毕。
二、张某2主张回购涉案房产的诉求不具有合法性。该行为应属张某2是否建立商品房买卖合同关系的自主选择权，不需要签订回购协议，但张某2在签订拆迁安置补偿协议时，就是否选择回购涉案楼房，仅是意向性的意思表示，双方未对回购房屋的价款、交付时间等商品房买卖合同基本要件进行约定，故不具有任何约束力。
三、原审法院以蕴凯达公司不具有商品房预售许可手续而不能签订房屋回购协议，认定张某2享有回迁的权益，缺乏法律依据。本案不应以蕴凯达是否办理了商品房预售许可作为法定条件实现双方的回迁安置，张某2原审诉讼显然不是回迁安置的对象。
四、本案适用法律错误。蕴凯达公司实施房地产开发行为，对拆迁工作的实施，只有两种方式：一种是回迁即产权调换，签订回迁安置补偿协议，对所拆迁安置的房屋位置、用途、面积、价格、过渡期及违约责任等作详尽约定；另一种方式即以货币方式签订拆迁安置补偿协议，而张某2选择的是后一种拆迁补偿安置，并领取了拆迁价款。双方的拆迁合同关系应视为履行完毕。对张某2意向性所谓的回购涉案房产，应属商品房买卖合同关系，不受拆迁安置法律关系调整。
五、原审判决不具有履行内容，张某2是否回购涉案房屋未对交易的价款作出明确的判决，即使蕴凯达公司有条件与张某2建立回购关系，双方也未对房屋买卖的价款进行约定，故无法履行，且涉案房屋已被第三人合法买受，应受法律保护。张某2辩称，一、涉案《回购楼房协议》系双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，合同约定蕴凯达公司不具有商品房预售许可手续，待开工后通知张某2付款，但其并未通知张某2，其行为严重损害了张某2的合法权益。并且双方签订的回购楼房协议明确约定了蕴凯达公司将位置特定的房屋回购给张某2，该约定是所有权调换形式的拆迁补偿安置协议，张某2要求履行与蕴凯达公司签订的回购楼房协议合理合法，应得到法院支持。
二、《回购楼房协议》已对回购位置、超面积的计算方式及楼层差价上浮等作出明确约定，故对双方具有约束力。
三、《回购楼房协议》约定是蕴凯达公司暂将此款支付给张某2，待开工后通知张某2付款，但蕴凯达公司没有通知张某2，而在张某2起诉公告查封涉案房屋后，蕴凯达公司在一审开庭前恶意将房屋出售给第三人，故一审法院适用法律正确。
四、原审判决具有履行内容，是蕴凯达公司履行《回购楼房协议》，将涉案两处房屋回购于张某2，双方对房屋的价款有明确约定，且张某2请求的是履行《回购楼房协议》，至于款项交���与本案不属于同一法律关系。田某述称，认可蕴凯达公司上诉意见。田某上诉请求：撤销原判决，改判驳回张某2的全部诉讼请求。事实和理由：田某以市场价格接收蕴凯达公司的房屋系双方当事人的意思表示，具有合法性。田某已对涉案房屋以网签的形式取得了房屋所有权，具有合法交易的公示性，依法应予保护。张某2辩称，网签的形式不是取得房屋所有权的唯一依据，并且是在张某2申请法院将上述房屋查封后，恶意签订的网签合同。法院查封的房屋属于物权查封性质，而田某与蕴凯达公司是债权。综上，田某的上诉理由依法不能成立，请求驳回其上诉请求。蕴凯达公司述称，蕴凯达公司与田某建立的房屋买卖交易除具有公示性外，并不知晓张某2对涉案房屋采取保全措施，而且该保全措施并不是有效的保全措施，在双��进行交易、产权登记以及网签时均不受法律限制，因此网签有效，不具有恶意性。张某2向一审法院起诉请求：1、判令蕴凯达公司履行《回购楼房协议》，将其开发的位于赤峰市××区东户的楼房回购给张某2；2、蕴凯达公司协助张某2办理过户手续；3、蕴凯达公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月，蕴凯达公司拆迁张某2房产证号为0XXXX、0XXXX号房产两处，2009年6月5日，蕴凯达公司给付张某2拆迁补偿款598000元。2009年6月14日，双方签订《回购楼房协议》，约定张某2用被拆迁房屋的拆迁补偿款回购蕴凯达公司开发建设的位于红山区长青街西段”北馨花园”1号楼2单元二楼东户，面积97.41平方米及1号楼3单元五楼东户，面积86.75平方米楼房两处。回购楼房为成品房，面积为暂定面积，最终产权面积以房产登记部门测绘为准。因蕴凯达公司不具备商品房预售许可手续，暂将拆迁补偿款支付给张某2。待蕴凯达公司开工后通知张某2，张某2应在十日内将回购楼房款576789.12元交付蕴凯达公司。如张某2超过十日未交款视为放弃回购，蕴凯达公司可另行出售。如蕴凯达公司开工后未通知张某2，使张某2不能回购上述楼房，蕴凯达公司支付张某2壹拾万元违约金。蕴凯达公司通知张某2使用电话为0476-888****，张某2接收通知电话为137XX****XX。协议签订后，蕴凯达公司未按约定通知张某2。张某2多次与蕴凯达公司协商回购事宜未果，诉至一审法院。2015年1月27日蕴凯达公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2016年6月3日，张某2申请一审法院对涉案房屋进行了查封保全，并登报公告于同年6月14日《红山晚报》。2016年8月30日，蕴凯达公司与第三人田某签订两份《商品房买卖合同》，约定将涉案两处房屋（网签合同标注房屋坐落于赤峰市××区三期1-2-02021；赤峰市红山区哈达街办事处长青街西段西城小区三期1-3-03051）以每平方米5577.60元，总价款分别为561441元、492223元的价格出售给第三人田某并交付，抵顶蕴凯达公司欠付第三人的工程款。涉案房屋未办理房屋所有权登记。对第三人的询问笔录中印证了此事实。一审法院认为，张某2和蕴凯达公司签订的《回购楼房协议》系双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，协议有效。双方虽然约定了拆迁补偿款，但同时又写明此款系因蕴凯达公司不具有商品房预售许可手续，暂将此款支付给张某2，待开工后蕴凯达公司通知张某2付款并约定了通知方式。协议明确约定蕴凯达公司将位置特定的房屋回购于张某2，应认定为所有权调换形式的拆迁补偿安置协议，而蕴凯达公司未按照协议约定通知张某2交付购房款。诉讼���，蕴凯达公司又将此特定的房屋恶意出售给第三人，侵害了张某2的合法权益。故张某2主张履行回购楼房协议的诉讼请求，该院依法予以支持。张某2主张蕴凯达公司协助办理房屋过户手续属于履行回购协议后的合同义务，待履行协议后可另行主张，本案暂不具备调整的条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求��先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”之规定，判决：
一、蕴凯达公司履行与张某2签订的《回购楼房协议》，将坐落于赤峰市××区三期1-2-02021，1-3-03051号房屋回购于张某2；
二、驳回张某2的其他诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新的证据。
经审理查明，蕴凯达公司（甲方）与张某2（乙方）签订的《回购楼房协议》首部载明”......甲乙双方于2009年5月12日签订了''房屋拆迁补偿协议''，按协议甲方应对乙方房屋补偿款为人民币伍拾玖万捌仟元整（包括附属物价值）......”。庭审中，张某2称，签订《回购楼房协议》前曾与蕴凯达公司签订过一份空白协议，约定拆迁其两处房屋，给其补偿598000元。
经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于张某2是否可依《回购楼房协议》向蕴凯达公司购买涉案两处房屋，为此须对回购协议作出准确定性。首先，回购协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实信守，依约履行。其次，因双方于回购协议之前签订了拆迁补偿协议，补偿款亦全额给付，故拆迁补偿方式应认定为货币补偿。回购协议系双方在拆迁补偿之外另行达成的具有房屋预购性质的新合意，形成新的民事法律关系，一审法院将其认定为所有权调换形式的拆迁补偿安置协议不妥。最后，从回购协议内容来看，该协议应属商品房买卖的预约合同。所谓预约合同，指的是约定将来订立一定合同的合同，判断商品房买卖过程中的协议是预约合同还是本约合同，最主要的是看该协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，涉案回购协议虽约定了待售房屋基本情况及价格，但关于付款时间的约定仅为蕴凯达公司通知张某2后十日内，并不具体，实际上蕴凯达公司并未通知，而对于房屋的交付使用条件及期限、办证事宜等其他诸多直接影响双方权利义务的条款则更无涉及，故该协议应属预约合同，主要目的是为双方设定了依公平、诚信原则进一步磋商以缔结本约的义务。因张某2与蕴凯达公司始终未能就涉案两处房屋协商一致订立商品房买卖合同本约，而蕴凯达公司亦已于本案一审诉讼期间将房屋出售给原审第三人田某，故涉案回购协议，即预约合同已不具备继续履行的条件,对张某2要求蕴凯达公司将涉案两处房屋回购给其并协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。对于蕴凯达公司不依约履行缔结本约义务的违约责任���张某2可另案主张权利。综上,蕴凯达公司与田某的上诉请求成立，予以支持。依照《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销红山区人民法院（2016）内0402民初3471号民事判决。
二、驳回张某2的诉讼请求。一审案件受理费100元、保全费3404元，二审案件受理费200元，以上合计3704元由张某2负担。一审邮寄送达费60元、二审邮寄送达费60元，合计120元，由各当事人均担。本判决为终审判决。
审 判 长 李国辉
审 判 员 崔明明
代理
审判员 吴保佳
二〇一七年四月四日
书 记 员 苏日娜 来源：百度搜索“”