江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0733民初1755号
原告：会昌县家兴物业服务有限公司，住所地会昌县湘青街旭日东升住宅小区，组织机构代码：796979436。
法定代表人：曾庆勇。
委托诉讼代理人：何名金，系公司办公室主任。
被告：ＸＸ东，男，1986年2月10日出生，汉族，住会昌县（户籍地江西省南昌市经济技术开发区）。原告会昌县家兴物业服务有限公司（下称：家兴公司）与被告ＸＸ东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家兴公司委托诉讼代理人何名金到庭参加诉讼，被告ＸＸ东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费合计人民币1090.4元；2、判令被告按照双方签订的前期物业管理服务协议约定按日支付逾期应付款1%的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更违约金诉讼请求为：判令被告按照双方签订的前期物业管理服务协议约定支付违约金（自2016年1月1日起至还清之日止按日支付逾期应付款1%计算）。事实和理由：被告系原告所管理的会昌县九州国际东城商住楼的业主，被告在按受物业管理时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定按建筑面积0.8元/㎡收取物业管理费用，且在合同中双方约定，如被告逾期支付物业管理费，自按本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日起，被告按日向原告支付逾期应付款1%的违约金。在被告入住九州国际东城商住楼至被告欠费期间，原告一直对其物业安全、清理及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时，被告从2015年1月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催取未果。被告ＸＸ东未作答辩。原告家兴公司围绕诉讼请求依法提交了：
一、原告的企业法人营业执照、资质证书、组织机构代码证、原告的法人代表身份证明复印件、被告身份证复印件各一份，证明当事人主体资格；
二、物业服务协议书一份，证明双方签订了物业服务合同并实际履行；
三、小区业主欠费明细、物业费催缴函各一份，证明被告所欠2015年1月1日至2015年12月31日物业费1090.4元；
四、九州国际东城工作日志、巡查记录、投诉记录、派工单各一份，证明原告履行了物业服务合同约定的工作职责；
五、会昌县物价局会价费字（2014）3号文件复印件一份，证明物业费收取标准是经物价局批准的；
六、资料移交清单，证明原告按正常程序退出了小区管理；
七、小区值班24小时岗亭、保洁员清理垃圾、收费价格公示牌等照片共3张，证明收费标准已经公示、原告按照约定提供了保安、保洁等服务。被告ＸＸ东经传票传唤未出庭发表质证意见，本院依法对上述证据予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：被告ＸＸ东是会昌县九洲国际东城商住楼7栋1单元402号房的业主，拥有该住房的面积为133.78㎡，车库为2.52㎡。2013年5月13日，原告家兴公司（甲方）与被告ＸＸ东（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议主要约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；乙方依据本协议及时足额向甲方缴纳物业管理服务费用及其他约定的各项费用；物业管理服务的收费标准为住宅0.4元/㎡，车辆停车位场地维护费10元/月；甲方可以根据小区物业管理开支情况和相关部门的批准，调整物业管理费的收费标准，需相关部门批准的收费项目调整收费标准，以最新的批复之日起执行新的收费标准；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金。原告家兴公司依协议约定提供了相关物业服务，被告ＸＸ东未缴纳从2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费1090.4元,含2015年1月1日至2015年12月31日间的公共性服务费963.2元（133.78㎡×0.6元/㎡/月×12个月）、2015年1月1日至2015年12月31日间的车场维护费120元及2015年11月1日至2015年12月15日电费7.2元，被告尚欠原告物业管理费1090.4元，所欠物业费原告已催收，被告拒绝支付。另查明，2014年5月29日，经会昌县物价局核定对会昌县九洲国际东城商住小区物业服务收费标准进行了调整，多层住宅为0.6元/㎡，高层住宅为1元/㎡，小区商铺为1元/㎡。再查明，原告家兴公司于2015年12月31日在双方合同终止后退出了九洲国际东城小区的管理。
本院认为，原告家兴公司与被告ＸＸ东签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力。原告依约提供了自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务，被告作为业主享受了物业服务，应交纳相应的物业服务费，而被告至今未付尚欠的物业费，构成违约，被告理应支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费1090.4元，原告诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的?过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告签订的“前期物业管理服务协议”是由原告提供的格式合同，且双方约定的违约金计算方式明显不合理，过分高于造成的损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金用以赔偿原告因被告违约所造成的损失。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的管理和服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。但是，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主和物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更加美好，才能构建和谐社区、和谐社会。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告ＸＸ东支付原告会昌县家兴物业服务有限公司物业管理费1090.4元及违约金（自2016年1月1日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准记录计算），于判决生效后五日内付清；
二、驳回原告会昌县家兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郭芳源负担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 张晓建
人民陪审员 朱鸿林
人民陪审员 陈人敏
二〇一七年四月四日
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