黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终1586号
上诉人（原审被告）：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人：高寿山，经理。
委托诉讼代理人：张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：钱淑玉，女，1936年11月17日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：王君爱，女，1960年5月16日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区宣威街*号*单元***室。
原审
第三人：哈尔滨宽泰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人：王艳龙，经理。
委托诉讼代理人：张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。上诉人黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）因与被上诉人钱淑玉、原审第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。嘉德汇地公司上诉请求：
一、撤销（2016）黑0104民初2413号民事判决；
二、依法改判，驳回钱淑玉的诉讼请求。事实和理由：
一、一审法院认定事实与实际不符。嘉德汇地公司与钱淑玉签订《商铺转让使用权合同》的同时，经钱淑玉同意，其与宽泰物业签订《统一经营租赁协议》，将该商铺出租给宽泰物业。当日，钱淑玉收取租金并向宽泰物业出具了收条。一审法院认定，商铺租金是从购商铺款中直接扣除的，钱淑玉并没有直接收取租金的事实认定是错误的。
二、一审法院适用法律错误。宽泰物业与钱淑玉签订《统一经营租赁协议》，将该商铺出租给宽泰物业，该租金是宽泰物业支付的，钱淑玉已经获得了经济利益，实现了合同目的，没有开业并没有给钱淑玉造成实际损失，一审在认定钱淑玉获取租金的同时，又判定嘉德汇地公司支付违约金是不公平的。一审判决书适用合同法第94条第4项之规定，该条“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意，合同的暂时不能实现不应适用该条款。钱淑玉在拿到租金后又以商铺没有拿到手为由主张解除转让协议，显然不应得到支持。一审判决书错误之处，一是转让协议解除后，租金怎么办，是否应判定租金由钱淑玉返还至宽泰物业；二是本案商铺的合同目的是否为最终不能实现，适用合同法94条第4款规定是否正确，如在合同解除后商铺可以交付了，该判决书是否损害了嘉德汇地公司的权益。事实上，在建工程完全可以交付，现只因意外事件造成工程交付延期，一审判决认定工程不能交付，合同目的不能实现是错误的。
三、一审法院审理中程序有错误。嘉德汇地公司为了查明案情及钱淑玉与宽泰物业签订的租赁协议未到期等原因要求追加宽泰物业为第三人，一审法院虽同意追加但对解除合同后上商铺租金返还给宽泰物业却没有给予认定，剥夺了宽泰物业的权利，增加了诉累。
四、一审认定的违约金过高，依据《合同法》的规定，请求法院减少违约金，调整为参照租金或同期贷款利率的30%。钱淑玉辩称：同意一审判决，认可按照合同约定。宽泰物业辩称：同嘉德汇地公司意见。钱淑玉向一审法院起诉请求：1.判令解除钱淑玉与嘉德汇地公司之间的合同；2.判令嘉德汇地公司返还实际支付的购铺款11万元；3.判令嘉德汇地公司支付违约金以实际购铺款的万分之五计算，自2015年1月1日至2016年4月10日以天为计，每天55元，暂计466天，共计25630元；4.判令嘉德汇地公司承担全部诉讼费用及其他相关费用。一审法院认定事实：2013年10月30日，钱淑玉与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》。合同约定如下内容：“嘉德汇地公司（甲方）是‘新天意商品批发城’项目产权人。钱淑玉（乙方）受让使用权的商铺坐落于哈尔滨市道外区南十四道街221号[新天意商品批发城（暂定名）]E区70号商铺。该批发城预计于2014年12月31日前开业，每延期一天甲方按乙方实际房款的万分之五支付违约金。乙方受让的商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年。商铺建筑面积约为4.34平方米，乙方一次性受让商铺使用权，总额为137500元。乙方同意于2013年10月30日一次性交付铺款总额的100%，即137500元。乙方在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方统一经营和管理，并与甲方签订《统一经营租赁协议》。”。2013年10月30日，第三人宽泰物业与钱淑玉签订《统一经营租赁协议》。合同约定如下内容：“为实现新天意商品批发城的统一经营，提高新天意商品批发城的经济效益和竞争力，甲方（钱淑玉）将坐落在哈尔滨市道外区南十四道街221号的“新天意商品批发城”E区70号商铺出租给乙方（宽泰物业）。租赁期间从2014年12月31日至2016年12月30日。年租金为13750元，该商铺前两年委托租赁租金总计27500元。”。合同签订后，第三人宽泰物业并未直接向钱淑玉支付两年商铺的租赁费27500元。该费用由嘉德汇地公司在钱淑玉总转让费137500元中予以扣除，即钱淑玉实际上向嘉德汇地公司交纳商铺使用权转让费共计110000元。本案争议商铺所在的商品批发城处于停建状态。钱淑玉与嘉德汇地公司签订的合同什么时间能继续履行，嘉德汇地公司不能给予明确答复。一审法院认为，本案的争议焦点在于：
一、嘉德汇地公司未按照《商铺使用权转让合同》约定的交付时间即2014年12月31日向钱淑玉交付商铺的使用权，钱淑玉能否据此要求解除合同；
二、嘉德汇地公司抗辩称，钱淑玉在与其签订《商铺使用权转让合同》的同时，已经同意将该商铺的使用权前两年（2014年12月31日至2016年12月30日）出租给第三人宽泰物业，钱淑玉已经获得了至2016年12月30日的租金，已经实现了合同目的。现租赁未到期，被告嘉德汇地公司的该抗辩理由是否成立；
三、第三人宽泰物业述称，其现在是争议商铺的管理者及使用者，在承租期内享有对争议商铺的处置权，要求维持现状的请求是否合理。关于本案第一个争议焦点：首先，钱淑玉与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案钱淑玉与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》，其合同目的在于对其转让的商铺实现长期的经营和管理，而不是短期的转租。嘉德汇地公司与钱淑玉签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按钱淑玉实际房款的万分之五支付违约金，而至钱淑玉起诉之日2016年4月13日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，导致钱淑玉长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，故钱淑玉要求解除与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，应予支持。关于本案第二个争议焦点：根据合同的相对性，钱淑玉、嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》与钱淑玉、第三人宽泰物业之间签订的《统一经营租赁协议》是两个法律关系。嘉德汇地公司称钱淑玉已经获得了至2016年12月30日的租金，已经实现了合同目的。“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意，因嘉德汇地公司不能举示证据证明诉争商铺可以在可预期期限内实现经营，不能保证钱淑玉购买的商铺在租期届满后可以正常经营使用，故嘉德汇地公司的主张没有事实依据，不予采纳。嘉德汇地公司不能按照合同约定的时间向钱淑玉交付商铺，已经构成违约，嘉德汇地公司应当向钱淑玉承担违约责任。关于本案第三个争议焦点：虽然嘉德汇地公司与钱淑玉签订《商铺使用权转让合同》后，第三人宽泰物业与钱淑玉就诉争商铺另行签订了《统一经营租赁协议》，但因诉争商铺始终未实际交付使用，钱淑玉亦未实际收取租金，只是在交付的购买商铺款中进行扣减，故从本案的客观情况看，该租赁协议并未实际履行，钱淑玉所缴纳的款项就是购买商铺费用，故第三人宽泰物业与本案并无必然的联系，其主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及钱淑玉、嘉德汇地公司签订的合同约定，钱淑玉要求嘉德汇地公司返还其实际交付的商铺转让费及按照合同约定支付违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，请求合理，应予支持，但返还商铺转让费的数额应以钱淑玉实际交付的转让费金额为准。据此判决：
一、解除钱淑玉与嘉德汇地公司于2013年10月30日签订的《新天意商品批发城商铺使用权转让合同》；
二、待判决发生法律效力后，嘉德汇地公司向钱淑玉返还商铺使用权转让费110000元及违约金25630元[（110000元×0.0005）/天×466天（自2015年1月1日起至2016年4月10日止）]。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”本案中，嘉德汇地公司与钱淑玉签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按钱淑玉实际房款的万分之五支付违约金，而至钱淑玉起诉之日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，致使钱淑玉长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，依照上述法律规定，钱淑玉有权请求解除其与嘉德汇地公司之间的《商铺使用权转让合同》，一审对此认定正确，本院予以维持。关于嘉德汇地公司主张，钱淑玉已经获得了至2016年12月30日的租金，获得了经济利益，已经实现了合同目的，“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意。因嘉德汇地公司不能举示证据证明诉争商铺可以在可预期期限内实现经营，不能保证钱淑玉购买的商铺在租期届满后可以正常经营使用，故嘉德汇地公司关于其不构成根本违约的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于嘉德汇地公司称，一审认定事实不清，认定商铺租金是从购买商铺款中直接扣除的错误的问题。虽然钱淑玉与宽泰物业签订了《同意经营租赁协议》，并以钱淑玉的名义出具了收取租金的收条，但诉讼中，嘉德汇地公司明确承认该租金系从购买商铺款中扣除的，故嘉德汇地公司的主张依据不足，不予支持。关于一审法院解除合同后未认定钱淑玉返还给宽泰物业是否得当及是否存在程序错误的问题。虽然嘉德汇地公司与钱淑玉签订《商铺使用权转让合同》后，宽泰物业与钱淑玉就诉争商铺另行签订了《统一经营租赁协议》，但因诉争商铺始终未实际交付使用，钱淑玉亦未实际收取租金，只是在交付的购买商铺款中进行扣减，故从本案的客观情况看，该租赁协议并未实际履行，钱淑玉所交纳的款项就是购买商铺费用，故宽泰物业与本案并无必然的联系。至于嘉德汇地公司与宽泰物业之间关于扣减租金的问题，系另一法律关系，宽泰物业如有异议，可另行解决，一审法院不存在程序错误的问题。关于一审法院认定的违约金是否得当的问题。“每延期一天嘉德汇地公司按钱淑玉实际房款的万分之五支付违约金”是双方在合同中的明确约定，系真实意思表示，合法有效。嘉德汇地公司在一审中并未对违约金过高提出抗辩，且在本院审理过程中也未就违约金过高、应予合理调整举示证据予以证明，故本院对嘉德汇地的此项主张不予支持。综上所述，嘉德汇地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3012元，由黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 马 韧
审判员 梁红玉
审判员 宋 凯
二〇一七年三月二十七日
书记员 于文娟 关注微信公众号“”