云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5815号
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明市呈贡区妇幼保健计划生育服务中心（原昆明市呈贡区妇幼保健中心）。住所地：昆明市呈贡区龙城街道兴呈路****号裕顺集团*座***楼。
法定代表人：殷明霞，该中心主任。
委托诉讼代理人：王伟，云南祥宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂函浩，云南祥宇律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：李双文，男，1978年9月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郑斌，云南云都律师事务所律师。
上诉人昆明市呈贡区妇幼保健计划生育服务中心（以下简称“妇幼保健中心”）因与被上诉人李双文房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人妇幼保健中心的委托诉讼代理人王伟、聂函浩，被上诉人李双文及其委托诉讼代理人郑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。妇幼保健中心上诉请求：
一、依法撤销一审判决，判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并驳回被上诉人的诉讼请求；
二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审法院未查明事实，回避上诉人一审中提出的反诉请求。2016年1月4日，上诉人召开会议，讨论决定租用临街商铺扩大婚检点。经向上级部门昆明市呈贡区卫生和计划生育局请示并得到上级部门的批准后，上诉人遂与被上诉人于2016年1月27日订立《房屋租赁合同》，但此后不久，上诉人尚未开始实际使用租赁物时便发生了情势变更的情形，上诉人遂通过各种途径联系被上诉人协商合同解除事宜。双方在合同中约定合同由双方协商解除，上诉人已采取多种途径与被上诉人进行协商，但被上诉人一直未予回应，上诉人方才采取张贴通告的方式。该《通告》虽系上诉人单方制作，但从照片中可以清楚看出张贴时间和地点，可以证实上诉人张贴通告的事实。
二、本案情形确属情势变更，涉案合同应当解除。上诉人为事业单位，所有开支均依赖于财政拨款；上诉人承租租赁物的目的是扩建婚检点，承租房屋后并无其他用途，被上诉人对上述情况知情，故被上诉人认为合同中对于租赁物用途无明确约定与事实不符。2016年3月15日，呈贡区区委、区政府主要领导召集各有关单位召开会议，正式决定包含上诉人在内的有关窗口单位搬迁至惠景园。该情形已构成《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第26条规定的情势变更情形。本案中，双方签订的合同真实有效，应当受到法律的保护。但目前的客观情况是上诉人已经接到上级部门下达的书面搬迁通知，对于该搬迁决定，是双方当事人签订合同前不可预知的，而上诉人作为事业单位，除了从事部分社会职能外，不能从事其他商业经营，故租赁物不可能再作为婚检点使用。如果继续履行合同，势必会造成社会资源的浪费，也会导致国家财政的流失。
三、本案中，虽然双方签订了《房屋租赁合同》，但被上诉人未履行交付租赁物的义务，上诉人亦从未实际使用租赁物，故双方均未实际履行合同。此外，上诉人基于情势变更而主张解除合同，不存在违约，不应承担违约责任，被上诉人一审中关于违约金的主张不能成立。李双文辩称，首先，本案不存在情势变更情形。涉案合同签订前，婚检点就已存在，故上诉人承租的目的并非为了用于婚检点，合同中对此亦无明确约定。其次，被上诉人已履行交付租赁物的义务，至于上诉人如何使用，被上诉人并不清楚。上诉人在一审中称其未实际使用，并非被上诉人未予交付所致。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李双文向一审法院起诉请求：
一、继续履行《房屋租赁合同》，由妇幼保健中心向李双文支付租金116000元；
二、由妇幼保健中心支付违约金58000元；
三、本案诉讼费用由妇幼保健中心承担。妇幼保健中心亦提起反诉，请求：
一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；
二、本案的本诉及反诉费用由李双文承担。一审法院认定事实：2008年6月3日，李双文与案外人李增共同与案外人昆明春融房地产开发有限公司签订商品房购销合同，共同买受呈贡米兰园小区北第1-02号商铺。2011年8月31日，李双文与案外人李增签订商铺产权转让协议，约定李增将其享有的上述房屋的房产份额转让给李双文。本案双方于2016年1月27日签订房屋租赁合同，约定由妇幼保健中心承租李双文位于呈贡区米兰园北1-2号商铺，租赁期限六年，从2016年2月1日起至2022年1月31日止，第一、二年每年的租金为58000元，第三、四年租金递增5%，第五、六年租金递增10%，合同签订时妇幼保健中心一次性支付头两年租金116000元，之后的租金支付时间为每两年的2月10日前一个月支付，逾期10日视为违约，合同履行过程中违约方按照当年房屋的全年租金支付守约方违约金。《昆明市呈贡区人民政府专题会议纪要》第16期“关于呈贡区政务服务中心等窗口单位搬迁惠景园工作专题会议纪要”中载明：“一、首期搬迁单位为以下便民服务窗口单位：区政务服务中心（区政务局）、区房产交易中心、区房产登记中心、昆明市不动产登记中心呈贡分中心、区法律援助中心、区公证处及区卫计局婚检中心。”另，案外人李增于2016年9月21日到庭接受一审法院询问并认可上述房屋归李双文个人所有。一审法院认为：李双文与妇幼保健中心签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方之间存在合法有效的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方均受合同约束，应当依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”双方在合同中约定，妇幼保健中心应于合同签订时向李双文一次性支付头两年的租金116000元，故对于李双文要求妇幼保健中心支付租金116000元的诉请，一审法院依法予以支持。由于妇幼保健中心未依约向李双文支付上述租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”虽然双方已经在合同中对违约责任进行了相应约定：合同履行过程中违约方按照当年房屋的全年租金支付守约方违约金，但是该约定数额过高，一审法院结合本案情况，根据公平原则和诚实信用原则依法将违约金数额确定为10000元，故对于李双文要求妇幼保健中心支付违约金58000元的诉请，一审法院对其中的10000元予以支持。对于妇幼保健中心要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉请，一审法院认为，其提出的理由不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）昆明市呈贡区妇幼保健中心于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告（反诉被告）李双文支付租金人民币116000元以及违约金人民币10000元；
二、驳回原告（反诉被告）李双文的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告（被告）昆明市呈贡区妇幼保健中心的全部反诉请求。”本诉案件受理费减半收取人民币1890元，由妇幼保健中心负担；反诉案件受理费减半收取人民币100元，由妇幼保健中心负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，但上诉人要求补充确认如下事实：
一、合同签订后，被上诉人未履行交付租赁物的义务；
二、2016年1月20日，上诉人向上级部门呈贡区卫计局请示，承租涉案租赁物用于扩建原有婚检点，并得到卫计局的批准，后因呈贡区服务窗口统一搬迁，上诉人遂又请示卫计局，终止房屋租赁合同的履行。对于上诉人要求补充确认的法律事实，本院将在其后结合本案争议焦点一并进行评述，同时，对于一审法院认定的法律事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》是否应当继续履行？首先，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据上诉人一审中提交的相关会议纪要、会议记录及请示，可以证实上诉人承租涉案租赁物系用于“扩展婚检业务用房”，但合同签订后，因呈贡区政务服务中心等窗口单位统一搬迁的需要，上诉人的便民婚检点亦将作为首期搬迁单位，搬迁至惠景园便民服务窗口；惠景园婚检点由政府提供业务用房，上诉人不承担任何费用，只需要配合完成即可，具体搬迁时间大概在2016年上半年完成。虽然上诉人一审中提交的上述证据为上诉人内部、单方形成，但上述证据已形成证据锁链，证实上诉人的上述主张，故本院对于上述法律事实予以补充确认。基于前述客观情况的发生，涉案《房屋租赁合同》已无法实际履行。此外，因上诉人主体身份的特殊性（非营利性事业单位），其无法继续承租涉案租赁物自由进行商业经营；同时，《房屋租赁合同》第六条亦明确约定，该房屋在合同期内，上诉人不得转租。至此，涉案《房屋租赁合同》因承租人原因，客观上已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，涉案《房屋租赁合同》应当解除。但合同无法继续履行属上诉人内部原因，而非其所称情势变更，故本院对上诉人解除合同的诉讼请求予以支持，但对于其主张的情势变更的上诉理由不予采信。合同解除后，上诉人应当向被上诉人支付相应租金。本案中，双方当事人对于合同是否继续履行产生争议，上诉人并无证据证实其首次通知被上诉人要求解除合同的时间，同时，其张贴的通告是否具有合同解除的法律效力有待商榷，故合同是否解除处于不确定状态，上诉人应当向被上诉人支付租金至法院判令合同解除之日，即解除合同的判决发生法律效力之日。至于上诉人所称被上诉人未履行租赁物交付义务的上诉主张，
本院认为，根据上诉人所提交的其张贴于租赁物的通告，其上明确载明被上诉人未到保健中心“办理相关事宜”，该表述可能包含租赁物交还的意思表示。此外，该份通告中并未提及被上诉人存在未如约交付租赁物的违约行为，同时，上诉人的会议记录中明确表示愿意支付一定租金，故被上诉人对于租赁物的交付虽无直接证据予以证实，但本院对于上诉人关于租赁物未交付的上诉理由不予采信，同时对于其要求补充确认的该事实不予认定。结合前述分析，因合同解除系上诉人原因，故上诉人应当向被上诉人承担违约责任。对于违约金数额，双方在《房屋租赁合同》中有明确约定，且上诉人并未举证证实“约定的违约金过分高于造成的损失”，故本院判令上诉人应当向被上诉人支付一年租金58000元作为违约金。综上所述，妇幼保健中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初1495号民事判决；
二、解除上诉人昆明市呈贡区妇幼保健计划生育服务中心与被上诉人李双文于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》；
三、上诉人昆明市呈贡区妇幼保健计划生育服务中心于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人李双文支付2016年2月1日起至合同解除之日止的租金（按照每年58000元的标准计算）；
四、上诉人昆明市呈贡区妇幼保健计划生育服务中心于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人李双文支付违约金58000元；
五、驳回被上诉人李双文一审其他诉讼请求。一审案件受理费1990元，二审案件受理费1990元，共计3980元，由上诉人昆明市呈贡区妇幼保健计划生育服务中心承担2520元，由被上诉人李双文承担1460元。本判决为终审判决。
审判长 孙 建
审判员 李 鸿
审判员 符圆圆
二〇一七年三月十三日
书记员 李德江—— 来自