四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川民申3485号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：黄虎，男，1979年12月24日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。
委托诉讼代理人：胡世君，四川律大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阚学伦，四川律大律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：雅安得利房地产开发有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区朝阳街64号。
法定代表人：高锡宁，该公司总经理。再审申请人黄虎因与被申请人雅安得利房地产开发有限责任公司（以下简称得利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省雅安市中级人民法院（2016）川18民终679号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。黄虎申请再审称，（一）二审判决认定黄虎追究得利公司逾期办理房产证的违约责任超过诉讼时效属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。1.黄虎提交的向书记信箱反映迟延交付房产证、国土使用权证的信件能够证明黄虎追究得利公司逾期办理房产证的违约责任从未停止。二审法院以信件中署名是“丽都家园”全体业主，该行为没有经全体业主集体协商并全体签字确认为由，认定不能反映以丽都家园全体业主协商并全体签字认可，并认定该行为不能代表丽都家园全体业主。黄虎等业主作为普通百姓，没有专业法律知识，维权方式不能做到十分规范。法院不应苛求维权业主像政府机关一样，对于维权事宜形成会议纪要，并让参与者都签字。中国老百姓法律意识较差，法院的要求不符合中国国情也不符合法理。2.代云芬与名山区人民法院立案庭吴庭长的通话录音���“丽都家园”业主QQ群聊天记录可以证明“丽都家园”业主2013年10月曾经到人民法院起诉的事实，但法院认为该行为仅仅是到法院咨询属于认定基本事实缺乏证据证明的情形。通话录音明确了梁涛2013年将诉状交到名山区人民法院，2015年7月法院退还给梁涛，QQ聊天记录中也明确了梁涛将诉状拿回来的事实，二审法院认定其仅仅是到法院咨询与事实不符。名山区法院立案庭接收材料后，即不出具接收手续，也不立案，也没有出具不予立案裁定书。而是向区政法委、上级法院报告。如果没有起诉，就不会存在向区政法委和上级法院报告的事实。一审法院依职权调取了该报告，二审法院在事实查明部分明确指出“32户的起诉完全符合民诉法规定起诉受理的范围和条件，应当依法受理”。由此可以判断，法院有2013年起诉人员的名单和起诉时间。二审法院未调取该名单查清该���实。3.二审判决认定延期交付土地使用权证的违约金过高属于认定的基本事实缺乏证据证明的情形。得利公司并未向法院提交违约金过高的证据，二审法院认定该事实缺乏证据佐证。（二）二审法院适用法律确有错误。1.对于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条理解错误。该条文规定：由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证明的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾利息的标准计算。而二审法院却以该条文规定“可以”参照适用，而非“应当”为由，拒绝按照本条文计算违约金。2.二审法院适用最高人民法院《关于适用若干问题解释(二)》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中没有证据证明违约金过高，没有调低的事实基础。该条文中“予以适当减少”是对法院调低程度的限制性规定，不能无限制的调整。因此，二审法院适用该条文对违约金进行调整属于适用法律确有错误的情形。黄虎依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，（一）关于黄虎提交的“丽都家园”业主向书记信箱递交的信件以及代云芬与名山区人民法院立案庭庭长吴某某通话的录音、“丽都家园”业主QQ群聊天记录等证据是否能够证明诉讼时效已经中断。黄虎提交的通过网络向名山县书记信箱发送的信件中落款为“丽都家园���全体业主或“丽都家园”业主，并无证据证明“丽都家园”全体业主在向书记信箱写信反映得利公司迟延交付房产证、土地使用证的问题前进行了协商并签字认可。不能认定以“丽都家园”全体业主或“丽都家园”业主名义向书记信箱写信反映问题的行为得到了“丽都家园”全体业主知晓并认可，亦不能认定该行为能代表“丽都家园”全体业主，包括本案的再审申请人黄虎。代云芬与名山区人民法院立案庭庭长吴某某通话的录音、“丽都家园”业主QQ群聊天记录只能证明“丽都家园”部分业主曾经到名山区人民法院进行诉讼咨询，不能证明黄虎当时已经正式提起诉讼，其于2013年10月31日向名山区法院起诉的申请理由不能成立。（二）关于一审法院调取情况报告是否可以说明一审法院有2013年“丽都家园”起诉业主的名单和起诉时间。该情况��告系内部请示报告，报告中说明了梁涛、胡木言、李林等32户业主因本案纠纷于2014年1月6日以来相继到名山区法院起诉，要求得利公司支付逾期办证违约金的情况。而本案关于房屋产权证迟延办理的违约金诉讼时效在2013年11月20日已经经过。不能说明包括黄虎在内的“丽都家园”业主在2013年向名山区法院起诉。（三）关于二审判决适用法律的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出买人的原因，买受人……未能取得房屋权属证明的…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该规定并非强制性规定，而是为法院提供确定逾期办证违约金数额的参照标准。根据最高人民法院《��于适用若干问题解释(二)》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，在得利公司请求法院减少违约金的情况下，一、二审法院根据黄虎的实际损失、得利公司逾期办证的原因及过错程度等因素综合考量，对黄虎所主张的违约金进行调整属于法院自由裁量权的范畴，不属于适用法律确有错误的情形。综上，黄虎的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，
裁定如下：驳回黄虎的再审申请。
审判长 钟均成
审判员 阎 涛
审判员 刘冰柔
二〇一七年三月三日
书记员 何秀芬 更多数据：搜索“”来源：