成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初7401号
原告：四川宏业电力集团有限公司。住所地：成都市青羊工业集中发展区B区**号楼。
法定代表人：谢绍朗，总经理。
委托诉讼代理人：贺勇，四川英特信律师事务所律师。
被告：成都壹嘉商业经营管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区大业路**号。
法定代表人：刘富蓉。
第三人：何玉，女，1969年3月29日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
原告四川宏业电力集团有限公司(简称宏业电力公司)与被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司（简称壹嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原告宏业电力公司依法申请追加何玉为本案的第三人。经审查后，本院依法追加何玉为第三人。本院依法组成合议庭，于2017年2月13日公开开庭进行了审理，宏业电力公司的委托代理人贺勇，第三人何玉到庭参加诉讼。被告壹嘉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案现已缺席审理终结。
原告宏业电力公司诉称：2014年3月26日，四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将自己位于XXX共计5间商铺出租给被告使用，租期自2014年4月1日起至2017年6月30日止，共计39个月，租金总额280126.05元。根据双方约定，前3个月免收租金，以后租金按季度支付，2014年9月30日前被告应当支付第一笔租金18779.4元，2014年12月31日前应支付租金18779.4元，2015年3月31日前、6月30日前、9月30日前、12月31日前应支付租金23474.25元，2016年3月31日、6月30日前应支付租金29734.05元。但时至今日，被告没有支付任何一笔租金。截止2016年9月20日，被告已欠付190923.9元。根据合同约定，若承租方未及时支付租金，则每延误一日按日租金的2倍向出租方支付违约金，截止2016年9月20日，依照合同约定，被告应向拓能分公司支付违约金1564605.14元，原告考虑到违约金约定过高，原告酌情要求被告按照年利率24％的标准向原告支付违约金，截止2016年9月20日违约金为46459.72元。拓能分公司是四川拓能电力工程有限责任公司的分支机构，2015年9月1日，按照上级部门要求，原告与拓能公司签订《吸收合并协议》，约定由原告将拓能公司吸收合并，拓能公司所有债权债务均转入原告宏业电力公司。根据该协议，拓能分公司于2015年12月14日注销，拓能公司于2016年3月18日注销，宏业公司于2016年4月1日完成工商变更登记，至此完成吸收合并，原告享有本案中拓能公司对被告的所有债权。因原告与被告签订的房屋租赁合同约定的租期截止日为2017年6月30日，而被告将涉案162号铺面转租给第三人，约定租期为2016年1月1日至2019年12月30日，超出了原租赁合同的剩余期限，根据相关司法解释，被告与第三人2017年6月30日之后的转租约定无效。原告现诉至法院，请求判令：1、解除四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告自合同解除之日向原告清空并归还位于XXX，共5间营业房；3、被告向原告支付所欠租金190923.9元（暂计算至起诉之日2016年9月20日）并按照四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与成都壹嘉商业经营管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金支付标准向原告四川宏业电力集团有限公司支付费用至实际腾退租赁房屋之日止；4、被告向原告宏业电力公司支付违约金（违约金的计算标准为以所欠租金为基数，按照年利率24%的标准，计算至清偿之日止，截止2016年9月20日违约金为46459.72元）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告壹嘉公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。第三人何玉辩称，我是从被告处承租的162号商铺，同意于2017年6月30日将涉案商铺腾退交还给原告，并直接与原告签订租赁合同。
经审理查明，2015年9月1日，宏业电力公司与四川拓能电力工程有限责任公司签订《吸收合并协议》，约定：由宏业电力公司将四川拓能电力工程有限责任公司及其分公司吸收合并，四川拓能电力工程有限责任公司及其分公司所有债权债务由宏业电力公司承继。四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司于2015年12月14日注销，四川拓能电力工程有限责任公司于2016年3月18日注销，宏业电力公司于2016年4月1日完成工商变更登记。2014年3月26日，四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司（出租方、甲方）与壹嘉公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于XXX营业房出租给乙方经营使用，计租面积104.33平方米，租赁期限为自2014年4月1日起至2017年6月30日止，共计39个月；免租期自2014年4月1日起至2014年9月30日止；租金自2014年10月1日起开始计租，首期租金自2014年10月1日至2015年3月31日，月租金标准为60元/平方米，共计37558.8元；自2015年4月1日至2016年3月31日，月租金标准为75元/平方米，共计93897元；自2016年4月1日至2017年6月30日，月租金标准为95元/平方米，共计148670.25元；租金支付方式为按季支付，乙方在2014年9月30日前支付给甲方第一次租金，第一次租金为期限2014年10月1日至2014年12月30日，租金18779.4元，以此类推；甲方收取租赁保证金10000元，乙方自签订本合同七个工作日内转账支付给甲方；甲方在本合同期满终止后且乙方按约定将房屋交还甲方完成相关款项结算后七个工作日内退还乙方，该保证金不计息；乙方若要提前退租，应提前两个月通知甲方并征得甲方同意，甲方在乙方办理完退租的相关后续、结清相关费用后，将保证金退还乙方或抵作相关费用，否则保证金不予退还；如因乙方违反本合同约定，甲方有权先从保证金中获得款项及赔偿，甲方扣除乙方保证金，不影响甲方按本合同约定追究乙方违约责任，甲方扣除乙方保证金后，有权没收其余下的保证金；乙方可以转租，但乙方转租给第三人的租赁期限不得超过本合同约定的租赁期限；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；乙方拖欠房租累计一个月以上甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的两倍支付滞纳金。2015年10月21日，壹嘉公司（出租方、甲方）与何玉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于XXX营业房出租给乙方经营使用，计租面积29.54平方米，租赁期限为自2016年1月1日起至2019年12月30日止，租赁期限为48个月；第一年租金为20000元，免租期自2016年1月1日起至2016年6月30日止。四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司将租赁商铺交付给壹嘉公司后，壹嘉公司至今未向四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司支付租金。庭审中，宏业电力公司确认曾多次通过电话方式向壹嘉公司催收租金。同时，宏业电力公司、何玉均认可自四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与被告签订的《房屋租赁合同》解除之日，何玉应与宏业电力公司签订新的租赁合同，何玉承租的XXX营业房租赁期限至2017年6月30日止，何玉应于2017年7月1日向宏业电力公司腾退涉案商铺。如果何玉需继续承租，应直接与宏业电力公司签订租赁合同，并向宏业电力公司支付租金。上述事实，有宏业电力公司提交的与原件核对无误的宏业电力公司和壹嘉公司的营业执照、组织机构代码证、何玉身份证复印件、四川宏业电力集团有限公司四川省工商局《企业登记档案》、四川拓能电力工程有限责任公司自动化通信分公司、四川拓能电力工程有限责任公司成都市工商局《企业登记档案》、《吸收合并协议》、《房屋产权证》（5份）、四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与壹嘉公司签订《房屋租赁合同》、壹嘉公司与何玉签订《房屋租赁合同》以及当事人的陈述在案为证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与壹嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司将位于XXX，共5间营业房出租给壹嘉公司经营使用并收取租金等相应的费用。该租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司按《房屋租赁合同》的约定向壹嘉公司履行了交付租赁物的义务。但壹嘉公司在使用租赁房屋期间，一直未支付租金。庭审已查明，宏业电力公司已吸收合并四川拓能电力工程有限责任公司及其分公司，四川拓能电力工程有限责任公司及其分公司的所有债权债务由宏业电力公司承继。根据《房屋租赁合同》的约定，壹嘉公司拖欠应付租金一个月以上，四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司有权解除合同，收回出租房屋；并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故宏业电力公司要求解除四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与壹嘉公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于宏业电力公司主张壹嘉公司应支付的租金金额。根据《房屋租赁合同》约定：“租金自2014年10月1日起开始计租，首期租金自2014年10月1日至2015年3月31日，月租金标准为60元/平方米，共计37558.8元；自2015年4月1日至2016年3月31日，月租金标准为75元/平方米，共计93897元；自2016年4月1日至2017年6月30日，月租金标准为95元/平方米，共计148670.25元”，壹嘉公司至今未支付任何一期的租金，故其在租赁商铺期间存在拖欠房屋租金的行为。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，宏业电力公司主张壹嘉公司按照合同约定的租金标准支付所欠租金，于法有据，本院予以支持。关于宏业电力公司主张的逾期支付租金的违约金。四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与壹嘉公司签订《房屋租赁合同》中约定：壹嘉公司如逾期支付租金，每逾期一日，则须按当年租金的两倍支付滞纳金。庭审中，宏业电力公司明确违约金以每期所欠租金为基数，按照年利率24%按季分段计算至付清之日止。本院综合考虑双方合同履行情况，对该逾期付款违约金标准予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，
判决如下：
一、解除四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司于2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川宏业电力集团有限公司腾退位于XXX，共5间营业房；
三、被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川宏业电力集团有限公司支付所欠租金190923.9元（暂计算至起诉之日2016年9月20日）并按照四川拓能电力工程有限责任公司自动化分公司与成都壹嘉商业经营管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金支付标准向原告四川宏业电力集团有限公司支付租金或房屋占用费至实际腾退租赁房屋之日止；
四、被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川宏业电力集团有限公司支付违约金（违约金的计算标准为以每期所欠租金为计算基数，按年利率24%的标准，自2014年10月1日起按季分段计算至款项付清之日止)。本案本诉案件受理费2430元，由被告成都壹嘉商业经营管理有限责任公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李玉佳
二〇一七年二月二十五日
书记员 韩 霞附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 关注公众号“”