广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初8028号
原告：东莞市黄河集团房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路黄河商业城七楼，统一社会信用代码为9144190075109794X3。
法定代表人：郑任辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗利敏，国信信扬（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄艺威，国信信扬（东莞）律师事务所实习律师。
被告：胡呀华，女，汉族，1973年3月21日出生，住浙江省永嘉县，原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司（以下简称“黄河公司”）诉胡呀华租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由
审判员宋华担任
审判长，与
人民陪审员赖子裕、
人民陪审员赖湘绮组成合议庭适用普通程序进行审判，于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗利敏、黄艺威到庭参加诉讼，被告胡呀华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄河公司诉称：黄河公司与胡呀华双方于2013年12月21日签订《车位使用协议》,协议约定，黄河公司将其开发的虎门国际公馆项目B295号车位使用权转让给胡呀华使用，胡呀华向黄河公司支付车位使用费149000元；双方约定由胡呀华采取分期付款的形式向黄河公司支付，若胡呀华在分期付款约定时间内逾期还款1个月以上的，黄河公司有权收取该期款项额10%的滞纳金。协议签订后，黄河公司已按照协议约定将车位交付给胡呀华使用，但胡呀华无故拖欠车位使用费，至今为止胡呀华共拖欠黄河公司车位使用费129000元。为保障自己的合法权益，黄河公司根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1.胡呀华向黄河公司支付车位使用费129000元及滞纳金12900元；2.本案的诉讼费由胡呀华承担。后原告变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的《车位使用协议》，胡呀华向黄河公司返还B295号车位。被告胡呀华未向本院提供书面答辩意见，亦未对原告提供的证据提出质证意见。
经审理查明：2013年12月21日，黄河公司、黄河物业管理公司作为甲方，胡呀华作为乙方，双方签订《车位使用协议》，协议约定：“甲、乙双方通过协商，就乙方租赁甲方开发的虎门国际公馆项目车位使用权事宜（以下简称“本车位”）作如下约定：车位位于虎门国际公馆二期地下停车场，B295号；乙方支付给甲方车位使用费用共计149000元，本费用不包含物业公司收取的管理费。甲、乙双方一致同意选择分期付款方式：2013年12月21日前，第一期付款为20000元；2014年3月31日前，第二期付款为29000元；2014年9月30日前，第三期付款为50000元；2015年3月31日，第四期付款为50000元。乙方自愿并严格遵守分期付款的支付约定，并将每期款项在约定时间内支付给甲方，甲方向乙方提供收款收据。乙方在分期付款约定时间内如有逾期还款情况，甲方将按以下方式收取滞纳金，若逾期1个月内，将收取该期款项额5%的滞纳金；若逾期1个月以上至5个月的，将收取该期款项10%的滞纳金；若逾期6个月及以上的，甲方有权收回本车位，且乙方已缴纳款项不予退还。本车位所有权归属甲方所有，乙方只享有车位使用权。本车位使用协议的使用年限与虎门国际公馆商品房的使用年限一致，使用年限满后，按国家政策处理。甲方在乙方办理完付款并签署协议后的次日将本车位交付给乙方使用。在本协议约定的使用期内，乙方享有对该车位的固定使用权，该权益受本协议保护不可侵犯；乙方在车位使用期内须按月向物业公司支付车位管理费，缴费标准为50元/月；若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转租给本项目的其他业主，乙方不得将本车位转租给本项目业主以外的第三人；本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位，但应及时向物业管理公司办理备案手续。”《车位使用协议》签订后，黄河公司将案涉车位交付给胡呀华使用，胡呀华向黄河公司支付了第一期使用费20000元。黄河公司主张，2016年5月11日，黄河公司及黄河物业管理公司在胡呀华家门口粘贴了《告知函》，载明：“您名下的虎门国际公馆二期地下停车场B295号车位尚有余款未付清，请及时与我公司联系，并在2016年5月31日前把该车位余款全部交清，否则，我公司将按照与您签订的《车位使用协议》之约定采用法律途径解决，届时，将会给阁下带来不便，请见谅！”；地下停车库根据车位的停车卡与车牌号来确认车位，车位地面上有编号，案涉车位在B区，地面标注的是295号。现黄河公司主张解除双方签订的《车位使用协议》，要求胡呀华向黄河公司返还B295号车位。黄河公司与胡呀华于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》约定：“该地块土地面积为53649平方米，规划用途为商住用地，土地使用权年限至2063年9月9日。”附件二约定：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。”黄河公司主张，停车位在案涉小区商品房出售时未按公建面积分摊，也不属于公共区域，属于黄河公司所有，黄河公司有权将使用权予以转让；案涉车位是无法办理房产证，因为案涉车位属于人防工程面积范围内，地下室车库有经过人防工程专项竣工验收，在人防工程面积范围内的车位是无法办理产权证的。黄河公司、黄河集团公司委托东莞市华建测绘有限公司对虎门国际公馆一期地下室二的房屋实地测绘，《房产面积测绘成果（实测）报告书》显示，虎门国际公馆一期地下室二为钢混/1层，-1层为车库、人防使用功能，共有分摊面积为0。黄河房地产公司主张，虎门国际公馆一期有地下室一、地下室二，案涉《车位使用协议》中所称的“虎门国际公馆二期地下停车场”，实际上是位于虎门国际公馆一期地下室二，属于人防工程，测绘成果报告书的测绘对象为案涉车位所在停车场；关于案涉车位与测绘成果报告书中车位编号的对应问题，测绘成果报告书中第20页及第47页显示，进行测绘时属于地下人防的车库不作具体车位的划分，为整体测绘，《车位使用协议》中的车位号为黄河房地产公司对地下人防车库便于区分而进行的编号；案涉车位位于一期地下室二，不属于公共区域，所在小区有在地面预留停车位。另查，1999年3月24日，黄河集团公司取得了坐落于东莞市虎门镇白沙管理区三村蚁公山的两块土地使用权，《国有土地使用证》证号分别为东府国用1994字第特129号、130号，土地用途为商住用地。2011年10月31日，东莞市城乡规划局颁发了虎门国际公馆一期地下室一的《建设工程规划许可证》，2012年11月27日，东莞市城乡规划局颁发了虎门国际公馆一期地下室二的《建设工程规划许可证》，建设单位为黄河公司、黄河集团公司。2011年11月22日，东莞市住房和城乡建设局向颁发了虎门国际公馆地下室一的《竣工验收备案证书》。2012年12月29日，东莞市住房和城乡建设局颁发了虎门国际公馆地下室二的《竣工验收备案证书》。2013年1月10日，江南名门（虎门国际公馆）一期人防地下室工程的竣工验收备案文件经东莞市人民防空办公室收讫，文件齐全，同意备案，建设单位为黄河公司。黄河公司提交了黄河物业管理公司出具的《说明书》，载明：“因《车位使用协议》涉及车位管理费的约定，故我司作为甲方之一参与《车位使用协议》的签订对车位管理费事项进行确认，协议中关于案涉车位的所有权益由黄河公司行使。”黄河公司提交一份黄河集团公司出具的《说明书》，载明：“我司为黄河公司股东之一，与黄河公司合作共同开发国际公馆项目。我司为该案涉土地使用权人，建设单位为黄河公司，案涉车位为我司与黄河公司共同开发所有，在本案中我司自愿放弃对该车位的所有主张，关于案涉车位的所有权益由黄河公司行使。”以上事实，有原告提交的《车位使用协议》、告知函、《商品房买卖合同》、《房地产面积测绘成果报告书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收备案证书》、单元收款单、《说明书》，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：被告胡呀华经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，对原告提交的证据，本院依法予以确认。黄河公司与胡呀华签订的《车位使用协议》是双方的真实意思表示，从协议内容看，有约定“甲、乙方双方通过协商，就乙方租赁甲方开发的虎门国际公馆项目车位使用权事宜”、“若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转租给本项目的其他业主”，即约定的是租赁车位使用权，故双方为车位租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《车位使用协议》约定“本车位使用协议的使用年限与虎门国际公馆商品房的使用年限一致”，商品房使用年限至2063年9月9日，故案涉车位的租赁期限为2013年12月21日至2063年9月9日，按照上述规定，租赁期限从2013年12月21日至2033年12月21日的部分为有效部分，超过部分的期限则无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故案涉《车位使用协议》的其他部分未违反法律、法规的强制性规定，系有效的，双方应当按照约定履行各自的义务。《车位使用协议》约定“若付款逾期6个月及以上的，甲方有权收回本车位，且乙方已缴纳款不予退还”，胡呀华仅支付了20000元，剩余款项已逾期6个月以上未缴纳，黄河公司现主张解除合同关系，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，因《车位使用协议》涉及第三方的权利，故本案解除的是双方基于《车位使用协议》而产生的租赁合同关系。未有证据证明黄河公司在起诉前向胡呀华提出过解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院于2016年10月16日向胡呀华送达案涉诉讼材料，即黄河公司解除合同的主张于2016年10月16日到达胡呀华，故双方因2013年12月21日签订的《车位使用协议》而产生的租赁合同关系于2016年10月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同关系解除的情况下，黄河公司要求胡呀华返还案涉B295号车位，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司与被告胡呀华因签订的《车位使用协议》而产生的租赁合同关系于2016年10月16日解除；
二、被告胡呀华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司返还B295号车位；
三、驳回原告东莞市黄河集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3138元（原告已预交），由被告胡呀华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 宋 华
人民陪审员 赖子裕
人民陪审员 赖湘绮
二〇一七年二月十八日
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