北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初41号原告余力，男，1953年10月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人孙英，女，1960年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。
原告余力与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称为“罗顿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余力之委托代理人孙英、被告罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余力诉称：原告自被告处购买位于昌平区商品房，并于2011年2月24日房屋交钥匙时被要求委托被告统一办理房产证。根据合同第二十条关于产权登记条款的约定，被告应该在720天内（即2013年2月13日之前）交付房产证。但被告实际通知领取房本的时间已进入2013年8月。从领取房本之日起，原告就向被告索要相应的违约金，但被告总说公司会按顺序安排支付，先回去等通知等等。此后，原告先后在被告公司总部找过金鹏、财务部谭若楠、客服中心的单先生和赵小姐，但多次讨要无果。期间，在一次和��服中心领导沟通后于2014年6月24日向赵小姐交过申请支付所需的材料，但之后一样不了了之，再无回音。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告按合同规定赔付因延迟交付房产证所发生的相应违约金，自2013年2月14日计算至2013年7月26日共计67907.23元；2.诉讼费由被告承担。
被告罗顿公司辩称：首先，原告主张支付逾期办理转移登记违约金的请求已经超过诉讼时效，我公司不同意支付。民法通则规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案原告提出主张预售合同约定的转移登记违约金的请求距离商品房预售合同约定的民法通则规定的“知道或者应当知道权利被侵害时”已过数年之久，远远超过了法律规定的诉讼时效，而原告在这期间也没有诉讼时效中���、中止等法定事由，所以我公司不同意向原告支付违约金。其次，如我公司上述关于诉讼时效的抗辩未被法院采纳，我公司请求对预售合同约定的转移登记逾期办理违约金予以减少。我公司将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。我公司迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何损失。相反，在此期间原告的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减��。法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。
经审理查明：2009年9月6日，原告余力（买受人）与被告罗顿公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于昌平区房屋。双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。双方在该合同第二十一条对产权登记的转移登记进行了约定，即：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款。2011年2月24日，被告向原告交付了房屋。2013年7月26日，前述房屋办理了房屋所有权证书，房屋坐落登记为昌平区XX。2013年8月29日，原告领取了房屋所有权证书。庭审中，原告还向法庭提交了短信记录、微信聊天记录、通话录音、物业费和供暖费发票等用以证明其向被告主张过违约金一事。上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书复印件、签字单据以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。依照双方合同之约定，原告应在2013年2月13日之前取得房屋所有权证书，其实际于2013年8月29日取得房屋所有权证书。
原告向本院提出本案诉讼主张权利的时间为2016年11月21日。庭审中原告未能提出证据证实在此期间存在诉讼时效中止、中断、延长的法定事由。故本院认定原告提起的本案诉讼已超过诉讼时效，对被告之抗辩本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告余力的诉讼请求。案件受理费人民币七百四十九元��由原告余力负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一七年二月十八日
书记员 李思伟 来源：