广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初17449号
原告：李桂婵，女，1974年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。
委托诉讼代理人：陈梓林，广东粤龙律师事务所律师。
被告：杜燕芳，女，1946年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。
委托诉讼代理人：李学志，广东信孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘和，广东信孚律师事务所律师。
原告李桂婵与被告杜燕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月30日、2016年12月5日、2017年2月24日三次公开开庭进行了审理，原告李桂婵及其委托代理人陈梓林、被告杜燕芳及其委托代理人刘和、李学志到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据被告的申请，依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认登记在被告杜燕芳名下坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑7座403房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），以及坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库727号车位（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）属于原告李桂婵所有；（上述房产、车位合计260875元）；2.被告杜燕芳协助原告李桂婵办理上述岐海苑7座403房房屋和土地的权利人以及岐海苑地下车库727号车位房屋和土地的权利人变更登记至原告李桂婵名下的手续；3.被告向原告支付以311565元（260875+50690）为本金，自起诉之日起至房产、车位完成产权变更登记之日止按照中国人民银行同期存款利率的二倍计算的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月22日，原告李桂婵与被告杜燕芳签订《房地产转让协议》，约定被告将位于大沥镇黄岐海北大道边武广客运专线带装修的回迁房（筹备建设中）转让给原告，面积101.38平方米，转让单价2500元/平方米，共计253450元。协议约定，双方签订协议后，原告取得以后有关回迁楼的所有房屋所有权和土地使用权。另外原告一次性向被告支付人民币50690元作为额外认购回迁房的费用。协议同时约定，原告必须按政府回迁房每期所须款项交齐给政府，被告协助原告回迁的抽签、分房、领房后交给原告使用。房屋建成并领取房产证后，被告应无条件向原告提供办理房产、土地变更登记所需要的一切材料，并协助办理变更手续。协议还对双方的其他权利义务及违约责任进行约定。协议签订当日，原告向被告支付协议约定的额外认购回迁房的费用50690元。2009年7月24日至2011年1月13日，原告分三次共向大沥镇拆迁办公室交纳回迁房款合计260875元。2011年9月5日至同年10月20日，原告办理涉案房产的抽签、户型确认，签订《分房抽签结果确认书》，办理收楼手续，并由原告实际使用该房产至今。2016年4月14日，佛山市住房和城乡建设管理局为坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库727号车位办理了产权登记，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号，登记权属人为杜燕芳。同年6月20日，佛山市住房和城乡建设管理局为坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑7座403房办理了产权登记，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号，登记权属人为杜燕芳。佛山市住房和城乡建设管理局办理上述房产和车位权属登记后，原告多次要求被告履行协议约定的义务，向原告提供办理房产、土地变更登记所需要的一切材料，并协助办理变更手续，被告以各种理由予以拖延，至今仍未办理。原告已经按照合同约定支付购房款并使用该房屋，取得坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑7座403房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），以及坐落于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库727号车位（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）所有权。被告应当按照《房地产转让协议》的约定，协助原告办理该房产及车位过户登记到原告名下的手续，并承担违约责任。
被告辩称，1.原告没有支付房款和额外费用，未履行合同义务，属于违约。2.被告卖房目的是为了筹集资金自建房，原告未付房款，被告土地位于公路范围内，至今未能建房。被告至今没有房产，涉案房产是被告唯一住房。3.涉案房屋是政府装修好后、水电齐全交付，原告未经被告同意擅自入住，侵犯被告合法权利。4.被告没有违约行为。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的杜燕芳出具的收据有原件核对，且经司法鉴定杜艳芳签名为杜艳芳本人所签，本院对其真实性予以确认。被告提供的集体土地使用权证有原件核对，本院对其真实性予以确认。本院对陆国基的证言予以综合认定。被告没有举证推翻司法鉴定意见书，本院对司法鉴定意见书予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑7座403房，房地产权证号：粤房地权证佛字第××号；位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库727号车位，房地产权证号：粤房地权证佛字第××号，登记权利人为杜燕芳，没有权利限制情况。2009年5月22日，被告（乙方）与佛山市南海区大沥镇拆迁办公室（甲方）签订《武广客运专线拆迁补偿协议》，约定因武广客运专线建设需要，乙方同意拆除位于永红××的房屋一间，无房屋产权证，测绘建筑面积为38.88平方米，层数一层，有土地使用权证，土地面积38.23平方米，测绘土地面积50.69平方米。甲方共计可置换给乙方回迁房套内面积101.38平方米，以每平方米2500元补偿给乙方，合计253450元，乙方可在回迁房建设过程中以每平方米2500元购买经确认面积回迁房。乙方选择回迁，甲方并给予临时安置补偿等，加上前述253450元，各项补偿合计263291.88元。在协议签订之日起15个工作日内甲方将补偿款的50%即131645元支付给乙方，余款131646.88元，待乙方签订住宅拆迁移交确认书后十五个工作日内付清。甲方负责乙方认购的回迁房的土地证、房产证办证的费用。如乙方需要转让、买卖、赠予所发生的费用由乙方负责。双方并约定其他权利义务。2009年7月13日，佛山市南海公证处出具《公证书》，证明被告的配偶梁友诚于2005年4月7日死亡，位于佛山市南海区黄岐漖表永红村房屋一间的二分之一产权属于梁友诚的遗产，该遗产由被告一人继承。被告在诉讼中确认已收到《武广客运专线拆迁补偿协议》约定的补偿款263291.88元。2009年7月22日，原告和被告签订《房地产转让协议》，约定被告将位于大沥镇黄岐海北大道边武广客运专线带装修的回迁房（筹备建设中）转让给原告。（第一条）被告同意将面积101.38平方米的回迁楼转让给原告，转让单价2500元/平方米，共计253450元。双方签订协议后，原告取得以后有关回迁楼的所有房屋所有权和土地使用权。另外原告一次性向被告支付50690元作为额外认购回迁房的费用。（第二条）原告必须按政府回迁房每期所须款项交齐给政府。（第三条）对临时安置补偿费用的收取，被告在签订拆迁补偿协议后即2009年5月1日至2011年4月30日由被告按拆迁协议所定单价收取。如超出上述时间回迁房仍不能交付使用，则临时安置补偿费用由原被告双方各占50%。（第四条）房屋建成并领取房产证后，被告应无条件向原告提供房产、土地变更登记所需要的一切材料，并协助办理变更手续。（第六条）办理房产、土地使用权转让的有关税费由原告负责。（第七条）被告协助原告回迁的抽签、分房、领房后交给原告使用。（第八条）如有违约，被告应将原告所提前交的款项加上银行存款月利率一次性两倍返还给原告（利息从原告交款给被告之日起计算）。（第九条）如有原告违约，额外认购回迁房费用50690元被告不作返还给原告。被告在诉讼中陈述，被告曾经在原告办公地点签署房地产转让协议，该协议签订前被告有看过协议内容；被告收到陆国基支付的20200元，没有收到50690元；被告教育程度为小学程度，不是文盲。2009年7月22日，被告在收条上签名确认收到原告购房款50690元。陆国基陈述，陆国基目睹原告于嘉洲广场原告的办公地点支付现金50690元予被告，被告说不懂写收据，故让陆国基帮忙写收条，收条上除被告签名的其他字体是陆国基书写。原告陈述，原告于2009年7月22日在原告嘉洲广场的办公地点将现金50690元支付予被告本人，被告亲自在收条上签名确认，陆国基在场见证。2009年7月24日、2011年1月13日、2011年10月20日，原告以被告名义向佛山市南海区大沥镇拆迁办公室分别支付武广线回迁楼建设款76035元、50690元和134150元，合计260875元。2011年9月9日，佛山市南海公证处出具《公证书》，证明2011年9月5日被告委托原告代为参与南海区大沥镇黄岐永红南三巷9号房屋回迁房的认购、抽签、签署相关文书、代办购房款缴款手续、代领回迁房钥匙、办理回迁房交接等一切手续至上述事项办妥为止。原告于2011年9月期间参与抽签确认回迁房屋一套、车位一个，并于2011年10月20日接收位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑7座403房一套和地下车库727号车位一个。至庭审终结时，房屋和车位由原告占有使用，除本案查封外，没有其他权利限制情况登记。本院在诉讼中根据被告的申请，委托广东南天明司法鉴定所对落款日期为2009年7月22日的收条上经收人处杜燕芳的签名是否为被告本人所签进行司法鉴定。该鉴定所于2017年1月24日出具《司法鉴定意见书》，认定上述收条上经收人处杜燕芳的签名与被告签名样本是同一人书写。另查明，被告于2016年11月11日收到原告的起诉状及本案应诉材料。
本院认为，涉讼房屋和车位已取得房地产权证，被告对原位于永红××的房屋具有合法的处分权，被告是完全民事行为能力人，在签订《房地产转让协议》前已经查阅协议内容并自愿在《房地产转让协议》上签名，原告和被告于2009年7月22日签订的《房地产转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。案件的争议焦点为双方约定的交易对价及被告是否已收到原告支付的50690元。关于双方约定的交易对价，原告主张交易对价为原告应向被告支付的253450元及50690元的总和；被告主张交易对价为原告应向被告支付的253450元、50690元及被告因购买回迁房需向政府支付的购房款的总和。
本院认为原告的主张更合理，理由如下：第一，从被告的收益情况判断双方约定的合理性，根据被告和与佛山市南海区大沥镇拆迁办公室签订的《武广客运专线拆迁补偿协议》的约定，被告因原永红××的房屋拆迁可获得拆迁补偿款253450元和其他补偿款，同时获得以每平方米2500元购买回迁房101.38平方米的权利，被告可选择不购买回迁房，但被告如选择购买回迁房，需另行支付按每平方米2500元计算的购房款，即被告已收取的拆迁补偿款实际需以购房款形式重新返还予拆迁办才能实现原房屋置换取得回迁房的目的。根据《武广客运专线拆迁补偿协议》上述约定和《房地产转让协议》第一条、第二条约定的内容，就原有房屋，被告已取得包括房屋拆迁补偿款253450元在内的补偿款263291.88元。被告并没有就回迁房向拆迁办支付任何对价，被告在与原告签约时尚未取得对回迁房的所有权；被告在签约时对回迁房的权利只是购买权利，并未实际取得所有权，被告对回迁房的权利能否实现仍受限于被告是否有能力承受回迁房不能短期内交付使用的负担以及是否有能力支付回迁房购房款，被告实际以50690元的对价将购买回迁房的权利转让予原告，并将相应义务转由原告负担，不存在被告实际以原有房屋作对价置换取得回迁房后再转让予原告的情况，故被告主张应以101.38平方米的回迁房的市场价作为衡量交易对价是否合理的依据不合理。第二，从合同条款的结构看，《房地产转让协议》第一条约定是关于交易对价的整体约定，但没有约定支付时间，第二条没有约定金额，但有关于支付时间确定方法的约定，第二条约定的支付时间与第一条约定的转让价款互相补充。从合同条款的语义和前后条款的逻辑关系判断，原告与被告签订《房地产转让协议》第一条明确约定了被告购买原告回迁房的转让单价为每平方米2500元。如按被告主张原告需在向政府支付回迁购房款后再另行支付253450元予被告，加上原告代被告向拆迁办支付的260875元，则转让单价达至5000元以上，与双方约定转让单价明显不符。第三，从《房地产转让协议》的实际履行情况看，被告没有举证证明从协议签订后至原告提起本案诉讼长达7年的时间内，向原告主张支付未付购房款，被告明知原告可凭委托公证书选定并接收房屋，仍配合办理相关委托公证手续，从未对房屋及未付购房款提出任何主张。如原告分文未付约定应付款，被告在有条件向原告主张权利的情况下而没有提出任何异议的行为明显不符合常理。关于被告是否已收到50690元的问题，原告关于付款过程的陈述具体、详细、清楚，且前后陈述一致，并提供了收条、陆国基的证言为证，被告确认曾到过原告主张的款项交接地点原告的办公地点签署房地产转让协议并确认陆国基在场，司法鉴定意见书亦认定收条上的签名为被告本人所签署。原告的陈述有收条、司法鉴定意见书、被告其后配合履行合同等证据及被告的陈述佐证。被告否认收条上签名是被告本人所签署，但没有举证推翻司法鉴定意见书的认定，被告的陈述与证据反映的事实不一致，本院综合上述情况，认为原告关于被告已收到50690元的主张，其盖然性要高于被告没有收到50690元的主张，对被告已收到50690元的事实予以确认。至于被告和陆国基之间是否存在其他金钱债务关系，与本案无关，被告可另案向债务人主张权利，但应注意诉讼风险。至庭审终结时，涉讼房屋和车位除本案因原告申请的查封外，不存在其他权利限制情况，具备变更登记至原告名下的条件，被告应配合办理涉讼房屋和车位的权利人变更登记至原告名下的手续，本院对原告的相应请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，涉讼房屋和车位至今未办理相应的权属变更登记手续，并未产生物权设立、变动的效力，原告请求确认涉讼房屋和车位归其所有没有法律依据，本院不予支持。关于原告的违约金请求，《房地产转让协议》约定被告应在房屋建成并领取房产证后，协助办理变更登记手续，原告已通过本案诉讼向被告主张协助办理变更登记手续，而被告在收到应诉材料当日已知悉房屋和车位已具备办理变更登记条件，被告没有拒绝协助办理变更登记，被告应以304140元（253450+50690）为本金按中国人民银行同期同类存款利率（同期活期存款年利率为0.35%）的双倍计付从收到应诉材料之日即2016年11月11日起至庭审终结日即2017年2月24日止的逾期违约金618.28元予原告，庭审终结后合同的履行情况尚未确定，本院对原告主张的违约金超出本院核定部分在本案不予支持，但不妨碍原告根据实际情况另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告杜燕芳应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李桂禅办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑7座403房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）和位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库727号车位（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的权利人变更登记至原告李桂禅名下的手续；
二、被告杜燕芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金618.28元予原告李桂禅；
三、驳回原告李桂禅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2606.56元（原告已预交），由原告李桂禅负担2556.56元，由被告杜燕芳负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。鉴定费4040元（被告已预交），由被告杜燕芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一七年二月十八日
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