上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58682号原告(反诉被告)：李庆秋，男，1982年8月13日生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：陈燊昊，上海申同律师事务所律师。被告(反诉第三人)：张冬冬，男，1982年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉第三人)：郝培培，女，1987年10月8日生，汉族，住山东省青州市。上述两被告的共同
委托诉讼代理人：金皓琛，上海市震旦律师事务所律师。被告(反诉原告)：张婷婷，女，1981年4月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：马国嵘，男，1979年12月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告的共同
委托诉讼代理人：林子云，上海市震旦律师事务所律师。
原告李庆秋诉被告张冬冬、郝培培、张婷婷、马国嵘及反诉原告张婷婷、马国嵘诉反诉被告李庆秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告(反诉被告)李庆秋及其委托诉讼代理人陈燊昊，被告(反诉第三人)张冬冬、郝培培及其共同委托诉讼代理人金皓琛，被告(反诉原告)张婷婷、马国嵘及其共同委托诉讼代理人林子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆秋诉称，2015年12月23日，原告与被告张冬冬、郝培培签订了房地产买卖合同，约定原告将其所有的位于上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给被告张冬冬、郝培培，并约定双方在2016年5月31日前共同办理过户手续。签订合同时，张冬冬一方不符合限购政策规定，中介公司向原告曲解了限购政策的起算时间。2016年3月25日，上海市出台新的限购政策，被告张冬冬无法在约定的5月31日符合政策要求的购房资格，因而提出由其姐姐张婷婷、姐夫马国嵘帮他购买系争房屋，原告坚决反对这一违反和规避限购政策的行为。但是因为中介公司拒不撤销之前签订的合同，原告无法正常出售，原告经受不住被告及中介的纠缠，又分别与被告签订了房地产买卖合同及补充协议。现原告认为，被告借他人名义买房，系恶意规避上海的限购政策，故起诉来院，诉请要求：1、判令解除原告与被告张婷婷、马国嵘签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、判令解除原告与被告张冬冬、郝培培签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议。
被告张冬冬、郝培培、张婷婷、马国嵘辩称，不同意原告的诉请。理由是：原告与被告张冬冬、郝培培及与被告张婷婷、马国嵘分别签订的房屋买卖合同及补充协议都是真实意思表示；原告与被告张冬冬、郝培培之间签订买卖合同后，因限购政策发生变化，双方解除合同，但因为李庆秋无法返还已付款项，故四被告协商以后决定由张冬冬的姐姐和姐夫，即张婷婷、马国嵘购买系争房屋，现在实际履行的也是张婷婷、马国嵘和李庆秋之间签订的合同。被告张婷婷、马国嵘并提出反诉，要求：1、判令反诉被告李庆秋继续履行买卖合同，办理产权过户登记手续，并交付房屋；2、判令反诉被告李庆秋支付违约金30.5万元(人民币，以下币种相同)。反诉被告李庆秋辩称，实际的购房人是张冬冬，继续履行不符合限购政策规定。反诉第三人张冬冬、郝培培对反诉诉请并无异议。
经审理查明，系争房屋建筑面积55.09平方米，2009年8月26日登记至原告李庆秋名下。2015年12月23日，李庆秋与张冬冬、郝培培签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方(李庆秋)将系争房屋转让给乙方(张冬冬、郝培培)，转让价款1,525,000元；2016年5月31日前共同申请办理过户手续；乙方于2015年12月23日前向甲方支付60万元(含定金2万元)，于2016年1月8日前支付10万元，乙方以贷款支付80万元，余款25,000元于交房当日支付；合同另对其他事项作了约定。2016年4月6日，李庆秋与张冬冬签订“补充协议”一份，约定“因乙方(张冬冬)限购，甲方(李庆秋)同意乙方亲朋帮其购买，在原房价152.5万的基础上补偿甲方13.5万，房价共166万，此补偿款13.5万签新买卖合同当天支付给甲方”。2016年5月15日，李庆秋与马国嵘、张婷婷签订“补充协议”一份，内容与2016年4月6日李庆秋与张冬冬所签“补充协议”一致。同日，李庆秋与马国嵘、张婷婷签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方(李庆秋)将系争房屋转让给乙方(马国嵘、张婷婷)，转让价款1,525,000元；乙方于2016年4月11日前向甲方支付565,000元，乙方以贷款支付96万元；甲方收到乙方全部款项后3日内交付房屋给乙方；合同第四条约定，甲方于年月日腾出房屋并通知乙方交接；合同第六条约定，双方在2016年7月15日前共同申请办理过户手续，甲方承诺在办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，乙方有权延迟履行相应合同义务，同时甲方每逾期一日应按已付房款日万分之五支付违约金，自甲方应履行义务最后期限之第二日算至实际交房之日止，如逾期超过45日，乙方可以提起诉讼，强制甲方交付，并有权要求甲方按房价款的20%支付违约金等。合同另对其他事项作了约定。庭审中，原、被告一致确认如下：2015年12月23日，李庆秋与张冬冬、郝培培签订《上海市房地产买卖合同》时，张冬冬、郝培培属于限购对象，根据当时限购政策，张冬冬和郝培培到约定过户之日时，才符合本市购房资格，但2016年3月25日上海市政府发布新的限购政策，延长了非本市居民购房缴纳社保期限，故张冬冬和郝培培无法在约定过户之日符合限购政策规定；马国嵘和张婷婷不属于限购对象；签订合同后，张冬冬和郝培培向李庆秋支付款项共计70万元；2016年4月11日，李庆秋通过转账向张冬冬返还了56.5万元。四被告共同确认，该13.5万元的差价即马国嵘和张婷婷支付给李庆秋的补偿款。李庆秋向法庭提供了其银行账户明细清单一份，证明2016年4月11日，马国嵘、张婷婷分6笔向李庆秋账户转入合计56.5万元，李庆秋在逐笔收到款项后又立即逐笔转给张冬冬。原告认为马国嵘和张婷婷所付款项实际就是张冬冬账户的资金划转而来，由马国嵘或张婷婷转给李庆秋，再由李庆秋转给张冬冬，实际是同一笔款项。马国嵘和张婷婷对此予以确认，认为该款项即两人支付的首付款，并认为该款虽然是张冬冬账户所支，但实际是马国嵘和张婷婷向张冬冬的借款。马国嵘和张婷婷并向法庭提供了借款凭证一份。原告对此不予认可。以上事实，由原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收据、银行明细清单、产调信息等证据以及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告与被告张冬冬、郝培培在签订买卖合同后，因限购政策发生变化，原告遂与张冬冬等人签订补充协议，约定由“乙方亲朋(马国嵘、张婷婷)帮其购买”，原告并与被告马国嵘、张婷婷重新签订买卖合同，故原告与张冬冬、郝培培之前签订的买卖合同已经由双方合意解除。原告又提出，张冬冬、郝培培和马国嵘、张婷婷之间系借名购房，规避限购政策规定，因而要求解除原告与马国嵘、张婷婷之间的买卖合同，
本院认为，即便四被告之间存在借名购房行为，原告在明知的情况下，解除与张冬冬、郝培培所签买卖合同，并与马国嵘、张婷婷重新签订买卖合同，同意将系争房屋过户转让给马国嵘、张婷婷，并提高房屋转让款至166万元，该合同是原告的真实意思表示，并无悖于法律强制性规定，合法有效。原告要求解除并无事实和法律依据，本院不予支持。原告又认为该合同系被胁迫情况下签订，亦无证据证明，本院不予采信。
原告与被告马国嵘、张婷婷之间签订买卖合同，约定系争房屋转让价款166万元，双方在2016年7月15日前办理过户手续，现反诉原告马国嵘、张婷婷诉请要求继续履行，并要求反诉被告李庆秋协助过户和交房，具有合同依据，本院予以支持。同时，马国嵘和张婷婷应支付剩余房款96万元。该合同约定，如因李庆秋故意拖延不办理过户手续的，逾期超过45日，买方有权要求“甲方按房价款的20%支付违约金”，现马国嵘、张婷婷诉请要求李庆秋支付违约金30.5万元，李庆秋则不同意支付，因该违约金约定标准过高，本院结合双方履约情况等，酌情由李庆秋按已付款的日万分之五支付相应的违约金，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、原告(反诉被告)李庆秋与被告(反诉原告)马国嵘、张婷婷签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，原告(反诉被告)李庆秋应于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)马国嵘、张婷婷将位于上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至被告(反诉原告)马国嵘、张婷婷名下；
二、原告(反诉被告)李庆秋应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)马国嵘、张婷婷支付违约金(按本金70万元，每日万分之五的标准，自2016年7月16日起算至实际过户之日止)；
三、上述第一项义务履行完毕后一个月内，被告(反诉原告)马国嵘、张婷婷向原告(反诉被告)李庆秋支付房款96万元，同时原告(反诉被告)李庆秋将位于上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付被告(反诉原告)马国嵘、张婷婷；
四、驳回原告(反诉被告)李庆秋的全部本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,525元，减半收取人民币9,262.5元(原告已预交)，由原告李庆秋负担。反诉案件受理费10,635元(反诉原告已预交)，由反诉原告马国嵘、张婷婷负担1,372.5元，反诉被告李庆秋负担9,262.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理
审判员 张 斌
二〇一七年二月十四日
书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”