云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初2652号
原告：楚雄州建华房地产开发有限公司，住所地：楚雄市开发区紫溪路天河园小区53号，统一社会信用代码：91532300683671582Q。
法定代表人：杜春荣，职务：该公司总经理。
委托诉讼代理人：周莉，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。
被告：董华奎，男，1980年6月23日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。原告楚雄州建华房地产开发有限公司（以下简称：建华公司）与被告董华奎商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告建华公司的委托诉讼代理人周莉到庭参加诉讼，被告董华奎经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房购销合同》（合同登记备案号为：CX2013052303630）；2、判令被告支付原告款项282390.35元（违约金86205.2元、代还款196185.15元）；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月29日，原被告签订《商品房购销合同》，被告向原告购买“楚雄市东南新城青龙河畔珑曦苑二组团第10幢7层702号商品房。该房屋总价款为431026元。被告支付首付款191026元后，剩余款项24万元以银行按揭方式支付。2013年4月5日，被告向楚雄市农村信用联永安分社贷款24万元，原告为其提供担保。目前，被告已无力归还贷款，导致原告代为归还了银行贷款196185.15元。原被告约定，被告未及时履行银行还款义务导致原告承担连带责任，则原告有权解除合同，有权将被告所购房屋另售他人，有权不予退还被告所交款项。同时被告除应协助原告办理解除合同相关手续外，还应承担银行索赔、违约责任及原告为解决纠纷支付的所有费用。综上，被告的违约行为导致合同无法履行。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。原告建华公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同、珑曦苑小区合同补充协议各1份，2、转账支票、进账单、特种转账贷款凭证、证明各1份。被告董华奎经本院公告传唤，未到庭应诉，也未提交答辩意见和证据材料。本院经审理，根据庭审现有证据，认定法律事实如下：2013年3月29日，原告建华公司与被告董华奎签订合同编号为JHLXY-0115号《商品房购销合同》、《珑曦苑小区合同补充协议》，合同约定被告董华奎向原告建华公司购买位于楚雄东南新城青龙河畔珑曦苑第二组团第10幢第7层702号房，该商品房套内建筑面积为97.74平方米，单价4409.92元每平方米，总金额431026元。被告董华奎于2013年3月29日前向原告支付首付款191026元，余款24万元采取银行按揭贷款。在房屋所有权证、房屋他项权证办理完毕前，被告董华奎应及时履行商品房按揭担保贷款合同的相关义务，因其未及时履行导致原告承担连带责任的，原告有权单方解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。被告所交全部款项不予退还，被告须在原告履行保证责任后30天内，协助原告到房管局办理解除合同的手续。被告除承担《商品房购销合同》约定的违约责任和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。合同签订后，被告董华奎支付原告首付款191026元后向楚雄市农村信用合作联社永安分社办理了银行按揭贷款，贷款金额为24万元，原告建华公司作为连带责任保证人。楚雄市农村信用合作联社永安分社于2013年5月23日发放贷款24万元至被告账户。被告董华奎偿还贷款本息43814.85元，此后未再偿还剩余贷款本息。基于连带保证责任，原告建华公司于2016年8月12日代被告董华奎偿还银行剩余全部贷款本息196185.15元。另查明，被告董华奎至今尚未与原告办理交接房手续。根据原告建华公司的申请，本院于2016年8月19日作出（2016）云2301民初2652号民事裁定书，对被告董华奎位于楚雄市东南新城青龙河畔珑曦苑二组团第10幢第7层702号房屋（合同备案号：CX2013052303630）限额为282390.35元予以查封。
本院认为，原告建华公司与被告董华奎签订的《商品房购销合同》、《珑曦苑小区合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约定严格履行各自的权利义务。被告的违约行为导致原告向银行承担连带责任，解除合同的条件已成就，原告建华公司有权按照协议约定行使合同解除权。原告建华公司在诉讼中已就解除合同后产生的违约金进行了主张，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告建华公司经银行催收后，代替被告董华奎履行了全部贷款本息196185.15元。
本院认为，被告董华奎已归还的贷款利息43814.85元，属于被告董华奎应履行银行的贷款而承担的还款义务，也应视为被告董华奎交纳的购房款的组成部分。被告董华奎还应承担原告建华公司基于连带责任而为代还银行贷款196185.15元。被告董华奎支付的首付款191026元及已支付的银行贷款43814.85元，按法律规定应由原告建华公司予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告建华公司要求被告董华奎支付因解除合同造成的违约金按购房总价款的20%计付违约金86205.2元的诉讼请求过高，本院按其基于代为偿还银行贷款项金额的20%（即196185.15×20%）予以支持39237.03元。被告董华奎经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，应视为其自行放弃法律所赋予的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告楚雄州建华房地产开发有限公司与被告董华奎签订的合同编号为JHLXY-0115号《商品房购销合同》;二、由原告楚雄州建华房地产开发有限公司返还被告董华奎购房首付款191026元及已偿还的银行贷款本息43814.85元；
三、由被告董华奎归还原告楚雄州建华房地产开发有限公司代其支付的银行贷款本息合计196185.15元；
四、由被告董华奎支付原告楚雄州建华房地产开发有限公司违约金39237.03元。案件受理费5536元，保全费1932元，由原告楚雄州建华房地产开发有限公司负担921元（已交），由被告董华奎负担6547元（未交）；公告费500元，由被告董华奎负担（未交）。以上应由原、被告承担的执行款项，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 金文平
人民陪审员 郎文启
人民陪审员 尹朝富
二〇一七年二月十四日
书 记 员 易思韵 更多数据：