福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终11号
上诉人（原审被告）：福州闽佳房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗镇三英小区。
法定代表人：洪鼎习，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘承铤，福建国富律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：姚燕忠，女，1977年7月21日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：许传清，福建扬航律师事务所律师。
上诉人福州闽佳房地产开发有限公司（以下简称闽佳房产公司）因与被上诉人姚燕忠商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院(2016)闽0124民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闽佳房产公司的委托诉讼代理人刘承铤以及被上诉人姚燕忠的委托诉讼代理人许传清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闽佳房产公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项判决，改判驳回姚燕忠一审全部诉讼请求;2.判决姚燕忠承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一、在姚燕忠未诉请《认购协议书》无效情况下，一审法院主动认定协议书无效违反民事诉讼不告不理原则，应予撤销。一审庭审中，闽佳房产公司多次提出姚燕忠并未提出协议书无效之诉请，其要求退还购房款之诉请没有法律依据，一审法院审判范围与姚燕忠起诉范围并不一致。第二、合同对架空层的权属问题没有约定，应当采用谁投资谁受益原则，本案所涉车库的所有权属于闽佳房产公司。依照《房产测量规范》第八条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案讼争的车库具有构造上的独立性和利用上的独立性，应当认定为属于闽佳房产公司的专有部分或者专有部分的组成部分，闽佳房产公司有权进行使用和收益。姚燕忠答辩称，第一、一审法院不存在违反民事诉讼不告不理原则的问题。首先，姚燕忠在起诉时主张的是要求闽佳房产公司退还购买车库的款项及其利息，一审法院在对本案审理时不能避开双方之间签订的合同是否有效这一实质问题。其次，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定，姚燕忠在法庭辩论前可以增加与本案有关的诉讼请求，人民法院应当合并审理。第二、本案所涉车库即架空层为该学林天下小区全体业主所有，而不是属于作为开发商的闽佳房产公司所有。闽佳房产公司擅自将全体业主共同共有部分的架空层隔成车库出售使用权并收取价款的行为属于无权处分行为，且在庭审法庭辩论结束前未提供该小区中专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意其改建架空层使用的相关证据，讼争《学林天下车库使用权认购协议书》应认定为无效，闽佳房产公司因此取得的财产应当予以返还，故一审判决有事实和法律依据，应予维持。姚燕忠向一审法院起诉请求：闽佳房产公司退还姚燕忠购买“学林天下小区的第一层车库”的款项62240元及从2010年1月21日起算至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：姚燕忠系闽佳房产公司开发的位于闽清县城关牛角垅学林天下小区的业主。2010年1月21日，双方又签订一份《学林天下车库使用权认购协议书》，该协议书约定：姚燕忠向闽佳房产公司认购1号车库使用权，建筑面积计18.36平方米，车库使用权总价款为62240元，闽佳房产公司不给予办理产权等。协议签订后，姚燕忠即缴清该车库价款62240元。该车库位于学林天下小区地面第一层的架空层位置。2016年5月9日，闽清县梅城镇人民政府和闽清县城建监察大队向姚燕忠发出梅城监（2016）第028号违章建设自拆通知书，通知内容为“在学林天下第一层地点的房屋（建筑物）属违章建筑物，必须在2016年5月16日前自行拆除，逾期将按照有关规定予以拆除”。一审法院认为，本案诉争焦点为双方当事人之间签订的《学林天下车库使用权认购协议书》是否有效？根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，本案诉争的车库位于闽清县梅城镇学林天下小区地面一层的架空层位置，应属于学林天下小区全体业主共同共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项规定“下列事项由业主共同决定：改建、重建建筑物及其附属设施”，第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，闽佳房产公司擅自将全体业主共同共有部分的架空层隔断成车库出售使用权，并收取价款，闽佳房产公司对诉争的车库无所有权，其向姚燕忠出售该车库使用权的行为属于无权处分行为，且在庭审法庭辩论结束前未提供学林天下小区中专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意其改建架空层使用的相关证据，故此，闽佳房产公司与姚燕忠签订的《学林天下车库使用权认购协议书》应认定为无效，因该认购协议取得的财产应当予以返还，闽佳房产公司应返还姚燕忠车库认购款62240元。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，闽佳房产公司在与姚燕忠签订的《学林天下车库使用权认购协议书》中，已明确告知该车库无法办理房产权证，姚燕忠亦应知晓，且姚燕忠在缴款后已占有、使用车库，其损失得到了相应的补偿，故对姚燕忠主张闽佳房产公司赔偿利息的主张不予支持。闽佳房产公司的辩解，因未提供充足有效证据加以证实，不予采纳。综上所述，姚燕忠请求闽佳房产公司退还其购买学林天下小区的第一层车库的款项62240元有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第六项、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：
一、福州闽佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚燕忠62240元；
二、驳回姚燕忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2066元，减半收取计1033元，由姚燕忠负担331元，福州闽佳房地产开发有限公司负担702元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，原审法院对讼争双方买卖车库使用权的合同无效及闽佳房产公司应当归还购房款的诉请作了详尽的阐述，本院不再赘述。因合同效力认定直接影响到案件的实体处理，故合同是否有效属于人民法院审查范围，且在本案中，姚燕忠在一审过程中提出过讼争合同无效，故闽佳房产公司关于法院不应当审查合同效力的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因讼争建筑物已经被闽清县梅城镇人民政府和闽清县城建监察大队认定为违章建筑物，闽佳房产公司关于其系合法所有权人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信，闽佳房产公司应当返还所收取的款项。综上所述，闽佳房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2066元，由福州闽佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张行亮
审 判 员 缪 羽
代理
审判员 林 伟
二〇一七年二月十四日
书 记 员 王亚珊 关注公众号“”