广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2827号原告刘伟强，男，1973年3月13日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告黄亮媚，女，1984年10月7日出生，汉族，广东台山市人，户籍住址广东省台山市，现住罗定市。被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人陈团。委托代理人赖荷，女，51岁，该公司员工。委托代理人莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。
原告刘伟强、黄亮媚诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日受理后，依法适用简易程序由
审判员李云福独任审判，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告刘伟强、黄亮媚及被告御丰兆业公司委托代理人赖荷、莫美莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年12月9日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告作为买受人购买了被告开发的房地产住宅项目位于罗定市某商住小区一期某栋某房，该房合共人民币507036元。原告按约定于2013年12月9日支付了首付款157036元，另外支付了契税费用7605.54元、住房登记费用80元、物业维修基金4092元、办证费3000元，并通过银行贷款350000元的方式支付了剩余房款。按合同约定，被告应于2014年12月31日前交付上述商品房给原告使用。原告于2015年2月收到被告发出的收楼通知书。2015年3月10日，原告到被告指定的地点收楼，要求被告按合同第八条和第十一条约定提供符合收楼条件的全部资料，但被告未能提供，被告也无法提供县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。原告去查看购买的商品房时，发现疑似多处裂痕，阳台底下还有水印痕迹，并通知了被告。原告认为房屋存在疑似质量问题或安全隐患特别多，对工程质量感到不安心，所以拒绝收楼。此后，原告多次催促，被告仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。2016年11月3日，原告再次收到被告以邮政专递方式寄来一份《限期收楼通知书》，要求原告在2016年11月15日前到某物管处办理收楼手续，于是原告在2016年11月15日去到被告指定的地点收楼，并要求被告出示有关资料，被告只出示罗定市建设局颁发的《建设工程竣工规划验收合格证》和《住宅质量保证书、住宅使用说明书》，仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。由于限期收楼时间已到，原告只好签订《房屋交接书》收楼。被告在还没符合收楼条件就通知原告收楼，在房屋未经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收合格之前所产生的一切责任应由被告承担。被告未能在约定的2014年12月31日前交付符合交付条件的房屋，已构成违约，原告现按合同第九条“逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。”的约定主张违约金，违约金应计算如下：100天至前四个月（2015年1月1日起至4月30日止）共120天，违约金为507036×120×0.0005=30422.16元，从2015年5月1日起至2016年11月13日止，共563天，违约金为507036×563×0.0002=57092.25元，两项合计共87514.41元。现被告逾期已经超过683天（截至2016年11月13日），根据合同第九条的约定应向原告支付违约金87514.41元。现向人民法院起诉，诉讼请求：
一、追究被告的一切违法责任；
二、依法判令被告违约并向原告支付延迟交楼违约金87514.41元（截至2016年11月13日），同时保留原告对被告起诉后之一切违约责任的追索；
三、本案诉讼费和律师费均由被告承担。原告为证明其主张，提交了如下证据：：1、身份证复印件，证实两原告的身份情况。2、商品房买卖合同，证实原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定双方的权利义务关系，被告不按照合同第八条、第九条的约定赔付违约金。3、购房发票，证实原告于2013年12月9日按合同约定支付首期房款并通过公积金贷款35万元付清所有房款。4、个人住房公积金担保借款合同，证实原告按照合同的约定到银行办理按揭贷款35万元的手续支付余下的购房款。5、税收缴款书、建设工程竣工规划验收合格证，证实原告已经缴纳办理房产证需要交付的房产契税和证实该房屋只是规划建房并不是竣工验收报告。6、住房登记费、物业维修基金、办证费票据，证实办理房产证所需费用原告方已经全部缴清。7、收楼通知书，证实被告方物业公司通知原告收楼，但原告收楼时要求被告方提供工程竣工验收报告而被告无法出示，所以原告拒绝收楼；限期收楼通知书，证实被告方再次发出通知要求原告于2016年11月15日收楼，原告于2016年11月15日办理了收楼手续。
被告辩称：原告起诉要求被告承担迟延交楼的违约金计算至2016年11月13日没有事实和法律依据。被告已经依据合同约定于2015年2月15日向原告发出收楼通知，被告违约责任的承担只能计算至被告向原告发出收楼通知的前一日即2015年2月14日，共计45日。请求法院依法驳回原告超出部分诉讼请求。理由如下：
一、被告于2015年2月15日通知原告收楼时，该商品房已经达到合同约定的交付使用条件。被告逾期交楼的期间应当从合同约定的2014年12月31日的第二天起计算至被告向原告发出收楼通知的前一天即2015年2月14日止，共计45天。根据2013年12月9日双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定，双方约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，而不是“该商品房经综合验收合格”。根据国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条，建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条等相关法律规定，“该商品房经验收合格”是指由建设单位负责组织实施的建设、施工、勘察、设计和监理五方单位的竣工验收合格，不是原告诉讼所说的“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表”，原告所述的上述内容属于“该商品房经综合验收合格”的范畴。被告于2015年2月12日取得结论为合格的《某商住小区一期1、某栋建筑工程竣工验收报告》后，于2015年2月15日通过中国邮政特快专递的形式通知原告收楼时，该商品房已达到合同约定的交付使用条件。
二、原告拒绝收楼的责任在其自身。1、原告在被告发出收楼通知后于2015年3月10日才到被告指定的地点收楼，已经严重违反合同约定。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条“交接”的约定，原告在被告发出收楼通知书之日起20日内尚未前来办理房屋交接等事项，由此引起的一切责任由原告负责，原告逾期收楼时间已经超过20日，应承担由此引发的一切责任。2、原告收楼时要求被告提供县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表的行为本就超出合同约定的被告所应承担的义务，之后，原告又以自己主观判断的质量问题为由拒绝收楼，责任在原告，由此引发的一切责任均应由原告自行承担。综上，被告实际逾期交楼只有45天，应当向原告支付的违约金为507036元×0.2‰×45天=4563.32元，对原告超出上述部分的诉讼请求，应当依法驳回。为证明自己的主张，被告提供了以下证据：1、《某商住小区一期1、某栋建筑工程竣工验收报告》，证明涉案商品房于2015年2月12日经五方单位验收合格，符合合同约定的收楼条件。2、中国邮政特快专递单、收楼通知，证明被告于2015年2月15日向原告发出收楼通知书。3、《证明》，证明有关涉案商品房的各种验收报告均公示于物业管理处。4、云浮市中级人民法院（2016）粤53民终464号民事判决书，证明被告于2015年2月12日取得《某商住小区一期1、某栋建筑工程竣工验收报告》，表明该商品房符合经验收合格的条件；被告在商品房经验收合格后向原告发出收楼通知的时间为被告向原告交付上述商品房的时间。5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实被告已于2015年5月15日取得涉案工程竣工验收备案表。对原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明的内容部分有异议。原告提交的商品房买卖合同只能证实双方协定交楼的条件是经验收合格，不是经综合验收合格，因此原告认为该合同证实双方协定交楼条件是以县级以上地方人民政府主管部门竣工验收的文件或备案表是不正确的；收楼通知书和限期收楼通知书也不能证明原告收楼时被告没有按照双方约定收楼时提供相关文件的事实。原告对被告提供的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性无异议，但对被告提出的涉案商品房经验收合格的说明有质疑，对被告公示的文件只看到竣工规划验收合格证，没有其他的文件；原告认为证据4与本案无关，故不予质证。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采纳并作为认定本案有关事实的依据。对于被告提供的证据4，即云浮市中级人民法院（2016）粤53民终464号民事判决书，系人民法院生效的民事判决，本院亦予采纳。
经审理查明：被告御丰兆业公司是位于罗定市某街道某商住小区的房地产开发商。2013年12月9日，原告刘伟强、黄亮媚与被告御丰兆业公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：2013XXXXXX。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某商住小区第某栋某房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为507036元。第六条约定付款方式为银行按揭付款方式，买受人应于2013年12月9日前付清购房的首期款157036元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款350000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告通过支付首期房款157036元及按揭贷款350000元的方式向被告付清全额购房款507036元，被告向原告开具相应金额的发票。2014年10月16日，罗定市城乡建设规划局向被告核发了《建设工程竣工规划验收合格证》，建设项目名称为：罗定市某商住小区一期。2015年2月12日，由建设、勘察、设计、施工、监理五个单位组成验收组，对被告的某商住小区一期1、某栋工程进行了验收，经验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意竣工使用。被告由此取得了《某商住小区一期1、某栋建筑工程竣工验收报告》，证实涉案商品房已于2015年2月12日竣工验收合格。2015年5月15日，被告取得了涉案工程的竣工验收备案表。2015年2月14日，被告委托罗定市家福物业服务有限公司通过特快专递方式向原告发出收楼通知（该公司于次日即2015年2月15日寄出），原告确认收到。2015年3月10日，原告到被告指定地点拟收楼，但以涉案商品房未达到交付条件为由而拒绝收楼，引致发生纠纷。2016年11月，被告再次通过特快专递方式向原告发出限期收楼通知书，通知原告于2016年11月15日前收楼，原告于2016年11月15日办理了收楼手续。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告向原告发出收楼通知，通知原告收楼时涉案商品房有无达到合同约定的交付使用条件？2、被告是否违约？违约金如何计算？对于第一个争议焦点，即被告向原告发出收楼通知，通知原告收楼时涉案商品房有无达到交付使用条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，但再没有其他具体的约定。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为需取得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表，而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格。
本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件，原告主张的以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件是缺乏理据的，所以原告的主张不成立。因被告的“某商住小区一期1、某栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，被告已于2015年2月15日通知原告收楼，即被告在通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房在被告通知其收楼时，并未达到交付使用条件而拒绝收楼的理据不足，本院不予支持。对于第二个争议焦点，即被告是否违约及违约金如何计算的问题。根据原、被告双方签订的合同第八条的约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但被告“某商住小区一期1、某栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，被告于2015年2月15日才向原告邮寄发出收楼通知，通知原告收楼。被告的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故被告应承担相应违约责任。又根据原、被告双方签订的合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行……。由于被告未按合同规定的期限在2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，至其向原告发出收楼通知之日（2015年2月15日）止，逾期时间为45天，符合上述条款逾期不超过60日的约定，原告已付清房价款507036元，故被告应按该合同的约定支付每日万分之二的违约金共计4563.32元（507036×2／10000×45）给原告。被告认为某商住小区一期已于2015年2月12日已竣工验收，故违约金应计到其通知原告收楼的前一日（2015年1月1日至2015年2月14日，共计45天）的理由成立，本院予以采纳。而原告认为被告通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年1月1日计至涉案商品房符合交楼条件后向原告实际交楼之日止的理据不足，本院不予支持。原告诉讼请求第一项要求追究被告的一切违法责任，属不明确的诉讼请求，本院不予支持。原告诉讼请求第三项中要求律师费由被告承担，但并未提供相应的聘请律师的合同及支出律师费的票据证明其实际支出，故该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘伟强、黄亮媚支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的违约金4563.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元（原告已预交），由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担52元，原告刘伟强、黄亮媚负担942元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一七年二月十四日本件与原本核对无异
书记员 韦秋榕 更多数据：