江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初6633号
原告：张业平，男，1964年5月20日生，汉族，住南京市浦口区。
委托代理人：史月红，江苏诺法律师事务所律师。
被告：陈义翠，女，1967年7月8日生，汉族，住安徽省定远县。
被告：郭二妹，女，1972年8月6日生，汉族，住南京市浦口区。两被告共同
委托代理人：赵亮，南京市浦口区盘城法律服务所法律工作者。
原告张业平诉被告陈义翠、郭二妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员谢明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张业平及其委托代理人史月红、被告陈义翠和郭二妹及两被告共同委托代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张业平诉称，2015年5月24日，被告郭二妹接受被告陈义翠的委托，与原告签订房屋租赁合同，将被告陈义翠位于南京市浦口区江山路和天下家园004幢1单元1401室出租给原告。租赁期限自2015年6月15日起至2020年6月15日。2016年5月初，原告向被告陈义翠支付第二年房租时，被拒绝接收，被告陈义翠表示要提前收回房屋。2016年6月，被告更换门锁。2016年7月被告停水。原告认为被告在租赁期间违约，应按每年1万元的标准支付违约金。原告请求判令：1、解除原、被告间的房屋租赁合同；2、被告支付违约金4万元；3、被告陈义翠返还垫付的2014年1月至2015年4月期间的水费和垃圾费376元；4、被告陈义翠返还原告垫付的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1654元；5、两被告退还原告押金2000元；6、两被告返还原告家具（祥见家具清单）；7、两被告返还电器设备（祥见电器清单）；8、被告承担本案诉讼费。
被告陈义翠、郭二妹共同辩称，被告同意解除房屋租赁合同。双方合同约定水电费及物业费由承租方支付给的。被告同意将押金2000元退还原告。被告对原告所述家具及电器并不清楚。被告没有违约，原告要求的违约过高，已超过实际损失的30%。双方合同约定每年提前一个月支付下一年的租金。被告多次向原告催要租金，原告一直未支付租金。原告违约在先。
经审理查明，被告陈义翠委托被告郭二妹与原告张业平签订《房屋租赁合同》，将位于南京市浦口区江山路和天下家园004幢1单元1401室出租给原告，常住人数在1-10人以内，每月租金1400元，每年付一次，应提前三十天支付下期房租，租赁期间自2015年6月15日至2020年6月15日止。被告同意原告在租赁期内转租房屋。双方约定租赁期限内水、电、气、有线电视费等费用由原告承担，物业管理费由被告陈义翠支付，房屋押金2000元。在租赁期间原告逾期支付租金超过10天，被告有权单方终止合同并收回房屋，原告应按月租金的两倍承担违约金。一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金。双方还在补充条款中手写形式约定在租赁期内如有违约，按每年10000元支付违约金；被告同意原告转租此房屋。2015年5月24日，原告向被告支付押金2000元及2015年6月15日至2016年6月14日的租金16800元。原告对涉案房屋进行简单装修，添置家具电器，转租他人。2016年5月14日，原告为向被告交纳房租一事与被告发生争执，被告以原告转租为由不接受房租。原告报警，南京市公安局浦口分局泰山新村派出所派员到现场调解未果。另查，原告为陈义翠交纳了2016年1月1日至2016年12月31日物业费1654元。上述事实，有当事人提供的房屋租赁合同、收条、收据、当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同履行。对于原告的诉讼请求1、解除原、被告间的房屋租赁合同。在庭审中，原、被告均表示同意解除合同，本院确认解除原、被告之间的房屋租赁合同。对于原告的诉讼请求2、被告支付违约金4万元。原告认为被告将涉案房屋停水更换门锁，导致住租户搬走，提供了租户赵德清的证明；原告提供了四户的租房合同拟证明原告每月可预期利息1400元；原告提供2016年5月16日本票一张金额为16800元，拟证明原告向被告支付房租，被告不收。被告认为原告没有按合同约定提前三十日支付下期房屋租金，违约在先，要求对原告主张4万元违约金进行调整。
本院认为，被告认为原告逾期支付房租，不收原告交纳的房租，但未提供证据，被告应承担违约责任。原、被告在合同中手写的内容应对合同打印相同内容的变更，违约方应按每年10000元支付违约金。对于被告要求对违约金进行调整的意见，原告提供的证据不能证明其预期利益损失，本院结合原告投入租赁合同中的资金及实际合同履行情况，酌定被告支付原告违约金25000元。对于原告的诉讼请求3、被告陈义翠返还垫付的2014年1月至2015年4月期间的水费和垃圾费376元。
本院认为，根据合同约定水费、垃圾费应由原告承担，故对原告的此项诉讼请求不予支持。对于原告的诉讼请求4、被告陈义翠返还原告垫付的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1654元。
本院认为，根据合同约定，物业费由被告承担，被告应当返还原告物业费1654元。对于原告的诉讼请求5、两被告退还原告押金2000元。被告陈义翠同意返还押金，本院予以确认。对于原告的诉讼请求6、两被告返还原告家具（祥见家具清单）和诉讼请求7、两被告返还电器设备（祥见电器清单）。
本院认为，原告的家具和电器并不在被告的占有下，且原告可在解除合同后将家具电器搬走，故对原告的此部分诉讼请求不予支持。对于原告要求两被告承担连带责任的意见，
本院认为，原告知道被告郭二妹代理被告陈义翠签订合同，应由被告陈义翠承担合同责任，故对原告的此项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：原告张业平与被告陈义翠签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；
二、被告陈义翠于本判决生效之日起五日内支付原告张业平违约金25000元、房屋押金2000元、物业费1654元，合计28654元；
三、驳回原告张业平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费800元减半收取400元，由被告陈义翠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费800元。
审判员 谢明
二〇一七年二月十四日
书记员 胡颖 百度搜索“”