四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1602民初2817号
原告：胡仁金，男，生于1957年4月18日，汉族，住四川省广安市。
委托代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。
被告：重庆市泽源房地产开发有限公司。住所地重庆市大渡口区马王乡龙泉村**幢。
法定代表人：李泽民，总经理。
委托代理人：熊君，男，生于1971年4月7日，汉族，住重庆市。
委托代理人：ＸＸ，男，生于1987年6月19日，汉族，住四川省。
被告：邓汉学，男，生于1961年5月9日，汉族，住四川省广安市广安区。
委托代理人：蒋方全，广安市前锋区代市法律服务所法律工作者。
被告：广安桓宇建设工程公司（原邻水县劳武建筑工程公司）。住所地广安市邻水县鼎屏镇中街**号。
法定代表人：杜晓华原告胡仁金诉被告重庆市泽源房地产开发有限公司、邓汉学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法适用普通程序。2016年11月23日，本院依法追加广安桓宇建设工程公司（原邻水县劳武建筑工程公司）为被告，由
代理
审判员刘帅担任
审判长，与
人民陪审员曾昌意、蒋有富组成合议庭进行了审理。被告广安桓宇建设工程公司经本院公告传唤，未出庭参与庭审，原告胡仁金及其委托代理人王雄、被告重庆市泽源房地产开发有限公司委托代理人熊君、被告邓汉学的委托代理人蒋方全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡仁金诉称：他是某危改项目被拆迁人，因被告重庆市泽源房地产开发有限公司对原某项目**栋、**栋拆除重建，便委托邻水县劳武建筑工程公司于2010年5月10日与其订立了《换房协议书》，根据该换房协议书约定，被告将位于广安广门*****及闲置地修建的地下车库4000余平方米的车库修好、完善后交付给原告，并约定了办理产权证及交付的时间。该4000平方米以上的地下车库折价650万元，抵原应还原告房屋面积折价450万元后，由原告支付200万元的补差款。协议同时约定1栋的交房时间为2013年5月10日，2栋的交房时间为2012年5月10日。两栋车库各占还房价值的325万元，如逾期则按月息3分计算违约金，直到交房为止。协议签订后，原告分别于2010年5月11日及2011年12月10日向邻水县劳武建筑工程公司缴补差款200万元，但被告一直未按协议约定履行相应义务，故起诉来院，要求判令重庆市泽源房地产开发有限公司及邓汉学:1、将位于广安市广安区*******及闲置地修建的地下车库（现有面积1730.69平方米）交付原告；
二、返还原告车库面积不足部分对应的款项；
三、支付原告延期交房违约金：第一栋房屋违约金以325万元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2013年5月10日起到车库交付原告之日止；第2栋房屋违约金以325万元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年5月10日起到车库交付原告之日止；
四、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆市泽源房地产开发有限公司答辩称：
一、原告不是本案某项目的被拆迁人，主体不适格。
二、他方从未委托被告邓汉学与原告订立《还房协议书》。
三、原告于2010年5月10日与被告邓汉学签订的《还房协议书》无效协议，被告邓汉学不具备对*********及闲置地修建的地下车库的处置权。
被告邓汉学答辩称：1、重庆市泽源房地产开发有限公司与他实属开发“广安某危房改造项目”的同一体；2、对本案原告诉讼主体资格、诉讼事实及理由不持反对意见；3、我方已将*******及闲置地修建的地下车库（现有面积1730.69平方米）交付给了原告占有、使用，不足部分，应由重庆市泽源房地产开发有限公司承担给、补责任。被告广安桓宇建设工程公司未做答辩。审理查明：2010年4月15日，被告重庆市泽源房地产开发有限公司出具《***二期21栋拆除重建处置方案》，方案标明：拆迁处遗工作由三合公司为主导、邻水县劳武建筑工程公司武建司全权主办；原21、29栋债权人于2010年4月20日前持原与三合公司签订的购房合同、收款收据原件到某处遗办公处，由某公司汇同刘某、姜某进行核实确认并造册登记，报重庆市泽源房地产开发有限公司备案认可后，委托邻水县劳武建筑工程公司全权负责签订还房协议书。2010年4月16日，被告重庆市泽源房地产开发有限公司（甲方）与原邻水县劳武建筑工程公司签订《协议书》，该协议书约定:项目名称***21栋拆除重建工程，重建后规划审定后的****1号楼；甲方是该项目的业主，已获得该栋楼的土地使用权，负责办理该项目的规划许可、土地使用许可、施工许可、预售许可及人防、消防、勘探设计等前期报建手续和工作。乙方负责***21栋的拆迁安置、债务清偿及****1号楼施工建设，相应设备设施的采购与安装，房屋达到验收标准。甲方应向乙方收取该栋楼的土地费肆佰万元整，乙方获得除拆迁还房外的所有建成房屋所产生的利润，自负盈亏。当天，被告邻水县劳武建筑工程公司出具委托书，委托广安市某房地产开发有限公司邓汉学、邻水县劳武建筑工程公司文某，代表本公司全权负责***片区21、29栋的拆除重建、遗留问题的处置及各种合同手续的完善等相关事宜。同一天，被告重庆市泽源房地产开发有限公司出具委托认可书，委托认可书标明：经重庆市泽源房地产开发有限公司依法对原****公司出具的委托书进行审查，同意并认可邻水县劳武建筑工程公司于2010年4月16日与本公司签订的《协议书》执行，全权负责原**片区二期工程21、29栋（现****小区1号楼）的拆除重建、原购房户的安置及各种合同手续的完善等相关事宜。邻水县劳武建筑工程公司完善的各种合同手续需报泽源公司备案。被告邻水县劳武建筑工程公司（乙方）委托代理人邓汉学，2010年5月10日与原告胡仁金（甲方）签订《还房协议书》，《还房协议书》约定：乙方受重庆市泽源房地产开发有限公司委托，对原某项目21、29栋原购房户承担还房义务；甲方持原与某公司签订的购房合同，收款收据原件到**处遗办公室进行核实确认并造册登记，并与乙方签订还房协议书；还房的具体位置为，一、二栋负一楼及闲置修建的地下车库；还房面积4000平方米以上的地下车库；乙方将4000平方米以上的地下车库折价650万元还给甲方。抵原乙方应还甲方房屋面积折价450万元后，甲方应在2011年12月内一次性补清200万元；乙方交付****1栋及闲置地段的车库时间为2013年5月10日，2栋交付时间为2012年5月10日。两栋车库各占还房价值325万元，如逾期交房则由乙方按月息3分支付给甲方，直到交房为止。另查明，2012年6月11日，邻水县劳武建筑工程公司变更名称为广安桓宇建设工程公司。以上事实有处置方案、协议书、委托书、委托认可书、还房协议书、收据及原、被告的当庭陈诉等证据予以证明。
本院认为，原告胡仁金与原邻水县劳武建筑工程公司（即被告广安桓宇建设工程公司）签订的《还房协议书》，对于被告重庆市泽源房地产开发有限公司及邓汉学本人不具有法律的约束力。其一是，被告重庆市泽源房地产开发有限公司与邓汉学不是签订《还房协议书》的一方主体，根据案件查明的事实证明，签订《还房协议书》的一方主体是胡仁金，另一方主体是原邻水县劳武建筑工程公司，邓汉学虽然参与了合同的签订，但他是受原邻水县劳武建筑工程公司的委托，代表原邻水县劳武建筑工程公司签订的《还房协议书》，而不是以自己的名义签订协议；其二是，被告重庆市泽源房地产开发有限公司虽然委托原邻水县劳武建筑工程公司处理合同完善手续，并出具委托认可书，认可原邻水县劳武建筑工程公司对邓汉学的委托事项，但根据被告重庆市泽源房地产开发有限公司与原邻水县劳武建筑工程公司签订的《协议书》表明，***片区21栋、29栋的债权人，需在2010年4月20日前持原与**公司签订的购房合同、收款收据原件到**处遗办公处，核实确认并造册登记，报重庆市泽源房地产开发有限公司备案后，重庆市泽源房地产开发有限公司才予以认可。同时，重庆市泽源房地产开发有限公司向邻水县劳武建筑工程公司出具的委托认可书同样标明了需要向其报批备案的意见，被告邻水县劳武建筑工程公司在原告胡仁金既未提供自己是***片区的被拆迁户，有价值450万元的拆迁需被拆迁安置的证明，也未提供其原持有价值450万元与三合公司签订的购房合同、收款收据原件，并到高岩处遗办公室进行登记确认的证据，同时更没按与被告重庆市泽源房地产开发有限公司签订协议的约定，履行还房安置的报批备案手续，在此情况下，邻水县劳武建筑工程公司是以自己的名义自行与原告胡仁金签订《还房协议书》。其三、在本案中，被告重庆市泽源房地产开发有限公司是***片区的合法拆迁业主，已获得该栋楼的土地使用权，并取得该项目的工程规划许可、建房用地许可、施工许可、预售许可等资质，被告重庆市泽源房地产开发有限公司向邻水县劳武建筑工程公司出具的《委托认可书》明确约定要求按照双方《协议书》执行，负责拆除重建、购房户安置、合同手续完善，且合同手续需报泽源公司备案，《委托认可书》并未说明邻水县劳武建筑工程公司具有对相关房产的处置权限，也没有其他证据证明被告邻水县劳武建筑工程公司对诉争车库进行处置具有代理权限，被告重庆市泽源房地产开发有限公司也未对此权限进行追认，故原告不能依据《还房协议书》向被告重庆市泽源房地产开发有限公司主张合同权利。被告邓汉学承认他下欠原告650万元的事实（包括用车库进行抵偿450万元，并收取原告200万元），因本案被告邓汉学是代表被告广安桓宇建设工程公司（原邻水县劳武建筑工程公司）在《还房协议书》和收据上签字，权利义务也应由被告广安桓宇建设工程公司（原邻水县劳武建筑工程公司）承担，经过法院释明，原告不愿意变更诉讼请求，放弃在本案中对广安桓宇建设工程公司（原邻水县劳武建筑工程公司）主张权利，该纠纷可另案提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告未能提供足够证据证明其与被告重庆市泽源房地产开发有限公司及邓汉学（以个人名义）签订了《还房协议书》，也无证据证明其与被告广安桓宇建设工程公司签订的《还房协议书》经被告重庆市泽源房地产开发有限公司认可或追认，应承担举证不利的后果。因原告胡仁金与原邻水县劳武建筑工程公司签订的《还房协议书》，对于被告重庆市泽源房地产开发有限公司及邓汉学本人不具有约束力，且放弃在本案中对广安桓宇建设工程公司追究责任，故原告依据《还房协议书》主张的履行义务、违约责任的诉请，本庭不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回原告胡仁金的诉讼请求。案件受理费57300元，由原告胡仁金承担，并向广安区法院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 刘 帅
人民陪审员 曾昌意
人民陪审员 蒋有富
二〇一七年二月十四日
书 记 员 周 俊 来源：百度“”