重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初13550号原告文贤福，男，1962年3月13日出生，汉族，住重庆市巴南区委托代理人陈培东，重庆碧涛律师事务所律师。被告吕仁信，男，1971年12月15日出生，汉族，住重庆市巴南区被告吕仁勇，男，1969年4月25日出生，汉族，住重庆市巴南区委托代理人李晓勤（系吕仁勇之妻），女，1979年1月6日出生，汉族，住重庆市南岸区被告刘忠德，男，1963年11月15日出生，汉族，住重庆市巴南区第三人李富强，男，1975年10月7日出生，汉族，住重庆市巴南区第三人沈泽金，男，1962年3月13日出生，汉族，住重庆市巴南区原告文贤福与被告吕仁信、吕仁勇、刘忠德，第三人李富强、沈泽金物权确认纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用简易程序，由
审判员郭华独任审判，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告文贤福及其委托代理人陈培东，被告吕仁信、刘忠德、被告吕仁勇的委托代理人李晓勤，第三人李富强、沈泽金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文贤福诉称，2005年，文贤福的房屋被修建二环绕城高速公路征占，文贤福组织一同被征占房屋的兄弟文贤海、母亲李树芳、社员王祥云、李兴国、李仕华等六人申请在一品四桥村马儿岗联合修建五楼一底，总面积1400平方米的住宅房屋一幢，其中住宅十套、门面四间。相关行政主管部门批准同意后，文贤福与徐华军协商共同出资修建房屋。文贤福经与王祥云协商，并于2005年3月14日签订联合建房协议书约定，王祥云只出建房搬迁指标，不支付任何集资建房款，可取得底楼门面一间，但以王祥云名义登记的其它房屋归文贤福支配。王祥云必须无条件将户头上所剩面积过户给其余相应搭建人，并协助、配合文贤福办理房屋产权过户。建房过程中，原告文贤福与第三人李富强签订联合建房协议，原告李富强出资86000元选定5楼1号（以下简称5-1号）住宅房屋。原告文贤福与第三人沈泽金签订了联合建房协议，原告沈泽金出资96000元选定5楼2号（以下简称5-2号）住宅房屋。房屋建成竣工验收后，王祥云获得并迁入底层的附1号门面居住，李富强、沈泽金各获得5-1号、5-2号住宅一套并迁入居住。2007年，底层附1号（以下简称附1号）门面和5-1号住宅、5-2号住宅均登记在王祥云名下。为了将5-1号、5-2号房屋产权手续办到原告李富强、沈泽金的名下，文贤福以原告李富强、沈泽金之名分别与王祥云签订房屋买卖协议，王祥云交出5-1、5-2号房屋产权证原件，并签署过户申请书，要求房屋登记部门办理产权过户手续。巴南区国土房屋管理部门于2007年7月9日受理了变更登记申请，但因政策因素未办理房屋的过户登记。王祥云死亡后，巴南区人民法院作出（2015）巴法民初字第08264号民事调解书确定，5-1号房屋归吕仁信所有；附1号门面、5-2号房屋归吕仁勇、刘忠德所有。随后，被告吕仁信取得了5-1号房屋的房地产权证，被告吕仁勇取得了5-2号房屋的房地产权证，被告刘忠德取得了附1号门面房屋的房地产权证。后因重庆市巴南区人民法院院长发现错误，决定对（2015）巴法民初字第08264号案件进行再审，通过再审审理，重庆市巴南区人民法院撤销了（2015）巴法民初字第08264号民事调解书。由于5-1、5-2号房屋并非王祥云所有，而是由原告出资修建后分别出售给李富强、沈泽金居住使用，而按现行政策规定李富强、沈泽金不能取得5-1、5-2号房屋所有权，现原告文贤福起诉要求确认5-1、5-2号房屋归其所有。
被告吕仁信、吕仁勇、刘忠德共同辩称，王祥云系三被告母亲王祥珍的弟弟，王祥云未婚无子女，三被告对王祥云尽了赡养义务，其死后遗留的财产依法应由三被告继承，5-1、5-2和附1号房屋产权登记在王祥云名下，应属王祥云所有。原告举示的房屋联建协议明显存在伪造嫌疑，要求驳回原告的诉讼请求。第三人李富强述称，李富强系城镇居民，2005年11月17日，原告文贤福与第三人李富强签订联合建房协议书约定，第三人李富强出资86000元选定5-1号住宅房屋。合同签订后，第三人李富强按约向原告文贤福交纳了集资款。联建房屋于2006年2月25日竣工后，第三人李富强搬入门牌号为巴南区一品桥华路15号5-1号的住宅房屋居住至今。因5-1号房屋在2007年1月8日初始登记在王祥云名下，为了达到将5-1号房屋产权手续办到第三人李富强名下，原告文贤福以第三人李富强之名与王祥云以房屋买卖的方式，王祥云与李富强共同向房屋登记部门申请产权过户。但因政策因素未能办理房屋过户登记。王祥云于2011年2月18日死亡。2015年7月15日，被告吕仁信将5-1号房屋变更登记到自己名下。第三人李富强出资修建5-1号房屋，并居住十年之久，已经事实取得了5-1号房屋的所有权。现要求确认5-1号房屋归第三人李富强所有。
原告沈泽金诉称，原告文贤福与沈泽金签订联合建房协议书除时间为2006年2月16日、房屋为5-2号、集资款金额为96000元以及沈泽金系一品街道永益村2组村民的事实与第三人李富强的陈述不同之外，其余事实与第三人李富强的陈述基本一致。第三人沈泽金出资修建5-2号房屋，并居住十年之久，已经事实取得了5-2号房屋的所有权。现要求确认5-2号房屋归第三人沈泽金所有。
经审理查明，第三人李富强系城镇居民，第三人沈泽金系一品街道永益村2组村民。2005年，文贤福、王祥云、李兴国等人的房屋因修建二环绕城高速公路被征占，文贤福组织同时被征占房屋的兄弟文贤海、母亲李树芳、社员王祥云、李兴国、李仕华等六人申请在一品四桥村马儿岗联合修建五楼一底，总面积1400平方米的房屋一幢，其中住宅十套、门面四间。相关行政主管部门批准同意后，文贤福与徐华军协商共同出资修建，文贤福与重庆邑得建筑工程有限公司签订建设工程施工合同，由重庆邑得建筑工程有限公司负责工程承建。文贤福经与李仕华协商，由文贤福出资1000元购买了李兴国的建房指标，李兴国不再获得任何房屋；经与王祥云协商，王祥云不支付任何集资建房款，可获得底楼门面一间；经与提供建房宅基地的李仕华协商，李仕华获得六楼住宅一套。文贤福与文贤海、李树芳协商，李树芳不获得房屋，李树芳的建房指标由其儿子文贤福、文贤海分得，文贤海按建筑成本出资取得四楼住宅两套、底楼门面一间，文贤福分得三楼住宅两套、底楼门面一间。整幢房屋的其余五套住宅和一间门面，由文贤福与徐华军平均分配。2005年3月14日，文贤福与王祥云签订联合建房协议书约定，王祥云将建房指标转让给文贤福，由文贤福负责组织修建，王祥云只出建房搬迁指标，不负责出资，房屋竣工后，王祥云分得底层门面一间（44.49平方米），以此底层门面一间抵作王祥云出让指标的报酬，王祥云除合同约定的面积外，所剩余的房屋指标面积归文贤福支配，因所剩面积需暂时办理在王祥云户头上，待文贤福房屋分配完毕后，王祥云必须无条件将户头上所剩面积过户给其余相应搭建人，王祥云无条件负责协助、配合文贤福办理房屋产权过户。建房过程中，李富强与文贤福签订联合建房协议书约定，李富强出资86000元选定5-1号住宅房屋，并向文贤福交纳了集资建房款。沈泽金与文贤福签订联合建房协议书约定，沈泽金出资96000元选定5-2号住宅房屋，并向文贤福交纳了集资建房款。2006年，房屋建成竣工验收后，王祥云获得并迁入底层门面一间居住，李富强、沈泽金各获得5-1号、5-2号住宅一套并迁入居住至今。2007年，联建房屋进行了初始登记，底层附1号门面（丁202房地证2006字第08963号，建筑面积44.49平方米）、5-1号住宅（丁202房地证2006字第08973号，建筑面积116.44平方米）、5-2号住宅（丁202房地证2006字第08974号，建筑面积116.44平方米）均登记在王祥云名下。为了将5-1号、5-2号住宅房屋产权手续办到李富强、沈泽金的名下，文贤福分别以李富强、沈泽金之名与王祥云签订房屋买卖协议，王祥云交出5-1、5-2号房屋产权证原件，并书面申请将5-1、5-2号房屋过户李富强、沈泽金名下。巴南区国土房屋管理局于2007年9月7日受理了变更登记申请，但由于政策规定未办理房屋的过户登记。王祥云于2011年2月18日死亡，2015年4月，吕仁信以其兄吕仁勇、刘忠德及父亲吕仙荣为被告，持王祥云房产证及村社证明，向本院起诉，要求对王祥云的遗产继承分割。本院（2015）巴法民初字第08264号民事调解书确定，被继承人王祥云遗留的位于重庆市巴南区一品镇桥华路15号附1号、15号5-1号、15号5-2号房屋三套（房地产权证号：丁202房地证2006字第08973号）即5-1号房屋归吕仁信所有；附1号门面、5-2号房屋（房地产权证号：丁202房地证2006字第08963号、房地产权证号：丁202房地证2006字第08974号）归吕仁勇、刘忠德所有。2015年7月15日，5-1号房屋变更登记至被告吕仁信名下（丁202房地证2015字第05535号，房屋土地用途为农民宅基地），5-2号房屋变更登记至被告吕仁勇名下（丁202房地证2015字第05536号、房屋土地用途为农民宅基地），附1号门面房屋变更登记至被告刘忠德名下（丁202房地证2015字第05534号、房屋土地用途为农民宅基地）。2015年10月，吕仁信以李富强为被告，吕仁勇、刘忠德以沈泽金为被告，分别向本院起诉要求李富强、沈泽金返还房屋并赔偿损失（该二案现中止审理）。李富强、沈泽金认为5-1、5-2号房屋并非属于王祥云所有，巴南区人民法院（2015）巴法民初字第08264号民事调解书所确定的内容直接侵害了原告李富强、沈泽金的民事权益，遂于2016年4月，以吕仁信、吕仁勇、刘忠德为被告，以文贤福为第三人，向本院提起第三人撤销之诉。经本院审理认为，李富强、沈泽金虽实际占有5-1、5-2号房屋，但文贤福与李富强、沈泽金签订的联合建房协议违反了国家法律效力禁止性规定，应属无效。二原告无权对本案争议房屋主张所有权，而只能向房屋出让人主张合同无效请求权。然而对于普通债权，不适用第三人撤销之诉保护。李富强、沈泽金与本院生效的（2015）巴法民初字第08264号民事调解书所确定的内容没有法律上的利害关系，故李富强、沈泽金不是本案的适格原告，遂作出（2016）渝0113民撤1号裁定书，驳回李富强、沈泽金的起诉。2016年6月27日，因本院院长发现并提交审判委员会讨论，决定对本院（2015）巴法民初字第08264号案件进行再审。再审过程中，原审原告吕仁信，被告吕仁勇、刘忠德经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，遂以（2016）渝0113民再2号民事裁定书，作出如下裁定：
一、本案按原审原告吕仁信撤诉处理。
二、撤销重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第08264号民事调解书。现文贤福以其系5-1、5-2号房屋的所有权人为由，要求确认5-1、5-2号房屋归其所有。审理中，三被告认为，5-1、5-2号房屋登记在其舅舅王祥云名下属王祥云死后的遗产。三被告对王祥云生前尽了主要扶养义务，应当分得本案诉争房屋。第三人李富强、沈泽金认为，诉争房屋是其向文贤福交纳了建房集资款后取得，并居住使用十余年，是诉争房屋的实际所有权人，要求确认房屋归第三人所有。各方当事人各执己见，调解未果。上述事实，有当事人在庭审中的陈述，证人证言，文贤福与王祥云签订联合建房协议书、李富强与第三人文贤福签订联合建房协议书及付款依据和水、电、气缴费凭据、沈泽金与第三人文贤福签订联合建房协议书及付款依据和水、电、气缴费凭据、建房立项批复文件、用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工合同、集体土地审批表、王祥云、李富强、沈泽金农房买卖合同及房屋变更登记受理单、农房异议登记受理单、诉争房屋房地产权证，本院（2015）巴法民初字第08264号民事调解书、（2016）渝0113民撤1号裁定书、（2016）渝0113民再2号民事裁定书等，经庭审质证、认证，事实清楚足以认定。
本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，文贤福因房屋被征地拆迁，经有关部门批准，与本社王祥云等社员在农村集体土地上联合修建房屋。按照文贤福与王祥云签订的协议，王祥云不支付任何集资建房款，可取得底楼门面一间，但以王祥云名义登记的其它房屋归文贤福支配。在实施过程中，王祥云实际取得了底楼附1号门面房屋，并居住使用，以王祥云名义登记的5-1、5-2号房屋由文贤福卖与李富强、沈泽金居住使用至今。为达到将5-1、5-2号房屋过户至李富强、沈泽金名下的目的，王祥云向房屋登记部门申请将5-1、5-2号房屋过户到李富强、沈泽金名下，并交出5-1、5-2号房屋的房地产权证。因5-1、5-2号房屋土地用途为农民宅基地，李富强、沈泽金与王祥云非同一农村集体经济组织成员，导致房屋过户未成。故根据当事人提供的证据，以及
本院查明的事实，本院确认本案诉争房屋并非王祥云所有。文贤福将在农村集体土地上修建的5-1、5-2号房屋分别卖与城镇居民李富强和非同一集体经济组织成员沈泽金，李富强、沈泽金虽实际占有、使用5-1、5-2号房屋十余年，但文贤福与李富强、沈泽金签订的联合建房协议因违反国家法律、行政法规效力性禁止性规定，属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，第三人李富强、沈泽金亦不能取得诉争房屋所有权。文贤福与王祥云系同一农村集体经济组织成员，并作为征地搬迁有权集资建房人，具体组织实施了建房，结合文贤福与王祥云达成的5-1、5-2号房屋归文贤福支配的约定，以及王祥云未出资建房的事实，本院认定，本案诉争的5-1、5-2号房屋属文贤福所有。三被告通过本院（2015）巴法民初字第08264号民事调解书取得了王祥云名下5-1、5-2号住宅房屋和附1号门面房屋的变更登记，现（2015）巴法民初字第08264号民事调解书已被本院（2016）渝0113民再2号民事裁定书依法撤销，三被告取得王祥云名下房屋的依据已丧失，被告应当协助原告文贤福办理房屋变更登记。关于三被告抗辩原告与王祥云签订的联合建房协议有伪造嫌疑的问题，因三被告未提供证据证明，且与本院查证的事实不符，故三被告的抗辩理由本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，
判决如下：登记在被告吕仁信名下位于重庆市巴南区一品桥华路15号5-1号（权证号丁202房地证2015字第05535号）房屋一套、登记在被告吕仁勇名下位于重庆市巴南区一品桥华路15号5-2号（权证号丁202房地证2015字第05536号）房屋一套归原告文贤福所有。受案件受理费3940元，减半收取1970元由被告吕仁信、吕仁勇负担（此款已由原告文贤福自愿垫付，二被告于本判决生效后五日内转付原告）。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 郭华
二〇一七年二月八日
书记员 张林 更多数据：搜索“”来源：