四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0703民初2542号
原告：绵阳博瑞物业服务有限公司，住所地:绵阳市涪城区。
法定代表人：刘虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡昭，四川联衡律师事务所律师。
被告：胡斌，男，汉族，现住涪城区。
被告：邓绍琼，女，汉族，现住涪城区。
委托诉讼代理人：胡斌，系被告邓绍琼之夫。
原告绵阳博瑞物业服务有限公司与被告胡斌、邓绍琼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳博瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡昭，被告胡斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于2016年5月18日向本院提出诉讼请求：1、二被告支付拖欠的2013年1月1日至2016年3月31日物业服务费4714.16元、生活垃圾运输费234元、逾期缴费滞纳金8273.36元，合计13221.52元；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年原告与未来城小区开发商绵阳天添置业有限公司签订《未来城前期物业管理服务合同》，约定原告对该小区提供物业管理服务。合同第21条约定物业服务费为住宅每月每平方米1.4元，业主逾期缴纳物管费的自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告在接房当日也与原告签订了《未来城费用收缴协议》，约定被告应于每季度前缴纳下季度的物管费，否则将按约定缴纳滞纳金。合同签订后原告一直依约为该小区提供前期物业管理服务。被告系未来城小区业主，物业面积86.34平方米，每季度应交物业费362.6元，垃圾运输费6元，其于2012年9月14日接收房屋，首期物业费交付至2012年12月31日，截止2016年3月31日已欠39个月物业费4714.16元、垃圾运输费234元。虽经原告反复催告，被告至今未支付。
被告胡斌、邓绍琼辩称：我们是5.12地震灾后重建的还房户，我们和原告之间的还建房屋的协议中未提及要缴纳物业费。就算要缴纳物业费，我们也应该和一般的购房户区别开来，不应当按照一般购房户的每月每平方米1.4元的标准缴纳，我们可以和原告协商确定物业费的标准。另外，我们从2012年9月5日入住至今，开发商未按承诺办理房产证、土地证，应当按照约定赔偿违约金。我认为，原告应当赔偿的违约金数额超过了我应当缴纳的物业费，所以，相互抵扣后，我不应该缴纳物业费。原告围绕其诉讼请求提供了以下证据：1、《未来城前期物业管理服务合同》，证明原告与委托单位绵阳天添置业有限公司于2010年11月29日签订前期物业管理服务合同，约定由原告为未来城业主及物业使用人提供物业管理服务；2、入住通知书，证明2012年6月1日绵阳天添置业有限公司通知胡斌，其所认购的未来城X栋X单元X楼X号房屋于2012年9月4日开始交房，所购房屋从2012年9月1日计取物业管理服务费，计费面积86.34平方米；3、未来城费用收缴协议，证明双方约定根据前期物业服务合同约定，住宅物业管理服务费为每月每平方米1.4元，面积86.34平方米，代收袋装生活垃圾清运费每月6元；4、房屋信息摘要，证明未来城X栋X单元X楼X号房屋登记所有权人为胡斌、邓绍琼共有，建筑面积86.34平方米；5、未来城商品房交接确认单，证明邓绍琼于2012年9月14日与原告办理了房屋交接手续。被告胡斌、邓绍琼未提供证据。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证并在卷佐证。根据原、被告双方当事人的当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡斌、邓绍琼系夫妻，其所有的原住房交与原告重建。被告胡斌、邓绍琼选定原告开发的未来城X幢X单元X楼X号的房屋作为还建房屋。2012年9月14日，邓绍琼与原告办理了收房手续，同时签订了关于物业费用的收缴协议，约定收取物业费的面积为86.34平方米，标准为住宅物业每月每平方米1.4元，代收生活垃圾清运费每月6元，业主应于每季度结束前5日内预交下季度物业管理服务费，逾期缴付的原告可每天按应缴费用总额的0.3%收取滞纳金。收房当日，二被告向原告支付截至2012年12月31日的首期物业服务费。案涉房屋于2016年3月9日登记为胡斌、邓绍琼共同共有，房产登记的建筑面积为86.34平方米。2010年11月29日，原告与绵阳天添置业有限公司签订《未来城前期物业管理服务合同》，约定由原告为未来城所有业主及物业使用人提供自房屋出售之日起到业主委员会与业主大会选定的物业企业签订物业管理服务合同生效时止的物业管理服务，双方约定了各自的权利义务。
本院认为，本案诉讼双方的主要争议焦点有：一是原、被告是否存在物业服务合同关系及是否有物业费用的约定；二是滞纳金是否该交纳，原告提供的物业管理服务是否存在问题。关于第一个争议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与绵阳天添置业有限公司签订的《未来城前期物业管理服务合同》对未来城小区全体业主具有法律约束力。原告作为该小区的物业服务单位，与作为物业使用人的被告存在物业服务合同关系，有权主张物业服务费。被告胡斌、邓绍琼主张未与原告签订物业管理合同，与原告无物业服务合同关系的意见，本院不予支持。收房当日，邓绍琼支付了首期4个月的物业服务费，与原告还签订了物业费缴费协议，该协议约定的费用标准并未违反法律规定，双方应当依约执行。按协议的约定，被告的住宅物业服务费按1.4元/平方米/月标准计算，物业面积按86.34平方米计算，另外每月代交6元生活垃圾清运费。被告方辩解原告与开发商签订的物管收费标准强加给拆迁还建房业主，拆迁还建房业主不应按照一般购房户交纳物管费的意见，与其签订的缴费协议不符，本院不予支持。关于滞纳金是否支持的问题。缴费协议约定业主应于每季度结束前5日内预交下季度物业管理服务费，逾期缴付的原告可每天按应缴费用总额的0.3%收取滞纳金。
本院认为，原、被告签订的缴费协议明确记载逾期支付物业费的原告有权按日计算滞纳金，该滞纳金的性质属违约金。被告以原告需向被告承担违约金为由，要求相互抵扣，但未提供举证据明，本院不予采信。被告在支付了4个月物业费后拒不交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任即滞纳金；但双方关于按应缴费总额的0.3%按日计算滞纳金的约定过高，有失公平，本院酌情降低调整为按应缴物业费4714.16元、垃圾运输费234元的30%计算支持其滞纳金1484.45元。综上所述，对原、被告的合理合法的主张，本院予以支持，对双方不合法不合理的意见，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：
一、被告胡斌、邓绍琼在本判决生效后七日内给付原告绵阳博瑞物业服务有限公司2013年1月1日至2016年3月31日的物业服务费4714.16元、垃圾清运费234元；并承担逾期支付物业费、垃圾清运费的滞纳金1484.45元，合计6432.61元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费65元，由原告负担25元，被告胡斌、邓绍琼负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 张雅梅
人民陪审员 钟 志
二〇一七年二月八日
书 记 员 邓晶晶 微信公众号“”