广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1402民初1615号
原告：邓日崇，男，1958年07月13日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。
原告：莫燕清，女，1966年03月06日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。两原告共同
委托代理人：卢星宇，广西诺尔律师事务所律师。两原告共同
委托代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所律师。
被告：杨丽仙，女，1956年09月19日出生，汉族，居民，户籍地：广西壮族自治区崇左市江州区，现住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托代理人：赵塑艺，广西欣和律师事务所律师。
原告邓日崇、莫燕清诉被告杨丽仙确认合同有效纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法由
审判员黄红才适用简易程序公开开庭进行了审理。
书记员黄冬丽担任法庭记录。原告邓日崇及其与原告莫燕清的共同委托代理人卢星宇，被告杨丽仙的委托代理人赵朔艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓日崇、莫燕清诉称，两原告为夫妻关系，阮文生（2013年8月5日去世）与被告杨丽仙也是夫妻关系，1999年，崇左糖厂以成本价出售公有住房，原、被告当时为崇左糖厂职工并都参与购买，其中邓日崇因工龄较短，只能购买10栋3单元611号房，该房面积为57.1平方米；阮文生购买的是15栋1单元401号房，面积为68.99平方米。双方均向单位全额缴纳了购房款，并取得了房屋产权证。1999年7月24日，原、被告双方通过协商一致，由原告莫燕清向被告杨丽仙补交了房屋差价及手续费共10250元后，互换了房屋。后双方在单位存档的“以成本价出售公有住房评估计算表”上做了变更，但未办理房屋产权证变更手续。互换房屋后，原告便一直在变更后的房屋即崇左糖厂15栋1单元401号房居住至今，已长达16年之久。原告认为，原、被告双方属于房屋买卖合同关系，本案涉及的两间房屋均可以在职工之间自由流转买卖；原告也于1997年7月24日向被告履行了付款义务，因此，原、被告双方签订的房屋买卖协议书是合法有效的。现因涉及房屋拆迁补偿，被告杨丽仙便反悔，拒不承认其已将崇左糖厂15栋1单元401号房卖给原告的事实，还企图侵吞原告的拆迁补偿款，该行为已严重分割了原告的合法权益。为了维护原告的合法权利，特向法院起诉，请求法院依法判决原、被告签订的15栋1单元401号房的买卖协议书有效。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、协议书原件一份，证明原、被告之间的买卖合同关系。2、收条原件一份，证明原告已经将房款支付给被告，原告已经履行协议书义务。3、《以成本价出售公有住房评估计算表》复印件一份共2页，证明原、被告双方相互买卖房屋后，已经在就职单位崇左糖厂做了登记变更。4、广西壮族自治区崇左县单位住房资金专用收款收据原件一份，崇房权证太字第××号房产证原件一份，证明签订协议后，被告将涉案房屋房产证以及被告买这套房屋时的房款收据原件交给原告。
被告杨丽仙辩称，1、因被告杨丽仙的配偶阮文生于2013年8月5日去世，本案涉及的崇左糖厂15栋1单元401号房屋由杨丽仙、阮雪秋、阮雪冬继承，阮雪秋、阮雪冬都应当参与到诉讼中，现原告仅起诉被告杨丽仙，遗漏了应当参加诉讼的当事人阮雪秋、阮雪冬。2.因为双方签订的协议书不具备合同的基本要素，又未经房屋登记部门办理登记手续，且违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的强制性规定，损害了国家利益，所以，本案房屋买卖协议书无效。综上，依据我国物权法的相关规定，原、被告之间的房屋买卖合同仅为债权债务关系，没有发生物权效力，因此，请法院驳回原告的起诉。被告杨丽仙为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、崇左市公安局太平派出所出具的证明一份，证明阮文生于2013年8月5日去世，他的继承人是杨丽仙、阮雪秋、阮雪冬，所以本案遗漏当事人。2、崇左市房产管理局作出的《房屋交易和产权告知单》一份，证明崇左县崇左糖厂生活区第15栋1单元401号房所有权人为阮文生。经开庭质证，被告对原告提供的协议书的真实性无异议，对其合法性与关联性有异议；对收条的真实性、合法性、关联性无异议，同时也证实双方换房行为是于1999年7月24日，当时并未签订协议书；对两份《以成本价出售公有住房评估计算表》的真实性有异议，认为该表的左下角的“同意按成本价购房阮文生”等字并非阮文生所写；对广西壮族自治区崇左县单位住房资金专用收款收据以及崇房权证太字第××号房产证无异议。原告对被告提交的证据均无异议，但认为本案是确认合同有效纠纷，与阮雪秋、阮雪冬无关联，另外，崇左糖厂15栋1单元401号房屋虽然登记有阮文生名下，但经双方自愿签订的房屋买卖协议书是合法的，房产登记并不影响协议书的合法性和有效性。
本院认为，原告提交的证据1、2、3、4以及被告提交的证据1、2，客观、真实、来源合法，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据采用，本院予以确认。综合原告的陈述和被告的答辩以及全案的证据，本院确认以下案件事实：两原告为夫妻关系，阮文生（2013年8月5日去世）与被告杨丽仙为夫妻关系。1999年，崇左糖厂以成本价出售公有住房，原告邓日崇、莫燕清、被告杨丽仙以及阮文生当时均为崇左糖厂职工，均参与购房，其中原告邓日崇、莫燕清购买10栋3单元611号房，该房建筑面积为57.1平方米；阮文生和被告杨丽仙购买15栋1单元401号房，建筑面积为68.99平方米。1999年7月24日，原、被告双方通过协商一致互换房屋，并由原告莫燕清向被告杨丽仙支付了房屋差价及手续费共10250元。随后原告邓日崇、莫燕清即入住崇左糖厂15栋1单元401号房至今。1999年12月7日，阮文生取得了崇左糖厂15栋1单元401号房的房产证（崇房权证太字第××号）。而后双方于2000年3月23日在崇左糖厂存档的“以成本价出售公有住房评估计算表”上做了变更，但至今未办理房屋产权证变更手续。2009年9月7日，原告夫妇与被告夫妇由他人代书签订了《协议书》，该协议书载明：“本人已经和邓日崇无任何的经济来往纠纷、债务等问题。现在糖厂内的房屋（第15栋1单元4楼1间），在没办好转户的情况下，房主是属于邓日崇，不关阮文生的任何事，若房主邓日崇需要办理房屋转户手续时，阮文生有义务协助邓日崇办理转户手续，不得作出任何对房主不利的事情。2009年9月7日”。由阮文生在该协议书上书写“转户手续一切费用由邓日崇负责”并签名、捺印，被告杨丽仙也在该协议书上签名、捺印。2016年，原告邓日崇、莫燕清要求被告杨丽仙协助办理转户手续时遭拒，双方因此发生纠纷。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、本案是否遗漏了诉讼当事人；2、原告与被告于2009年9月7日签订的《协议书》是否有效。
本院认为，一、关于本案是否遗漏了诉讼当事人的问题。首先，本案原告和阮文生（已故）、被告杨丽仙于2009年9月7日签订了房屋互换协议书，原告邓日崇、莫燕清与阮文生、被告杨丽仙是该协议书的签订人，是合同的相对人；阮雪秋、阮雪冬为阮文生、杨丽仙的子女，是合同主体以外的第三人，根据合同的相对性原则，该协议仅对签订人之间发生效力。其次，本案为确认合同有效纠纷，并非房屋权属纠纷或是继承纠纷，阮雪秋、阮雪冬虽然与阮文生有继承关系，但其未参与协议的签订，不是协议书的相对人。该协议书是否有效与该协议成立的主体、内容是否合法、双方意思表示是否真实等因素有关，与阮雪秋、阮雪冬并无民事上的法律关系。最后，直至本案一审辩论终结前，原、被告均未向本院申请追加阮雪秋、阮雪冬为本案当事人，且本案非必要共同诉讼，本院亦不宜依职权追加阮雪秋、阮雪冬为本案当事人。为此，本院对被告杨丽仙关于本案遗漏了诉讼当事人的辩解不予采信。
二、关于原告与被告于2009年9月7日签订的《协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据查明的事实，原告邓日崇、莫燕清与阮文生、被告杨丽仙于1999年7月24日通过协商一致互换房屋，由原告莫燕清向被告杨丽仙支付了房屋差价及手续费共10250元，双方于2009年9月7日签订了《协议书》，阮文生及被告杨丽仙在该协议上签名的行为表明其对原告关于互换房屋的要约作出了承诺。该协议系双方当事人真实意思表示，没有损害社会公共利益，不违反法律、法规的强制性规定。因此，原告的诉讼请求符合法律的规定，本院应予支持。
被告杨丽仙关于双方签订的协议书不具备合同的基本要素，合同无效的辩解，不符合法律规定，本院不予采信；被告杨丽仙还辩称本案房屋互换行为违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的法定程序和强制性规定，
本院认为，被告于1999年12月7日取得房屋产权证，而原、被告于2009年9月7日签订房屋互换协议书，被告在转让房屋时已合法取得房屋产权证；另外，法律并无禁止转让以划拔方式取得土地使用权的房产。因此，本院对被告上述辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，
判决如下：原告邓日崇、莫燕清与阮文生、被告杨丽仙于2009年9月7日签订的协议书有效。案件受理费100元，因适用简易程序审理，减半收取50元，由被告杨丽仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄红才
二〇一七年二月八日
书记员 黄冬丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 来源：百度“”