广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初19576号
原告：林社帮，男，1955年9月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：杨学海，广东协民律师事务所律师。
被告：杨军，男，1968年8月15日出生，住江西省抚州市崇仁县。
委托诉讼代理人：刘燕，广东华鸿律师事务所律师。
原告林社帮与被告杨军租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序于2016年12月30日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人杨学海，被告的委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《佛山市房屋租赁合同》于2016年11月17日解除；2.被告立即将租赁物按现状（包括床32张）交还予原告；3.被告按每月24000元的标准支付2016年8月1日起至实际交还租赁物之日止的租金；4.被告支付逾期支付租金的违约金（以每月租金24000元为本金，按日万分之五的标准自上月29日开始计算至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，被告作为承租方与原告签订《佛山市房屋租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区里水镇北沙村西线路30号2至4楼君安公寓的房屋出租给被告作为宿舍使用，现阶段租金为24000元/月，被告应于每月28日前支付下月租金，逾期按日万分之五的标准计付违约金，若被告拖欠租金累计15天以上的，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，并要求被告赔偿损失。合同生效后，被告未按约定支付租金，仅支付了半个月租金，尚拖欠2016年8月起的租金。被告的行为违反了合同约定及法律规定，原告遂委托律师向被告发送律师函，告知被告解除合同并要求被告交还租赁物，被告于2016年11月17日签收律师函。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。
被告辩称，1.同意双方签订的《佛山市房屋租赁合同》于2016年11月17日解除。2.同意按租赁物现状所有物品交还给原告，但被告自承租涉讼租赁物后购置了空调、冰箱、热水器、洗衣机、床上用品、桌椅、床20张，共支出72809.5元，原告配置了32张床，要求原告按72809.5元的8折或9折补偿被告购置的物品损失。3.双方于2016年7月1日签订涉讼合同，书面约定合同期限为9年，起租日期为2016年7月16日，前3年每月28日前支付租金24000元，之后双方口头约定免租期两个月，被告于签订合同之日向原告支付2016年9月16日至9月30日租金12000元及押金60000元，双方均确认合同于2016年11月17日解除，故被告应当承担支付租金的责任截止于该日。被告因租赁物缺陷问题而摔伤，住院治疗，无法经营租赁物，致使亏损严重，被告2016年9月下旬与原告协商。2016年10月中旬，原告写书面便签予被告，同意将租期改为3年，且月租金调整为18000元，税金900元，并购买3年500万元的保险，每月租金共20000元。被告收取租户租金至2016年11月30日，被告因原告律师函失去对租赁物的管理权，无法收取租户12月租金（租户租金合计11000元-12000元每月），租赁物实际已由原告控制。被告于收到租户水电费后交付水电费予原告，被告并未恶意拖欠水电费。3.被告曾多次向原告及其管理人员表示以每月2万元租金交付，但原告拒收，因此被告不需承担迟延交租的违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的2016年10月-12月租金及水电费清单打印件，未显示制作方，且原告不予确认，本院不予采信；2.被告出示的单据，与原告的诉讼请求不存在关联，本院不予审查。本院
经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区里水镇北沙管理区鹤暖岗西线路的房屋登记为钢筋混凝土贰层，建筑面积712平方米，已办理权属证书。2016年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山市房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区里水镇北沙村西线路30号的2楼、3楼、4楼房屋出租给乙方作宿舍用途，建设面积3037.41平方米，租期自2016年7月16日起至2025年6月30日止，前三年每月租金24000元，2019年7月16日起至2021年7月15日期间每月租金25440元、2021年7月16日起至2025年6月30日止每月租金26966元；乙方在每月28日前付清下一个月租金，延期按每日万分之五计付违约利息；甲方收取乙方60000元保证金，保证金在合同终止执行、乙方没有违反本合同条款规定的，甲方无息返还给乙方；乙方无正当理由拖欠房租累计15天以上，甲方随时有权解除租赁合同、收回房屋、索赔损失；等等。同日，被告支付了2016年9月16日至9月30日的租金12000元、租赁保证金60000元予原告。原告曾向被告发送2016年7月至9月的水电费清单，载明用水量、用电量及水电费数额，被告于2016年10月19日支付了上述月份的水电费合共12234元予原告。2016年11月29日，被告向原告的银行账户转账3000元水电费。原告曾书写一份便签予被告，载明：“合同签订3年，每月18000元；承租方要交租赁税金900元；购买3年财产险500万元×？，受益人为出租方；住户人员意外险？受益人为住户；租赁期内租住人员发生任何意外由承租方承担责任；电费由承租方自行缴费，水费3.5元一吨（包括排污费）；租赁期内因政府征用拆迁，合同自动终止，甲乙各不追究，属于乙方投资安装的商品归乙方拆除带走，政府所有补偿归甲方（即出租方）”。2016年11月15日，原告的委托诉讼代理人向被告寄送律师函，通知被告解除涉讼合同并要求被告支付租金、腾退房屋，被告于2016年11月17日收到该律师函。原告于2016年12月5日提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼租赁物所在楼栋共四层，权属证书办理后加建了两层；确认2016年7月16日至2016年9月15日为免租期，但被告未支付2016年9月30日后的租金，故被告已丧失享受免租期的条件。庭审中，双方均同意于2016年12月31日交接涉讼租赁物，本院当庭通知原告自行收回租赁物。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼租赁物中的2楼房屋已取得权属证书，合法适租，涉讼合同中有关该部分租赁的内容为原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；除此之外的租赁物未办理合法规划、报建手续，涉讼合同中相应租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效。原、被告均确认涉讼合同于2016年11月17日解除，本院据此确认涉讼合同中有关2楼房屋租赁的内容于该日解除；无效合同自始无效，原告请求确认涉讼合同中其他租赁内容于2016年11月17日解除于法无据，本院不予支持。庭审中本院已通知原告自行收回租赁物，本院对原告主张被告交还租赁物的诉讼请求也不再予以支持。虽然涉讼合同部分无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照合同约定标准向原告支付使用费。关于免租期优惠。原告承诺给予被告2个月免租期是基于涉讼合同约定的租期从2016年7月16日起至2025年6月30日止，现涉讼合同于2016年11月17日解除，双方于2016年12月31日交接租赁物，根据公平合理原则，被告享受的免租期应按比例折算为3天（169天÷3270天×62天）。被告应支付2016年7月19日至2016年9月15日的使用费予原告。关于使用费标准。原、被告均确认双方曾协商变更使用费标准，原告主张未达成一致意见，被告则主张原告同意使用费变更为20000元/月。被告提供的录音并不完整，仅反映双方协商的过程，便签也未有原、被告共同签名确认，未能显示双方已就使用费标准的变更达成一致意见。被告未能提供充分有效的证据证明双方已协商一致将使用费标准变更为20000元/月，应承担举证不能的法律后果。被告仅支付了2016年9月16日至同年9月30日期间的使用费，故被告仍应参照涉讼合同约定的使用费标准向原告支付2016年7月19日至2016年9月15日期间、2016年10月1日至2016年12月31日期间的使用费合共118064.52元（24000元/月÷31天×13天+24000元/月÷30天×15天+24000元/月×4个月）。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。被告应参照合同约定的交租日期向原告支付涉讼租赁物的使用费，逾期支付造成原告利息损失，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息予原告。根据被告的举证，被告曾向原告的银行账户进行转账，故被告清楚知悉原告的银行账户，被告完全有条件参照合同约定的交租日期向原告支付使用费，而被告仅缴纳2016年9月16日起至同年9月30日期间的使用费后未再缴纳，被告辩称原告拒收使用费，其无需承担迟延交租的责任，本院不予采纳。2016年7月18日起至2016年9月15日期间的使用费经本案审理后而确定，该部分使用费不宜计算利息损失。涉讼合同约定被告应于每月28日前付清下一个月的使用费，故被告应以24000元为本金，分别自2016年9月29日、2016年10月29日、2016年11月29日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算相应利息予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、确认原告林社帮与被告杨军于2016年7月1日签订的《佛山市房屋租赁合同》中有关2楼房屋租赁的内容于2016年11月17日解除；
二、被告杨军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月19日至2016年9月15日期间、2016年10月1日至2016年12月31日期间的使用费合共118064.52元予原告林社帮；
三、被告杨军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以24000元为本金，分别自2016年9月29日、2016年10月29日、2016年11月29日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告林社帮；
四、驳回原告林社帮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1391.04元（原告已预交），由原告负担60.39元，由被告负担1330.65元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的1330.65元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一七年二月八日
书记员 林浩成 来源：百度搜索“”