上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13221号
上诉人（原审被告）：夏金义，男，1957年3月2日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：秦涛，北京安博（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱小峰，北京安博（上海）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴骏，男，1979年7月3日生，汉族，住上海市长宁区。
被
上诉人（原审原告）：张珍，女，1983年7月9日生，汉族，住上海市长宁区。上述两被上诉人共同
委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。上述两被上诉人共同
委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。
原审
被告：张雪兰，女，1956年1月20日生，汉族，住上海市长宁区。
原审
被告：夏晨，男，1988年2月14日生，汉族，住上海市长宁区。上述两原审被告共同
委托诉讼代理人：秦涛，北京安博（上海）律师事务所律师。上述两原审被告共同
委托诉讼代理人：朱小峰，北京安博（上海）律师事务所律师。
原审
第三人：上海志远房地产经纪有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区乳山路227号3楼D-745室。
法定代表人：钱建国，总经理。
委托诉讼代理人：吴鹏，男，该公司员工。上诉人夏金义因与被上诉人吴骏、张珍、原审被告张雪兰、夏晨、原审第三人上海志远房地产经纪有限公司（以下简称志远房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初11942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭于2017年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人夏金义的委托诉讼代理人秦涛，被上诉人吴骏、张珍的委托诉讼代理人汤春林、李涛，原审被告张雪兰、夏晨及两原审被告的共同委托诉讼代理人秦涛，原审第三人志远房产的委托诉讼代理人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人夏金义上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、房地产买卖协议系志远房产与被上诉人“共谋、唆使”上诉人签署，且侵犯房屋共有人的权利，合同无效。2、上诉人并不知道被上诉人授权志远房产转交定金。上诉人在第二天即告知志远房产共有人不同意出售房屋，也没有收到定金。被上诉人完全可以另购房屋，没有损失。3、志远房产明知房屋有其他共有人，也明知上诉人没有与其他共有人协商确认情况下，唆使上诉人与被上诉人双方签订房地产买卖协议，收款时也没有确认为定金，志远房产未协调处理双方纠纷，服务存在严重过错失误。如果被上诉人有损失，也应向志远房产主张赔偿。4、一审判决中未体现志远房产与被上诉人的过错，判决上诉人承担巨额违约金显失公平。
被上诉人吴骏、张珍辩称，1、房地产买卖协议有效，上诉人出具征得原审被告张雪兰、夏晨同意出售的承诺书，被上诉人有理由相信上诉人有权代两人签名。即便上诉人不享有代理权限，上诉人在房地产买卖协议上签字，协议仍成立并有效。上诉人对合同不能继续履行应承担违约责任，不存在过错分担问题。2、双方在买卖协议中对定金明确约定为10万元（人民币，下同），出于交易安全，由中介公司代为转付定金较为普遍，上诉人及原审被告出具的退款证明也表明10万元是定金且已收到。另外，上诉人是以原审被告不同意出售房屋为由不同意与被上诉人签约继续履行的，该理由仅为其单方面表述意见，故并不能免除上诉人的违约责任。3、因房地产买卖协议没有继续履行，导致被上诉人损失巨大，目前房屋溢价达到60万元。根据双方在买卖协议违约责任条款中的约定，6.1条款中约定上诉人应双倍返还定金；6.4条款中约定被上诉人单方解除权及上诉人应承担合同总价20%的违约赔偿金额。由于上诉人未能签约更不能交付房屋，被上诉人可以根据6.4条款追究上诉人的违约赔偿责任。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告张雪兰、夏晨述称，与上诉人意见一致。原审第三人志远房产述称，同意被上诉人意见。吴骏、张珍向一审法院起诉请求：1、解除吴骏、张珍与夏金义、张雪兰、夏晨签订的《房地产买卖协议》；2、夏金义、张雪兰、夏晨向吴骏、张珍返还定金10万元；3、夏金义、张雪兰、夏晨向吴骏、张珍支付逾期付款违约金12,375元；4、夏金义、张雪兰、夏晨向吴骏、张珍支付违约赔偿金33万元；4、本案诉讼费由夏金义、张雪兰、夏晨承担。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）系夏金义、张雪兰、夏晨共同共有。2016年1月5日，经志远房产居间，吴骏、张珍（乙方）与夏金义、张雪兰、张晨（甲方）就涉讼房屋签订《房地产买卖协议》一份。约定双方同意转让涉讼房屋，转让价款为165万元。甲乙双方同意于2016年2月25日前签署《上海市房地产买卖合同》。在2016年4月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。协议对付款方式进行了详细约定，其中约定定金为10万元，乙方需在2016年2月25日前支付首期房款40万元。乙方需于签约当日支付给甲方。协议另约定，若乙方未能按照约定的时间签署买卖合同的，乙方已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能按照约定的时间签署买卖合同的，应向乙方双倍返还定金。甲方未按约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同甲方落款处为“夏金义并代张雪兰、夏晨”。当日，夏金义同时签订承诺书一份，言明“本人承诺以合同价165万元出售涉讼房屋，且已征得另两位产权人张雪兰、夏晨的同意。若因张雪兰或是夏晨原因导致不能正常履行与吴骏、张珍签署的买卖协议，本人愿意承诺违约责任。”当日，吴骏签署委托转款书一份，称由吴骏、张珍购买涉讼房屋，该房地产产权人张雪兰、夏晨因故无法签订买卖协议，由夏金义代为签署。协议约定的定金为10万元，吴骏、张珍已将该定金支付给居间方，并同意授权居间方将定金转付至出售方名下账户。随后，吴骏、张珍将定金10万元支付给了志远房产，志远房产向吴骏、张珍出具了收款收据。2016年1月6日，志远房产将10万元定金通过银行转账方式转给了夏金义。张雪兰、夏晨知晓涉讼房屋被出售后立即反对，并随即联系中介。2016年1月8日，张雪兰、夏晨通过中介出具退款证明一份，言明“夏晨与张雪兰于2016年1月6日就夏金义与吴骏、张珍于2016年1月5日签署了关于出售涉讼房屋的房地产买卖协议不予认同并于2016年1月6日上门告知中介方上海志远房地产经纪有限公司中山公园店不认同合同及要求退还定金（由于当时定金还未到账，故要求中介方不要打款）。后于2016年1月7日及1月8日上门告知中介方要求退还定金未果，特此证明。”2016年1月8日，夏金义将中介转来的10万元退回了志远房产账户。目前仍由志远房产保管。因夏金义、张雪兰、夏晨未按约与吴骏、张珍签订正式买卖合同，2016年3月1日，吴骏、张珍向夏金义、张雪兰、夏晨发送催告函，要求对方按约与吴骏、张珍签订《上海市房地产买卖合同》，否则将承担相应赔偿。因夏金义、张雪兰、夏晨对吴骏、张珍的催告不予理会，遂致诉。一审审理中，夏金义自认当时签约时考虑到涉讼房屋是六楼，出行不便，所以想出售房屋；并认可目前涉讼房屋所在小区平均单价为每平方米5-6万元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此吴骏、张珍与夏金义就涉讼房屋签订的房屋买卖协议依法成立并有效，对于夏金义、张雪兰、夏晨抗辩夏金义出售房屋未得到其他产权人授权，合同因故无效的抗辩，法院不予采信。夏金义、张雪兰、夏晨又抗辩，吴骏、张珍与夏金义系恶意串通，以过低房价交易，损害其他共有人的利益。对此法院认为，第一，审理中夏金义已自认签约时是考虑楼层关系同意以协议约定的交易价格出售。第二，虽然吴骏、张珍签约时明知房屋系夏金义、张雪兰、夏晨共有，但当时夏金义有签订过承诺书，承诺其已征得其他共有人的同意。综上，法院认为，双方交易时不存在恶意串通的可能，对夏金义、张雪兰、夏晨的此抗辩意见同样不予采信。买卖协议合法有效，导致交易无法进行的原因系房屋其他权利人不同意夏金义出售房屋。夏金义又签订了承诺书愿意承担责任。故夏金义的行为构成违约，应依据承诺及法律的规定承担由此造成的法律后果。吴骏、张珍提出解除合同并要求夏金义承担违约责任的诉请，于法有据，法院依法予以支持。因张雪兰、夏晨并未同意出售涉讼房屋，也未在买卖协议上签字，吴骏、张珍要求张雪兰、夏晨承担责任缺乏事实依据，法院不予支持。关于解约违约金。吴骏、张珍主张按照协议约定按总房价的20%计算，即33万元。法院认为，第一，双方签署的系房地产买卖协议，尚未签订正式买卖合同，吴骏、张珍签订完协议后仅支付了10万元定金。第二，在夏金义、张雪兰、夏晨不配合的情况下，吴骏、张珍也未按期支付剩余房款，吴骏、张珍当时应对合同无法继续履行已有思想准备。由于吴骏、张珍仅支付了10万元定金，吴骏、张珍当时另购他房障碍不大，因此，吴骏、张珍实际损失有限。综合考虑上述因素及夏金义的违约程度，尽管涉讼房屋有一定程度溢价，吴骏、张珍以房屋交易价格的20%主张解约违约金尚且过高，法院酌情予以调整。法院酌定夏金义应向吴骏、张珍支付解约违约金18万元。关于逾期过户违约金。考虑到夏金义无法配合吴骏、张珍完成过户交易系一个持续的违约行为，吴骏、张珍同时主张逾期过户违约金有重复之嫌，法院不予支持。关于定金10万元。夏金义、张雪兰、张晨辩称从未收到过定金。法院认为，夏金义应明知房屋定金为10万元，而其也收到了房屋居间方转来的10万元。即使其不清楚吴骏、张珍签署的委托转款书，根据常理也应知晓收到的10万元系吴骏、张珍交付的定金。只是此后出于买卖纠纷又将定金退还给了中介，故法院认定夏金义已收取定金，但目前保管方为志远房产。既然志远房产表态愿意配合退还定金，法院确认由夏金义向吴骏、张珍返还定金，志远房产予以协助配合。一审法院审理后作出判决：
一、解除吴骏、张珍与夏金义签订的《房地产买卖协议》；
二、夏金义应于判决生效之日起十日内返还吴骏、张珍定金人民币10万元（该款目前由上海志远房地产经纪有限公司保管），上海志远房地产经纪有限公司应予以协助配合；
三、夏金义应于判决生效之日起十日内向吴骏、张珍支付违约金人民币18万元；
四、驳回吴骏、张珍的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,935.60元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币3,967.80元，由夏金义负担。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本案争议焦点1，上诉人夏金义与被上诉人吴骏、张珍签订的房地产买卖协议是否成立及效力问题。2、上诉人夏金义对合同不能继续履行是否应承担违约责任，该违约责任如何认定的问题。争议焦点1，关于该份房地产买卖协议是否成立及效力问题。
本院认为，根据查明的事实，涉讼房屋由上诉人夏金义至志远房产门店挂牌出售，虽然房屋权利人为上诉人夏金义及原审被告张雪兰、夏晨三人共有，但是，原审被告张雪兰、夏晨为上诉人的妻子、儿子，且上诉人出具承诺书，承诺其已征得两人的同意，故被上诉人有理由相信上诉人享有代两人签字的权限，上诉人在该份房地产买卖协议上签字，并代原审被告两人签字，表明被上诉人在与上诉人洽谈签约前对房屋权利信息及上诉人的售房权限等尽到了注意义务，故应认定该份房地产买卖协议系双方真实意思表示，且没有设定需要其他两名产权人出具授权文件才能成立等特别条款，故买卖协议成立且合法有效。上诉人在本案中称其受到被上诉人及第三人的唆使，但未能提交证据加以证明，故其认为该份房地产买卖协议非其真实意思表示，主张买卖协议未成立且无效，本院不予采信。根据买卖协议的约定，被上诉人应在协议签订次日支付上诉人定金10万元，被上诉人在一审举证证明其于次日转款给中介方10万元的银行凭证，志远房产也出具收到该笔款项的收据，且该款项金额与买卖协议中约定的定金10万元一致；上诉人已将自己的银行账户提供给志远房产，表明上诉人同意由志远房产代收后转交，故应认定被上诉人履行了买卖协议约定的支付定金10万元的条款内容，该款已到志远房产的账户中，应认定上诉人收到10万元定金。虽然上诉人于次日即向志远房产告知原审被告不同意出售房屋；原审被告也于2016年1月8日书面出具退款证明，表达不认同该份协议及要求志远房产直接将款项退回被上诉人；以及上诉人银行账户中没有收到该笔10万元定金，这些事实与行为仍不能否认10万元定金成立及有效性。上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。争议焦点2，关于上诉人的违约责任如何认定问题。
本院认为，由于上诉人在该份房地产买卖协议签订后的次日告知志远房产及被上诉人其他共有人不同意出售房屋，故买卖双方已不可能于2月25日前完成网签合同，对此，上诉人已构成违约，应承担违约责任。鉴于上诉人出具的承诺书为单方承诺，事后也未得到原审被告的追认，因此上诉人在买卖协议上的代签行为属于无权代理，上诉人与被上诉人之间在该份买卖协议中所作的违约责任条款不得约束于原审被告。由于双方在违约责任条款中对不同违约情形承担的违约后果作了区分，以四项条款列明，根据第6.1条款约定，上诉人一方未能按照约定的时间签订合同的，双倍返还定金，显然该条款应适用于上诉人的此种违约；而第6.4条款约定，是以双方网签成功后上诉人不同意履约为适用之前提条件，在本案中，该条款的适用前提显然尚未成就。另外，上诉人次日即明确告知志远房产及被上诉人不同意签约，被上诉人对不能网签合同已有预知，故被上诉人以房价大幅上涨为由主张损失，缺乏依据。据此，对被上诉人主张上诉人承担的违约责任认定为双倍返还定金，较为合理。综上所述，夏金义的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但对违约金的认定欠妥，本院予以重新认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初11942号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初11942号民事判决第三项为：上诉人夏金义应于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人吴骏、张珍人民币10万元。负有给付金钱义务的当事人
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7,935.60元，减半收取计3,967.80元，由吴骏、张珍负担1,817.80元，夏金义负担2,150元；二审案件受理费人民币3,900元，由夏金义负担2,300元，吴骏、张珍负担1,600元。本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月八日
书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”