宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初8924号
原告：徐静，女，1944年12月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：吕学军，宁夏黄河志律师事务所律师。
原告：吴可夫，男，1973年5月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：吕学军，宁夏黄河志律师事务所律师。
被告：涂益平，男，1973年11月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：周伟，宁夏言成律师事务所律师。
被告：张民，男，1971年2月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告徐静、吴可夫与被告涂益平、张民、银川市博瑞德置业咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，二原告申请撤回对银川市博瑞德置业咨询有限公司的起诉，本院依法裁定准予。原告徐静、吴可夫的共同委托诉讼代理人吕学军，被告涂益平的委托诉讼代理人周伟，被告张民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。根据二原告的财产保全申请，本院依法裁定冻结了被告涂益平名下位于银川市某室房屋备案登记手续。
原告徐静、吴可夫向本院提出诉讼请求：
一、解除二原告与被告涂益平签订的《购房协议》；
二、被告涂益平、银川市博瑞德置业咨询有限公司返还原告已付购房款850000元，并按照中国人民银行同期贷款年利率6%支付利息损失113120.5元（10000元自2013年4月1日、300000元自2014年2月20日、540000元自2014年11月1日均计算至2016年9月30日），并主张至执行完毕之日止；
三、被告张民对以上债务承担连带保证责任；
四、本案诉讼费、保全费由以上被告承担。事实和理由：通过被告张民的引见，原告徐静与被告涂益平于2013年4月1日达成了口头购房协议，约定由二原告购买被告涂益平所有的位于宁夏银桓养殖基地的房屋，并按约将购房定金10000元交付给被告张民，该款由其注册成立的银川市博瑞德置业咨询有限公司代收。2014年2月20日，二原告与被告涂益平签订了《购房协议》，约定：房屋位于宁夏银桓养殖基地某别墅及某库房各一套，总价1700000元，当年10月底前付清50%的购房款，由被告涂益平负责办理房产证和土地使用权证书。被告张民为交房、办证的义务提供连带保证责任。协议签订后，原告先后于2014年2月20日、2014年11月1日向被告涂益平支付购房款300000元、540000元，以上共计850000元。交款至今，被告涂益平、张民未向原告交付房屋并办理房屋产权证书和土地使用权证书。后原告发现所购房屋登记在宁夏银桓养殖有限公司名下而非被告涂益平所有，且房屋设置了抵押登记。二被告在签订购房协议时隐瞒了房屋产权的事实真相，存在欺诈行为，误导原告与被告签订了购房合同，致使原告的购房目的无法实现。涉案房屋的抵押期限自2016年4月26日至2018年4月27日，现仍未解除抵押，被告拖延甚久完全没有履约的诚意，原告依法有权解除房屋买卖合同，被告涂益平应当返还购房款并赔偿损失，被告张民作为履约义务的保证人，应当对原告的损失承担连带赔偿责任，故原告诉至法院。
被告涂益平辩称，二原告与被告涂益平于2014年2月20日签订《购房协议》，此前未达成口头买卖的协议，亦未收取二原告支付的定金10000元。至今，二原告共计交付购房款840000元，仍有10000元未付，构成违约。涉案房屋系案外人宁夏宏建房地产开发有限公司抵顶给被告涂益平的工程款顶账房，现登记在宁夏银桓养殖有限公司，但被告涂益平完全可以自主处分。只要原告按约支付剩余房款，被告涂益平随时可以办理过户手续。
被告张民辩称，被告张民曾系银川市博瑞德置业咨询有限公司的法定代表人，但该公司已于2016年9月19日登记注销。此前，该公司受托为宁夏宏建房地产开发有限公司出售房屋，而宁夏银桓养殖有限公司与宁夏宏建房地产开发有限公司实际控制人为同一人，故银川市博瑞德置业咨询有限公司与宁夏银桓养殖有限公司签订了委托售房协议，但价款均由宁夏宏建房地产开发有限公司收取。2013年年初，二原告通过被告张民的介绍购买涉案房屋，为降低交易成本，被告张民告知二原告不必通过宁夏宏建房地产开发有限公司，可直接与被告涂益平自行交易，但需要支付被告张民劳务费10000元。2013年4月1日，原告向被告张民支付劳务费10000元，并由银川市博瑞德置业咨询有限公司代为出具收据一张。2014年2月20日，原、被告签订了《购房协议》，被告张民承诺为办理房屋产权证书提供担保，但不应承担其他返还购房款和赔偿损失的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《购房协议》一份，证明二被告承诺在原告交付房款后交付房屋并办理产权证书；被告张民对以上交房、办证承担连带保证责任。二被告对该证据无异议，本院予以采信。原告提交购房款收据三张、银行转账凭证两张，证明二原告向被告涂益平支付购房款共计850000元，其中定金10000元按被告涂益平的要求支付给被告张民。
被告涂益平对该组证据的真实性无异议，但认为该10000元由银川市博瑞德置业咨询有限公司收取，与被告涂益平无关。被告张民对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。原告提交《银川市房屋权属档案查询单》一份，证明涉案房屋登记在案外人宁夏银桓养殖有限公司名下，且设置了抵押。被告涂益平对该证据的真实性无异议，但认为被告涂益平实际获得了该房屋所有权，可以随时协助过户。被告张民对该证据无异议。本院对该证据予以采信。被告涂益平提交便签复印件、宁银养字第009号介绍信各一份，证明被告涂益平于2013年8月14日抵账取得了涉案房屋。原告对便签不予认可、对介绍信的真实性、关联性无异议，但认为被告涂益平严重迟延履行交房义务，构成根本违约。被告张民对该组证据无异议。因便签与介绍信确认的内容一致，故本院对该组证据予以采信。本院
经审理认定事实如下：位于银川市兴庆区银横路东侧银桓孔雀养殖基地A1-4号别墅、B1-8养殖用房B07室均登记在宁夏银桓养殖有限公司名下。2013年，宁夏银桓养殖有限公司同意以上述房屋作价1850000元转让给被告涂益平用于抵付工程款，但未办理房屋权属变更手续。二原告系母子关系。通过被告张民的介绍，二原告与被告涂益平于2014年2月20日就上述房屋签订《购房协议》一份，约定：”甲方涂益平，乙方徐静、吴可夫；经协商，乙方购买银桓养殖A1-4,B-7（库房），总价值共计170万元整。乙方先付￥30万元，10月底付清总价的50%房款，由甲方负责办理房产证、土地使用证，办理房证所产生的费用由银川开发区宏建房地产开发有限公司与乙方承担，乙方只承担3%的契税，余款在甲方办理房产证后协商解决。如果办理贷款，甲方承担3厘的利息，剩余利息由乙方承担。”被告张民为交付房屋、办理产权证书提供保证责任。同日，原告徐静向被告涂益平转账支付房款300000元，后于2014年11月1日转账支付购房款540000元。另查明，原告徐静于2013年4月1日向被告张民支付10000元，该款由银川市博瑞德置业咨询有限公司代收，并出具收据一张，载明：”今收到徐静交来银桓孔雀养殖基地A1-4别墅、B-7库房定金人民币（大写）壹万元正，￥10000元”。银川市博瑞德置业咨询有限公司于2016年9月19日注销。再查明，涉案房屋设置了借款抵押，抵押权人为张文华，抵押期限自2016年4月26日至2018年4月27日。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。被告涂益平虽未登记、取得涉案房屋的权属证书，但以上房屋抵付的事实已由产权人宁夏银桓养殖有限公司确认，原、被告签订的《购房协议》经由该公司追认或在被告涂益平登记、取得产权证书后，仍然能够继续履行，故原告以被告涂益平构成欺诈为由主张合同目的无法实现的诉讼主张，本院不予采纳。二原告在约定期间内向被告涂益平支付购房款840000元，已经履行了合同的主要义务，被告涂益平收取以上价款，应当尽到合理注意、协助的义务，以保证双方签订的《购房协议》能够正常履行。然，协议签订至今，被告涂益平仍未取得房屋产权证书，尚不具有处分房屋的权利，且以上房屋于2016年4月设置了借款抵押，至今未涂消抵押登记。现有情形下，二原告无法办理房屋权属变更登记，合同不能继续履行，被告涂益平对此负有过错，故对原告要求解除《购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当恢复原状，且权利人可以要求赔偿损失。现二原告要求被告涂益平返还购房款850000元，因被告涂益平实收数额为840000元，原告虽主张购房定金10000元由被告涂益平指定被告张民收取，但未能举证证实，故被告涂益平返还的数额以840000元为限，原告主张的超出部分，本院不予支持。
被告张民辩称所收10000元系二原告支付的劳务费，但其通过银川市博瑞德置业咨询有限公司开具的收据上载明该款为购房定金，故对被告张民的抗辩意见，本院不予采信。该款应当认定为购房款，被告张民收受、占有此款并无合法依据，合同解除后，应当向二原告返还。现原告要求被告涂益平按年利率6%赔偿资金占用期间的利息损失，该利率未超过中国人民银行同期贷款年利率，本院予以支持。经核算，300000元自2014年2月20日至2016年9月30日产生利息47046.58元；540000元自2014年11月1日至2016年9月30日产生利息62048.22元，以上合计109094.8元，被告涂益平应当对此承担赔偿责任。另被告张民为《购房协议》中约定的交房、办证义务提供保证责任，双方未明确约定保证方式，应当视为连带责任保证，现被告张民不能代为履行交付房屋以及办证的义务，依法应当承担房款返还、利息赔偿的连带责任；被告张民承担保证责任后，有权向被告涂益平追偿。另外，被告张民收受的10000元自2013年4月1日至2016年9月30日产生利息损失2100.82元，对此张民应当予以赔偿。另二原告主张利息损失至购房款实际返还之日止，本院依法按年利率6%支持利息损失至本判决确定的给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告徐静、吴可夫与被告涂益平于2014年2月20日签订的《购房协议》；
二、被告涂益平于本判决生效之日起七日内返还原告徐静、吴可夫购房款840000元，并赔偿该款在2016年9月30日前的利息损失109094.8元，同时按照年利率6%赔付购房款840000元自2016年10月1日至本判决确定的给付之日止的利息损失；
三、被告张民对被告涂益平的上述债务承担连带清偿责任，被告张民承担保证责任后，有权向被告涂益平追偿；
四、被告张民于本判决生效之日起七日内返还原告徐静、吴可夫购房款10000元，赔付该款在2016年9月30日前的利息损失2100.82元，同时按照年利率6%赔付购房款10000元自2016年10月1日至本判决确定的给付之日止的利息损失。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13631元，财产保全费3620元，合计17251元，由原告徐静、吴可夫承担27.24元，由被告涂益平、张民承担17223.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张 丽
人民陪审员 倪晓星
人民陪审员 强敏娟
二〇一七年二月八日
书 记 员 田进花 更多数据：搜索“”来源：